週刊節税教室

• 最新号：2008-08-27
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週刊節税教室

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　☆☆　週刊節税教室　☆☆　　　　　　　　　　　　　　　第203号（2005/10/24）

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　■■■不動産の売却、相続前後　どっちが得？　（所得税、法人税）■■■
　　　　　　　　


☆質問
「父が余命１年くらいと医者に言われています」

「父は先祖代々引き継がれた不動産をかなり所有していますので、相続が
あった場合には、相続税が多額にかかってきます」

「現在、父所有の不動産を購入したいという申し入れがあります」

「今売却した方がよいのか、相続をした後に売却した方が得なのか、教えて
ください」

★回答
「先祖代々の不動産ということで、おそらくその不動産の取得価額は不明
でしょう」

「そうすると、売却金額の5％がその不動産の取得価額となります」

「不動産の譲渡所得は、売却金額−取得価額　で計算されますので、売
却価額−売却価額×5％となり、売却価額の95％が譲渡所得になります
（相続した不動産の登記費用などがあれば、譲渡所得から引けます）」

「現在の長期譲渡所得（譲渡した年の1月1日で所有期間が5年超）の税率
は、国税15％、地方税5％の合計20％です」

「したがって、この不動産の譲渡にかかる税金は、長期譲渡所得×20％で
計算されます」

☆質問
「1億円で不動産を売却した場合を例にして具体的に教えてください」

★回答
「相続した不動産の登記費用は無視して計算します」

「1億円−1億円×5％＝9,500万円　が長期譲渡所得です」

「9,500万円×20％＝1,900万円が税金です」

☆質問
「この税金が、相続前に不動産を売却した場合の税金と考えてよろしいの
ですね？」

★回答
「そのとおりです」

☆質問
「では、相続後の不動産譲渡の税金はどうなりますか？」

★回答
「相続後に不動産を譲渡する場合は、その不動産は相続税の対象になり
ます」

「しかし、その不動産に係る相続税相当額は、相続後の不動産の譲渡に
おける譲渡所得の計算上、取得価額に加算することができます（相続税の
申告期限の翌日から3年を経過する日までに譲渡することが必要）」

☆質問
「売却価額1億円で、取得価額に加算する相続税が3,000万円とすると、
不動産譲渡の税金の計算はどのようになりますか？」

★回答
「1億円−（1億円×５％＋3,000万円）＝6,500万円　が長期譲渡所得で
す」

「6,500万円×20％＝1,300万円が税金です」

☆質問
「相続後の方が得ですね？」

★回答
「そのとおりです」

☆質問
「しかし、相続税はどちらが得なのですか？」

★回答
「相続前に売却した場合は、売却代金1億円から譲渡所得税1,900万円を
差し引いた8,100万円が相続税の対象になります」

「売却不動産の相続税評価額も売却価額と同額の1億円として、相続税率
30％だとすると相続前に売却した場合の、その譲渡所得税差し引き後の
売却代金にかかる相続税は、8,100万円×30％＝2,430万円になります」

「一方、相続後に売却した場合の、不動産にかかる相続税は1億円×30％
＝3,000万円になります」

「その結果、譲渡所得税1,900万円に相続税率30％を掛けた額である570
万円だけ、相続前に売却した場合の方が相続税が安くなります」

☆質問
「で、結局どちらが得ですか？」

★回答
「譲渡所得税は、相続後に売却した方が1,900万円−1,300万円＝600万
円得になります」

「相続税は、相続前に売却した方が570万円得ですから、600万円−570
万円＝30万円だけ相続後に売却した方が得であったことになります」



公認会計士・税理士　井上　修


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