リアルエステートマネジメント・マガジン

• 最新号：2008-10-10
• 発行周期：月2回
• 読んでる人：786人
• 創刊日：2001-11-06
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リアルエステートマネジメント・マガジン第155回（2008.2.12）

■■■リアルエステートマネジメント・マガジン第155回（2008.2.12）■■■

　不動産金融、ＡＭ（アセットマネジメント）、ＰＭ（プロパティマネジメ
　ント）に携わる方々のナビゲーター・マガジン。注目の不動産証券化、不
　動産投資に関わるニュース、Ｊ−ＲＥＩＴ情報、雑誌「リアルエステート
　マネジメントジャーナル」（ＲＭＪ誌）の内容や弊社発行書籍、各種セミ
　ナーのご案内などをお届けします。

　*ごあいさつ*
  　電車で通勤されている方も多くいらっしゃることかと思います。駆け込
　み乗車をする方が、電車のドアに挟まり、駅員の方が慌てて駆けつける姿
　が日常風景として観察できるかと思いますが、神戸電鉄がこのたび新たな
　取り組みを始めたようです。６月に運用開始予定の新型車両に搭載する機
　能には、乗客の衣類等が扉に挟まれた場合を想定し、閉扉後に一定時間扉
　を押さえる力を弱める機能を設けるそうです。これにより、乗客はドアに
　挟まれても自力で脱出が可能になり、事故の軽減が見込まれます。今まで
　ありそうであまりなかった、「かゆいところに手が届く」取り組みといえ
　るでしょうし、ホームでの日常風景が少し変わるかもしれません。
　　さて、不動産・金融の分野においても、さまざまなプレーヤーの方々が
　アイディアを駆使されていることでしょう。現在は悪い意味で日常風景が
　変わっていますが、良い意味で変わるような時期が来ることを望みたいと
　ころです。　　

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目次

１. ＮＥＷＳ

　■２００７年のグローバルにおける商業用不動産投資は７５９０億米ドル
　■三菱地所、サンシャインシティ株式を公開買付け
　■金融商品取引業者等に対する検査の結果指摘した事項のうち主なもの
　■Ｊ−ＲＥＩＴ市場の配当利回りが過去の平均水準を超過
　■鋼材急騰、先行きも上伸気配
　■Ｊ−ＲＥＩＴ動向／取得

２．ビーエムジェーセミナーのお知らせ！　●お申し込み受付中

　■『投資価値最大化のためのプロパティマネジメント』
　■『だれでもわかる金融商品取引法』
　■『不動産評価のためのＤＣＦ法入門講座』
　
３．ビーエムジェーの不動産ビジネス関連書籍　好評発売中！

　■『不動産ビジネスのための金融商品取引法入門　改訂版』
　　　政令・内閣府令等の内容を盛り込んだ改訂版！　早くも増刷！
　■『不動産ファイナンス入門
　　　―リスクマネジメントのための不動産金融工学―』
　■『新しい流動化・証券化ヴィークルの基礎と実務
　　　〜新会社法制における日本版ＬＬＣ（合同会社）を中心に』

