「土地と建物の関係」から学ぶ！これがマイホームの夢と知恵袋。

• 最新号：2008-09-24
• 発行周期：週刊
• 読んでる人：133人
• 創刊日：2001-05-23
• Score!：-点
• コメント数 ： 2
• メルマガID：38525
• バックナンバー：全て公開
• 発行者サイト：あり
• >> 月間ランキング

土地と建物の関係「公示価格と路線価の評価」

＝住宅建築と不動産情報の総合情報誌＝＝〈VOL,0196-05/12/28号〉＝＝
****************************************************************
‖Ψ￣／＼Π￣｜週刊メールマガジン（水曜日発行）(01/05/23創刊）
‖Ψ／□■＼Ψ｜「土地と建物の関係」これがマイホームの夢と知恵袋
‖Ψ‖■■‖Ψ｜＝＝＝＝三伸ホーム　さだひろし　読者数：1071名＝
‖Ψ〓〓〓〓Ψ｜〜〜〜〜　http://sanshin-home.jp/totitate/　〜
◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆

新規購読の方始めまして！継続の方今回も購読頂き有難う御座います！
今回が「2005年」の最後の発行となります。今年一年有難う御座いまし
た。来年もどうぞよろしくお願い申し上げます。

―【今回の目次】――――――――――――――――――――――――

１,□■【本文】　〜「公示価格と路線価の評価」〜
２,□■【新着不動産情報】〜「　http://b.sanshin-home.jp/　」〜
３,□■【お勧めサイト紹介】〜「エリア別不動産屋さんリンク集」〜
　　　　　　　　　　　　　　　http://www.d-ff.net/fudosan/
４,□■【次回の予定】〜次回は、01/04（水曜日）発行予定です。〜
５,□■【筆後のあれこれ】〜●今年一年は、皆さんにとって〜

――――――――――――――――――――――――――――――――
=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-==-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=

１,□■【本文】■□〜「公示価格と路線価の評価」〜

●土地の価格を算定する場合、公示価格や路線価を参考にして査定しま
すが、「それは誰がどのように決めたのだ？」と言う疑問が有りません
か？。またどれだけ信頼に値するのか？の疑問も有ると思います。そこ
で、少し調べみました。

「公示価格」は、国土交通省の土地鑑定委員会が決めているそうですが
都市計画区域内に任意の「標準地」を定めて有り、その標準値の価格を
毎年1月1日付けで評価し、4月4日付けの官報に公示されているという事
です。

では、「公示価格」の決定の仕方ですが、それぞれ別の不動産鑑定士２
名が一つの「標準地」について査定をします。その内容としては、
（１）取引事例比較法（周辺の取り引き事例比較）
（２）収益還元法（どれだけ収益を生むかという査定）
（３）原価法（開発費用についての換算）
という項目で評価証明を作成して「土地鑑定委員会」に提出し、その委
員会で国の鑑定官が、最終的に調整して発表しているという事です。

「路線価」とは、相続税や贈与税を算定するために国税庁が定める価格
で、「公示価格」の約８０％に成るように算定されているそうです。
つまり、「公示価格」は不動産鑑定士が標準地という「点」の価格を算
定するのに対し、「路線価」は通りという「線」を対象として算定して
いる訳です。

ちなみに取引事例は公示価格の０．５倍〜１.５倍にも成ることが有り、
それは何を意味するかというと、売り物件が少なくて人気のある土地に
は高値がつくという事です。もちろん人気が無ければ半額でしか売れな
い事も有ります。

高値でも安値でも、その特殊な取引事例を引き合いにして、次の取引の
参考にすると、価格の安定性が無くなったり、相場の指標が解りにくく
成るので、やっぱり「公示価格」のような標準が有った方が良いのかも
知れません。

つまり、公示価格を１とすると次式のような関係になると思います。
　　実勢価格≦〜≧公示価格＞路線価＝0.5〜1.5：1：0.8

何となく、解ったような解らないような感じですが、市場価格の動きを
捕らえて標準的な価格の指標を決めて置き、固定資産税の評価額に反映
したり、公共用地買取や売却の価格基準にしたり、さらに市場価格の安
定に役立てようというものでしょう。極端に善意で解釈すればその様に
成ると思います。

私たちの様に、不動産の売買を直接扱う業者も、当然に公示価格や路線
価を参考に媒介価格を算定し、流通に載せています。需要と供給のバラ
ンスにより価格が決定するという市場の原則により、不動産価格も変動
していく事を考えると、株価のような激しい変動は無いにしても、景気
や都市開発等の影響で価格の変動が有りますので、どちらかと言うと実
勢価格が動いていくと、公示価格や路線価が動いていくという、「従」
の関係にあると思います。

言い換えれば、強い北風の中で龍の絵を書いた和凧を揚げた時の様な、
激しく動き回る市場経済の中で、不動産の価格の乱高下を抑え、有る程
度の安定性を持たせる為には、凧の両脇の尻尾のような役割をするのが
「公示価格」や「路線価」なのかも知れません。

「公示価格」や「路線価」は、ホームページで閲覧する事が出来ますの
で、ご自分の不動産の評価を有る程度調べる事が出来ます。

国土交通省地価公示／都道府県地価調査（基準地）
http://www.land.mlit.go.jp/landPrice/AriaServlet?MOD=0&TYP=0

