健さんの　マンションアドバイス

健さんの　マンションアドバイス �11

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  ■□■□　　　　　 　一級建築士・マンション管理士
　□■□■　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　2002.07.05
　■□■□　　　　　「 健さんの　マンションアドバイス 」　　    　?11
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　　マンションを買う人のために・住んでいる人のために・管理組合のために

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　■　マンション内覧会立会検査リポート　その７

　　私が３月〜４月に依頼された内覧会検査のリポートを毎週お届けします。

　■　今回ご紹介するのは、依頼主ＭＮさんの中央区のＮＦマンションです。

　　売主：大手商社
　　施工：中堅建設会社
　　ＳＲＣ造　１４階建て　約２００戸（その内ワンルームが約５０戸）
　　約９０?　　　４ＬＤＫ　　角部屋
　　

　□　マンションの特徴
　　東京駅近くのビル街　　建物内に組み込んだタワーパーキングと隣接
　　隣戸間界壁はコンクリートでなく、乾式遮音耐火壁（ボード壁）厚１５?
　　床スラブ厚３０?（スパンクリート合成スラブ）

　□　検査依頼の動機・経緯
　　現在住んでいるマンションは、超大手建設会社の施工だったが、水の蛇口
　　からお湯が出たり、バルコニーの排水溝の勾配が逆だったりしたので、そ
　　れを直したら溝がなくなってしまった。今度はまともなマンションに住み
　　たいのでと、年輩の奥様から電話で依頼がありました。
　　ホームページ検索で専門家を探したとのこと。

　□　１４日後に内覧会検査とのこと。例によって検査用関係書類を送ってい
　　ただき、すぐに内容チェック。疑問点をまとめ質問状をメールで送る。
　
　□　メールは始めたばかりなので拙いですがと、ご年輩の奥様がんばって、
　　すぐに回答を送り返して下さる。
　　ときどき、メールはもどかしいのか、ＦＡＸが届きます。その字が何とも
　　味がある、堂々とした字で。手書きのほうがいいなあ。

　□　以前検査したマンションの売主（最悪）と同じ大手商社だったので、要
　　注意です。

　□　検査当日は、ご家族総出です。老夫婦と御長男夫婦と。
　　朝一番まるでホテルのようなロビー　売主・施工会社社員が大勢起立し、
　　お出迎え。

　□　「それではお部屋にご案内します」　いや、ちょっと待って下さい。
　　事前に渡してあった「内覧会検査事前確認事項」に対する回答を求めたが
　　「連絡を受けてませんでした」と。とぼけているのか？
　　それなら今、回答して下さい。ところが売主側で回答できる者がいない。
　　なんだ、自分たちが売る商品についての質問に、答えられないのか、情け
　　ない。
　　
　　　建設会社に振る。建設会社から概ねの回答を得られました。
　　売主として、少なくとも検査結果くらいは報告して下さいよ。
　　「全部終わっています。手直しも１カ所以外は終わっています。」
　　そうですか、それでは安心して検査させていただきます。検査開始。

　□　事前に打ち合わせした、役割分担表によってＭＮさん一家と私との２班
　　に分かれる。それぞれに一人づつ建設会社の若い社員が立会い、指摘事項
　　を記録し、その位置に付箋テープを貼ってゆく。
　　はきはきした対応で、好感が持てる。
　
　□　「未済工事はありません」と言っていたが、バルコニーの防水が終わっ
　　ていないではないか。いい加減な返事をするもんだ。　

　□　ご主人「最近の和室は、こんな味気ないもんなんですか？」
　　そうですね。畳が敷いてあって障子があってというだけですね、殆どが。
　　コンクリートの大きな柱や梁もあるんですから。それにしても、設備のメ
　　ンテナンス上必要なことはわかっているが、天井点検口はいただけなかっ
　　たなあ。