４．『ＲＭＪ』２月号は好評発売中です！

５．ＲＭＪ「人材募集頁Professional Plaza」に注目！

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１.ＮＥＷＳ

■２００７年のグローバルにおける商業用不動産投資は７５９０億米ドル
　http://www.joneslanglassalle.co.jp
　　
　　ジョーンズ ラング ラサール（以下、ＪＬＬ）は２月６日、「世界の
　不動産市場の２００７年の分析と２００８年の展望」の記者説明会を開
　催した。世界の信用収縮にも関わらず、２００７年のグローバルにおけ
  る商業用不動産投資取引額は前年比８％増の７５９０億米ドルと、記録
　更新した。同レポートを講演したジェーン・マレー博士（ ＪＬＬ イン
　ク、アジア・パシフィック リサーチ部門ダイレクター ）によると、記
　録更新したものの、２００７年の下半期は３６５０億米ドルであり、上
　半期の３９４０億米ドルに比べ７％減少している。全地域において、最
　も取引額が多かったのは欧州であった。その額は３２７億米ドルであり、
　アメリカ大陸の３１２億米ドルを凌いでおり、欧州のクロスボーダー取
　引額も約２００億米ドルと、他地域を圧倒している。
　　そしてアジア・パシフィックは、全体で１２１億米ドルであり、依然
　相対的に取引額は小さいが、投資の伸びは顕著である。特にクロスボー
　ダー取引が５７億米ドルと、２００６年の３１億米ドルを上回っている。
　アジア・パシフィックのクロスボーダー取引における国別の観点では、
　日本が最大であり約２８億米ドル。２番目が中国であり、約７億米ドル。
　アジア・パシフィック市場はリターンも高いことから、今後も資金の流
　入が続くと見込まれる。
　　２００８年のグローバル市場の展望としては、ほとんどの市場におけ
　るファンダメンタルズは良好であり、引き続き堅調であると見込まれる。

■三菱地所、サンシャインシティ株式を公開買付け
　http://www.mec.co.jp/
　　
　　三菱地所は、２月４日開催の取締役会において、株式会社サンシャイ
　ンシティ株式を公開買付により取得することを決議した。同社は同日現
　在でサンシャインシティの発行済株式総数の約３２．２３％、１２３７
　万６３００株を保有しており、サンシャインシティを持分適用会社とし
　ているが、今回さらに、サンシャインシティの発行済株式総数の約２７．
　７７％に相当する１０６６万３７００株までを条件として公開買付けを
　実施することとなった。
　　買付け期間は２月５日から３月１３日まで、買付け価格はＤＣＦ法に
　より割り出し１株あたり１３００円とした。
　　「株式会社サンシャインシティは、池袋の各種近代的都市機能を包含
　した多目的ビルであるサンシャインシティを保有・運営しています。当
　社は、サンシャインシティとの協働関係を体制をさらに強化することで、
　池袋地区での開発事業、再開発事業への参画が可能となり、当社の中長
　期的な成長戦略であるデベロップメント機能の強化に繋げることができ
　ます。また、ＳＣ事業についても、サンシャインシティとノウハウの相
　互共有を通じてオフィス・商業施設等での一体的な運営による事業多角
　化の推進を図ることができます」（三菱地所）。

■金融商品取引業者等に対する検査の結果指摘した事項のうち主なもの
　http://www.fsa.go.jp/sesc/actions/shiteki.pdf
　　
　　証券取引等監視委員会は２月６日、「金融商品取引業者等に対する検
　査の結果指摘した事項のうち主なもの」を公表した。２００６年１月か
　ら２００７年１２月までに終了した検査を公表の対象にしている。
　　「不十分な内部監査態勢」の項目では、「内部監査担当者を組織的に
　独立していない業務本部に１名配置しただけであり、実効性のある内部
　監査を実施できる態勢とは認められず、また当該担当者による監査は一
　度も実施されなかった」という指摘事項が挙げられている。

■Ｊ−ＲＥＩＴ市場の配当利回りが過去の平均水準を超過
　http://www.standardandpoors.co.jp/

　　スタンダード＆プアーズは２月８日、Ｊ−ＲＥＩＴ市場全体（Ｓ＆Ｐ
　シティグループＪ−ＲＥＩＴ指数ベース）の配当利回りが、過去４年間
　の平均水準を上回り始めたことを発表した。
　　過去４年間のＪ−ＲＥＩＴの平均配当利回りは３．５４％であったが、
　２００８年１月末は４．４９％となった。本年１月からＪ−ＲＥＩＴの
　株価が１５％以上下落しており配当利回りの上昇に繋がった。一方、世
　界のＲＥＩＴ市場における本年１月の配当利回りは５．３４％であった。

■鋼材急騰、先行きも上伸気配
　http://www.zai-keicho.or.jp/pdf/whatsnew/1172.pdf

　　財団法人経済調査会は２月６日、１月２０日から２月６日までの鋼材
　製品価格の調査速報値を発表した。それによると、鋼材製品価格は全面
　的に急騰し、さらに上伸気配が強まっていることを示す調査結果となっ
　た。改正建築基準法の影響による需要減少により、鋼材市況は横ばいで
　あったが、スクラップ輸出入価格の急騰が引き金となり大幅上伸へと市
　況が変化した。

