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宅建おもしろ講座

発行日： 2004/2/10

04/02/10号

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　皆さん、こんにちは。ユーネットワークの鎌田誠一郎です。今週土曜日はバ
レンタインデーですね。私自身、もういい年なので、若い頃の緊張感？はあり
ませんが、チョコレートは大好きで、仕事中によくチョコレートを食べていま
す。これまで無意識に食べていたのですが、どうやらチョコレートに含まれる
ポリフェノールにはストレスを和らげる効果があるようです。会社で食べたく
なる理由が分かった気がします。それでは、今週はチョコを食べながら勉強し
ましょう。本日はちょっと難問です。

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（平成１５年度－問５）

  Ａは，Ｂ所有の建物に抵当権を設定し，その旨の登記をした。Ｂは，その抵
当権設定登記後に，この建物をＣに賃貸した。Ｃは，この契約時に，賃料の６
カ月分相当額の３００万円の敷金を預託した。この場合，民法の規定及び判例
によれば，次の記述のうち正しいものはどれか。

(1) Ｂが，ＢのＣに対する将来にわたる賃料債権を第三者に譲渡し，対抗要件
    を備えた後は，Ｃが当該第三者に弁済する前であっても，Ａは，物上代位
    権を行使して当該賃料債権を差し押さえることはできない。

(2) Ｂの一般債権者であるＤが，ＢのＣに対する賃料債権を差し押さえ，その
    命令がＣに送達された後は，Ｃが弁済する前であっても，Ａは，物上代位
    権を行使して当該賃料債権を差し押さえることはできない。

(3) Ａが物上代位権を行使して，ＢのＣに対する賃料債権を差し押さえた後は
    ，Ｃは，Ａの抵当権設定登記前からＢに対して有している弁済期の到来し
    ている貸付金債権と当該賃料債権とを相殺することはできない。

(4) Ａが物上代位権を行使して，ＢのＣに対する賃料債権を差し押さえた後，
    賃貸借契約が終了し建物を明け渡した場合，Ａは，当該賃料債権について
    敷金が充当される限度において物上代位権を行使することはできない。

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（正解と解説）
　抵当権の物上代位に関する難問です。物上代位とは、例えば、抵当物件が火
災で滅失しても、火災保険金が入れば、抵当権の効力をその保険金に及ぼすこ
とができるというものです（パーフェクト宅建Ｐ１１１参照）。この場合、保
険金の払渡し前に差押えをすることが必要です（民法３０４条、３７２条）。
　
【問5】正解(4)

(1)は誤りです。抵当権者は、賃料債権でも自ら目的債権を差し押えて物上代
    位権を行使することができます。

(2)は誤りです。抵当権者は、第三債務者が弁済する前であれば、賃料債権を
    差し押さえることができます。

(3)は誤りです。賃借人は、抵当権設定登記の後に賃貸人に対して取得した債
    権を自働債権として相殺を行うことはできませんが、抵当権設定登記前か
    ら有している債権を自働債権とすることはできます。

(4)は正しく、正解です。明渡し前に賃料債権に対する物上代位権の行使とし
    ての差し押えがあった揚合でも、敷金は賃貸借関係から生じる債権に優先
    的に充当されます。

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