　□　検査指摘事項は、２７項目　大きな項目としては、
　　バルコニー防水未了
　　バルコニー排水金物取付未了
　　玄関床石目地詰未了
　　浴室天井内、外壁断熱層一部不完全　吹付け直し
　　浴室換気扇風量調整　　　　　

　□　上階住戸からの騒音実感確認を行う。快く応じてくれた。自信があるの
　　だろう。建設会社の社員に上階住戸に行ってもらう。
　　ケイタイで連絡しあって、はい、物を落として下さい。次は走って下さい
　　はい、飛び跳ねて下さい。　　
　　「床のコンクリートの厚さが３０?もあるというのに、意外に聞こえるも
　　んですね」とＭＮさんびっくり。
　　「彼は８５?もありますから」「思いっきり飛び跳ねました」ほんとー？

　□　隣戸からの騒音実感確認を行う。
　　ラジオの音、やや聞こえる。
　　もしもーし、皆シーンとして耳を澄ます。もしもーし。聞こえますねー。
　　こんにちはー、・・・こんにちはー。聞こえる。
　　拳骨で壁を叩いてみてください。コツコツ・・コツコツ、よく聞こえる。
　　一般的に、隣戸との戸界壁はコンクリート壁ですが、このマンションでは
　　珍しく乾式遮音耐火壁（軽量鉄骨下地の上に石膏ボードを４枚重ねて貼っ
　　て、吸音材を充填した壁）厚さ１５?を採用していました。
　　遮音性能試験で、コンクリート壁と同程度の性能を確認したとのこと。
    　
　□　販売パンフレットに、構造性能や設備仕様などをイラストで説明してい
　　るページがありますが、外壁断熱について説明している外壁断面図はあり
　　ましたが、肝心の隣戸との界壁については、記載されていませんでした。
　　ボードの壁ですよと書くと不安に思われるから、あえて書かなかったので
　　しょう。
　　　　
　□　今日は、お隣も上の方もいらっしゃらなかったので、後日お互いに音を
　　実感確認しあいお互いに注意しあって生活することを、お勧めしました。

　□　反対側の壁一枚隔ててタワーパーキングがあります。その振動音がどの
　　程度影響するか？　確認しようとしましたが、今日は機械装置を動かせな
　　いというので、後日ＭＮさんが実感確認することにしました。　　
　　特に和室に寝た時は耳が床に近いので、かなり気になるかもしれません。

　□　検査所要時間　２時間半。
　　内覧会の案内書には、「４０分程度でチェックを完了して下さい。」
　　などと書かれていました。
　　４０分で完了してもらいたいなら、少なくとも工事は全部終わらせておい
　　てください。そして売主の検査結果を最初に報告して下さい。　
　
　□　再内覧会（未済工事の完了確認と手直し完了確認）は、２週間後です。
　　確認は、ＭＮさんご自身でなさることになりました。

　■　２ヶ月後に、依頼主ＭＮさん奥様からＦＡＸがきました。

　　過日は内覧会の際には、大変お世話様になりました。
　　その後私どもの家族にも変化が有ったり致しまして、新マンションは
　　そのままになっておりましたが、幸いにも買って下さる方がすぐに見
　　つかりまして、譲渡いたしました。
　　村上様の熱心なご調査をいただきましたので、購入者の方へも私共も
　　心配なく引き渡す事が出来ました。本当にありがとうございました。


　■　編集後記
　　いやー、とっくに入居しておられると思っていたのですが、こういう
　　こともあるんですね。それにしても、すぐに売れてよかったです。
 　 でもちょっと、さみしい。

  ■　次号?12　７月１２日（金）も内覧会検査リポートをお送りします。
　　お楽しみに。


　■　マンション内覧会立会検査のご依頼は　　
　　　　　　　　　　　→　　http://www5d.biglobe.ne.jp/~t-muraka/
　　

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　　一級建築士　・　マンション管理士
　　村上　健
　　eMail     kensan._@anet.ne.jp
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　　メルマガ  http://www.melma.com/mag/26/m00063026/index_bn.html
　　
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