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[Ｊ−ＲＥＩＴ動向／取得]

●ユナイテッド・アーバン投資法人
　http://www.united-reit.co.jp

　「ダイエー宝塚中山店」を取得

　　ユナイテッド・アーバン投資法人は先月２８日、「ダイエー宝塚中山
　店」を取得した。
　　本物件は、国道１７６号線と県道１４２号線が交差する交差点角地と
　いう良好な立地に存し、大阪・梅田方面へのアクセスも良い。エリアの
　特性としては、ベッドタウンという居住密度が高い地域であり、人口も
　徐々に増加している。テナントは（株）ダイエーに一括して長期賃貸契
　約をしており、他には（株）ファーストリテイリング、（株）ハニーズ
　といったテナントが入居している。
　
　「ダイエー宝塚中山店」概要

　所在地：兵庫県宝塚市売布東の町
　用途：店舗
　敷地面積：16,330.14平米
　延床面積：16,729.6平米
　構造：鉄骨造亜鉛メッキ鋼板地下1階付3階建
　取得価格：42億8400万円
　取得先：宝塚中山合同会社

●ジャパンリアルエステイト投資法人
　http://www.j-re.co.jp/

　「武蔵小杉ＳＴＭビル」を取得

　　ジャパンリアルエステイト投資法人は先月２９日、「武蔵小杉ＳＴＭ
　ビル」を取得した。
　　本物件は、東急線（東横線・目黒線）とＪＲ南武線が結節する「武蔵
　小杉」駅の駅前に存しており、東京都心部、横浜、川崎、多摩方面のい
　ずれにもアクセス可能な立地環境に位置している。
　　なお、本投資法人は売主が２００８年１月２９日時点で保有する本物
　件の持分（建物所有割合８５．８％）の４０％を取得予定している。
　
　「武蔵小杉ＳＴＭビル」概要

　所在地：神奈川県川崎市中原区小杉町1丁目
　用途：事務所、店舗
　敷地面積：3,552.15平米
　延床面積：22,839.61平米
　構造：鉄骨鉄筋コンクリート造地下2階8階建
　取得価格：40億円
　取得先：相互住宅株式会社

●野村不動産オフィスファンド投資法人
　http://www.nre-of.co.jp/

　「ＪＣＢ札幌東ビル」を取得

　　野村不動産オフィスファンド投資法人は７日、「ＪＣＢ札幌東ビル」を
　取得した。
　　本物件は、札幌市営地下鉄東豊「大通」駅から徒歩２分、同南北線・東
　西線「大通」駅から徒歩５分という交通利便性を有している。
　　本物件は（株）ジェーシービーが北海道支社として本投資法人が取得後
　も使用する意向であり、両者は平成３０年２月７日を期限とする１０年間
　の定期建物賃貸借契約を締結する予定である。
　
　「ＪＣＢ札幌東ビル」概要

　所在地：北海道札幌市中央区南一条西1丁目
　用途：事務所・店舗・車庫
　敷地面積：1,904.64平米
　延床面積：9,062.04平米
　構造：鉄骨鉄筋コンクリート造地下1階7階建
　取得価格：37億円
　取得先：株式会社ジェーシービー

●日本リテールファンド投資法人
　http://www.jrf-reit.com/

　「ならファミリー／隣地」を取得

　　日本リテールファンド投資法人は７日、「ならファミリー／隣地」を取
　得した。
　　本件土地は、本投資法人がすでに取得済みの「ならファミリー」（以下、
　既存物件）の隣接地であり、駐車場等としての一体的利用が見込まれる。
　　なお、既存物件は百貨店の近鉄百貨店、総合スーパーのジャスコなど１
　００以上のテナントが入居する郊外型ショッピングセンターであり、駐車
　場は約１６００台分のキャパシティを備えている。
　
　「ならファミリー／隣地」概要

　所在地：奈良県奈良市西大寺東町2丁目
　敷地面積：186.15平米
　取得価格：約8400万円
　取得先：守秘義務のため開示は省略（ただし、特別な利害関係者以外から
　　　　　の取得）

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２．ビーエムジェーセミナーのお知らせ！

★定員になり次第締め切ります！！

■『投資価値最大化のためのプロパティマネジメント』
　《不動産金融商品化時代、一歩先をいくプロパティマネジメント》

  　不動産の金融商品化が進展する中、不動産投資ビジネスにおいては、い
　わゆる金融のスキルが大きく注目されています。しかし、いかに精微な計
　算により将来の収益を予測しようと、どんなに巧妙なスキームを組成しよ
　うと、あくまでも投資対象・仕事対象が不動産である以上、直接的に不動
　産のマネジメントに関わり、その価値・増進を任務とするプロパティマネ
　ンジメントが重要な役割を持つことは、改めて言うまでもありません。
　　そこで本セミナーでは、シービー・リチャードエリス・アセットサービ
　ス（株）から専務取締役である腰高夏樹氏をはじめとするお三方を講師に
　お招きし、アセットマネジャーとの連携で重視される事項を中心に、今の
　時代に求められるプロパティマネジメントのあり方をお話いただきます。

　●講師は、腰高　夏樹 氏
　　　　　　　シービー・リチャードエリス・アセットサービス（株）
　　　　　　　専務取締役
　　　　　　野口　順二 氏
　　　　　　　シービー・リチャードエリス・アセットサービス（株）
　　　　　　　エンジニアリング・コンサルティング部
　　　　　　　ゼネラルマネジャー補佐
　　　　　　林　宏人 氏
　　　　　　　シービー・リチャードエリス・アセットサービス（株）
　　　　　　　事業統括部　企画グループ

　◆開催概要は以下のとおり。
　　◇主催：(株)ビーエムジェー(第二東京弁護士会認定 外部研修実施団体)
　　◇開催期日：2008年2月27日（水）13:00〜17:00
    ◇会場：グランパーク　プラザ棟401ホール
    ◇受講料：37000円（RMJ読者割引、2人目以上割引：31000円）
    ◇お申し込みはビーエムジェー社ホームページからお願いします。
      http://bmjnet.com/seminar/seminar137.html

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■『だれでもわかる金融商品取引法』
　《不動産業の各プレーヤーにとっての必須知識》

  　金融商品取引法が平成１９年９月３０日に施行されました。この法律は、
　不動産ファンド関連プレーヤーにとって極めて大きな影響をもたらしまし
　たが、その他の不動産関連会社も知っておかなければならないことが多々
　あります。その影響は、不動産投資に関わることはもちろん、売買、賃貸、
　運営・管理など広範囲に及びます。
　　今回は、この分かりにくい金融商品取引法を、月刊リアルエステイトマ
　ネジメントジャーナル（ＲＭＪ）で１０回にわたり易しく解説していただ
　いた渡辺晋弁護士に平易に講義していただきます。 

　●講師は、渡辺　晋 氏
　　　　　　　山下・渡辺法律事務所
　　　　　　　弁護士
　◆開催概要は以下のとおり。
　　◇主催：(株)ビーエムジェー(第二東京弁護士会認定 外部研修実施団体)
　　◇開催期日：2008年3月3日（月）13:00〜17:00
    ◇会場：グランパーク　プラザ棟（前掲）
    ◇受講料：37000円（RMJ読者割引、2人目以上割引：31000円）
    ◇お申し込みはビーエムジェー社ホームページからお願いします。
      http://bmjnet.com/seminar/seminar138.html

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■『不動産評価のためのＤＣＦ法入門講座』
　《新たな「証券化対象不動産の鑑定評価基準を踏まえたＤＣＦ法の活用》

  　不動産の金融商品化が大きく進展する中、「不動産評価」の位置付け、
　重要性はますます高まっています。特に昨年４月に国交省により公表さ
　れた「証券化対象不動産の鑑定評価特別基準」では、証券化対象不動産
　の収益価格を求める際のＤＣＦ法の適用につき明記されるに至りました。
　　こうした背景の下、主として初心者のために基本的な知識を習得し、
　さらにＤＣＦ法を使った不動産評価の考え方、実務のポイントを習得す
　る“不動産評価・ＤＣＦ法”入門セミナーです。
　　このセミナーでは、不動産評価の重要性や収益還元法・ＤＣＦ法の基
　礎を解説した上、さらに、具体的なＤＣＦ法による不動産評価の進め方、
　実務としてのポイント、そして不動産のタイプ別評価のケーススタディ
　を行ないます。

　●講師は、住吉　浩治氏
　　　　　　　不動産鑑定士住吉事務所・代表
　　　　　　　不動産鑑定士、地価公示評価員、相続税路線価評価員、
　　　　　　　固定資産評価員

　◆開催概要は以下のとおり。
　　◇主催：(株)ビーエムジェー(第二東京弁護士会認定 外部研修実施団体)
　　◇開催期日：2008年3月5日（水）13:00〜17:00
    ◇会場：主婦会館・プラザエフ　４Fシャトレ
    ◇受講料：37000円（RMJ読者割引、2人目以上割引：31000円）
    ◇お申し込みはビーエムジェー社ホームページからお願いします。
      http://bmjnet.com/seminar/seminar139.html

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３．ビーエムジェーの不動産ビジネス書籍　好評発売中！

■『不動産ビジネスのための金融商品取引法入門　改訂版』
　　政令・内閣府令等の内容を盛り込んだ改訂版！

  　本書は、２００６年に発行した同タイトルの改訂版で、２００７年８月
　初旬に公布された金融商品取引法制に関する政令・内閣府令等の内容や、
　金融庁によるパブコメへの回答の内容を盛り込み、大幅に増補改訂が施さ
　れています。
  　本書は、内容を不動産ビジネス、特に不動産ファンドビジネスとの関わ
  りにフォーカスし、内容を絞った解説がなされているのが特徴です。主要
　な解説も、実務に即したＱ＆Ａ形式となっており、読者が知りたいと思う
　事項にすばやくアクセスすることができるよう工夫されています。また、
　付録として、金商法を始めとする関連法令の条文が、不動産ビジネスに関
　連するものだけを厳選して収録されています。
  　本格的な不動産金融商品化時代を迎えた不動産ビジネス関係者にとって、
  必携の書となっています。全国有名書店で好評発売中です。

　◆仕様
　　体裁：A5判、330頁、並製カバー
　　定価：3,200円＋税
　　発行：株式会社ビーエムジェー
　　発売：丸善　出版事業部

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■『不動産ファイナンス入門
　　―リスクマネジメントのための不動産金融工学―』

  　不動産証券化手法の発展により、不動産の金融商品化は大きく拡大・進
  展しています。そのため、従来とは異なる、見えない、触れない、動く新
  しい不動産のリスクに向き合わなければなりません。
  　本書は、月刊『ＲＭＪ』に好評連載された「不動産ファイナンス初級」
  に大幅な加筆・修正を加え単行本化したもので、揺れ動く不動産投資市場
  を見据え、不動産をこれまでとは異なる別の方向から見るための「見方・
  考え方」を示そうとしたものです。
  　本書により不動産証券化時代の不動産のリスクマネジメントのあり方を
  身につけることは、今日の不動産投資市場プレーヤーにとっては必須の教
  養となることでしょう。全国有名書店で好評発売中です。

　◆仕様
　　体裁：A5判、320頁、ハードカバー
　　定価：3,600円＋税
　　発行：株式会社ビーエムジェー
　　発売：丸善　出版株式会社

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

■『新しい流動化・証券化ヴィークルの基礎と実務
　　　〜新会社法制における日本版ＬＬＣ（合同会社）を中心に〜』

  　２００６年５月１日に施行された新会社法により、有限会社法が廃止さ
　れると同時に合同会社（日本版ＬＬＣ）制度が新たに創設されました。こ
　れにより、不動産証券化をはじめとする資産流動化にどのような影響を及
　ぼすのかという問題に直面します。本書は、資産流動化とは何かという問
　題から説き起こし、資産流動化のための法的枠組みについて、ヴィークル
　という視点から詳細に解説しています。さらに、資料集には、各種法令の
　ほか合同会社定款案や有限責任中間法人定款案なども収録し、この本一冊
　で、資産流動化のためのヴィークルを構築できるような構成になっており、
　不動産証券化ビジネスのスタンダードテキストともいうべき内容になって
　います。全国有名書店で好評発売中です。

　◆仕様
　　体裁：A5判、362頁、ハードカバー
　　定価：本体3,800円＋税
　　発行：株式会社ビーエムジェー
　　発売：丸善　出版事業部

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『ＲＭＪ』２月号は好評発売中です！

                    ―◆―ご購読申込みはこちらから―――――
                    http://bmjnet.com/FormMail/rmjorder.html

【特集】２００８年不動産金融業界　変化の兆しを読む
　　　　各界ＴＯＰに聞く
　　　　　　
■三井不動産　
　代表取締役社長　岩沙弘道氏
■森トラスト　
　代表取締役社長　森　章氏
■パシフィックマネジメント　
　代表取締役社長　高塚優氏
■セキュアード・キャピタル・ジャパン　
  代表取締役会長兼社長　高梨勝也氏
■カーライル・グループ　
　マネージングディレクター　南　亮一氏
■日本ビルファンドマネジメント
　代表取締役社長　西山晃一氏
■ジョーンズ ラング ラサール
　代表取締役　濱岡洋一氏
■ザイマックス
　代表取締役兼代表執行役員社長　島田雅文氏
■オリックス
　専務執行役投資銀行本部長　小島一雄氏
■三菱ＵＦＪ証券　
　投資銀行本部アセット・ファイナンス＆インベストメント・グループ
　不動産投資銀行部長　北島敬義氏
■ムーディーズ ジャパン
　ストラクチャードファイナンス マネージングディレクター 熊丸浩二氏
　シニアヴァイスプレジデント　ＣＭＢＳチームリーダー　竹之内哲次氏
■ＫＰＭＧ ＦＡＳ
　代表取締役パートナー　大信田博之氏
■早稲田大学　大学院
　ファイナンス研究科　教授　川口有一郎氏

【時流潮流】
●大規模商業施設における賃料減額リスクの考察

【ＦＯＣＵＳ】
●導管性要件満たされず分配金減少
　リートの成長戦略の行方も注視される
　ＦＣレジデンシャル投資法人

●「海外投資不動産鑑定評価ガイドライン（案）」を策定
　Ｊ−ＲＥＩＴの海外不動産投資解禁へ向けた環境整備
　国土交通省
●イスラム金融に対応した
　日本国内の不動産投資スキームを構築
　アトラス・パートナーズ
●「ビル版健康診断」を作成
　科学的にビル経営を分析する
　ザイマックス
●国有財産売却に５種類の方式を採用
　再開発睨み二段階方式の競争入札も
　財務省
●シンガポール・リートが１８物件の
　賃貸マンションを取得し対日投資を拡大
　アスコット・レジデンス・トラスト
●地球、地域、テナントの３者へ向け
　環境配備型「平和島四丁目ビル計画」
　トーセイ
　　　　　　　　　　　　　　　　
　　　　　　　　　　　　　　‐‐‐‐ほか、連載記事など多数掲載
                                        詳しい内容はこちらから↓
                                  http://bmjnet.com/rmj/106.html　　

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５．ＲＭＪ「人材募集頁Professional Plaza」に注目！

    ＲＭＪでは「人材募集広告―Professional Plaza」のページを適時設け
    ています。プロフェッショナル・スキルを持った方々とプロフェッショ
    ナルな人材を求める企業の情報交換の場が『ＲＭＪ・人材募集広告―Pro
    fessional Plaza』です。なお現在、４月号（３月２５日発売）の掲載
    企業を募集しています。ＲＭＪ人材募集頁―Professional Plazaへ各社
    の積極的な参加をお待ちしております。
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■今回はいかがでしたでしょうか。ご意見ご感想をお寄せください。
■次回の発行予定は２月２５日ごろです。
■このメールマガジンは等幅フォントでご覧ください。
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この記事へのコメント

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