国税庁／路線価図等閲覧コーナー
http://www.rosenka.nta.go.jp/

但し、実際に売ったり買ったりする場合は、不動産物件の現況や周囲の
状況や心理的な要因などの様々な条件が複雑に影響しますので、定価が
付けられないのが不動産の価格です。

売り手は一円でも高く売りたいし、買い手は一円でも安く買いたいのが
人情です。そこに売り買いの価格をジャッジメントする「レフリー」の
様な存在にこそ、不動産取引業者としての存在意義の一端が有るのかも
知れません。

●本文は以上です。

=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-==-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=

２,□■【新着不動産情報】〜「　http://b.sanshin-home.jp/　」〜

西姶良４丁目（姶良ニュータウン）中古売家　価格900万円（専任) 
土地：237.33ｍ2（71.79坪）　建物：87.54ｍ2（26.48坪）　
木造セメント瓦葺平屋建　平成０１年４月新築　即入居可能
http://sanshin-home.jp/sanshin/takeda-h980.htm
 
売家（熊毛郡中種子町）価格:800万円（専任) 
土地:694.39ｍ2　(210.04坪)建物:102.29ｍ2　(30.94坪)
構造:木造セメント瓦葺平屋建て　間取り:５ＤＫ
築年月:(昭和５４年８月築）
http://sanshin-home.jp/sanshin/nakatane-h800.htm
 
事業用売りビル（鹿児島市住吉町）価格:6,500万円（専任) 
土地:263.91ｍ2　(79.83坪)建物:358.83ｍ2（108.55坪)
構造:鉄筋コンクリート造陸屋根４階建
間取り:倉庫　・事務所　築年月:(昭和４０年１１月築）
http://sanshin-home.jp/sanshin/sumiyosi-jh6500.htm
 
事業用売りビル（姶良郡加治木町新富町）価格:2,080万円（一般）
土地:119.81ｍ2（36.24坪)建物:207.96ｍ2（62.90坪)
構造:鉄筋コンクリート造3階建て
間取り:事務所2・住居3　築年月:(平成2年6月築） 
http://sanshin-home.jp/sanshin/sumiyosi-jh6500.htm
 
売家（牟礼岡・美邸）価格:2,780万円
土地:566.34ｍ2　(171.31坪)建物:224.1ｍ2　(67.79坪)
構造:木造スレート瓦葺２階建
間取り:４ＬＤＫ築年月:(平成元年12月築）（専任) 
http://sanshin-home.jp/sanshin/hondat-h2780.htm
 
鹿児島市牟礼岡・新築売家1Ｒ（事務所）価格：1,280万円（代理）　
３ＬDKに改装可、土地:252.74ｍ2　(76．45坪)
建物:55.93ｍ2　(16.91坪)　構造:軽量鉄骨造平屋建
築年月:(平成１７年９月新築） 
http://sanshin-home.jp/sanshin/mureoka-sh1480.htm

鹿児島市伊敷３丁目・売事務所（倉庫）価格：4,500万円
伊敷ニュータウン　土:357.96ｍ2(108.28坪)　建:287.54ｍ2(86.98坪)
平成５年８月新築（専任)
http://sanshin-home.jp/sanshin/isiki3-jh4500.htm

日置郡金峰町大坂【　中古売家　】価格1,200万円（専任)
交　通 鹿児島交通/土卒バス停 12分 
地　目 宅地 建物構造 木造スレート葺２階建 
地　積 275.00ｍ2　(83.18坪) 建物築年月日 平成9年11月新築 
地　勢 平坦地 建物面積 118.00ｍ2　(35.69坪) 
http://sanshin-home.jp/sanshin/kinpou-h1200.htm

●他の会社の掲載情報でも、現地調査してご報告致しますので遠慮なく
依頼してください。（購入交渉の代理人をお引き受け致します。)

=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-==-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=

【お知らせ】〜「売り物件求む」〜

New!　不動産物件（土地・建物・居住用・事業用)、高額買取致します。
　　　・見積査定無料！秘密厳守致します。・オークション開催も可！
　　　対象エリア：(鹿児島市内と隣接地区及び・姶良〜国分方面)
　　　一寸聞いてみようでも構いません。情報お待ちしています。
　　　筆者、三伸ホームの佐田が直接見に行き査定いたします。

　　　※ご連絡は、お電話でもメール構いません。
　　　⇒　http://sanshin-home.jp/sanshin/baikyaku.htm

=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-==-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=

●土地建物に関するご質問を受け付けています。解る限りはお返事しま
す。解らないときはごめんなさい！とお返事します。

　※苦情も気軽に投稿して下さい→　digital-npk@po5.synapse.ne.jp

=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-==-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-

３,□■【お勧めサイト紹介】■□〜★相互リンク〜
　　・住宅関連　　http://sanshin-home.jp/sanshin/top2.htm
　　・鹿児島県内　http://sanshin-home.jp/sanshin/top3.htm
　　・鹿児島県外　http://sanshin-home.jp/sanshin/top4.htm
*〜*〜*〜*〜*〜*〜*〜*〜*〜*〜*〜*〜*〜*〜*〜*〜*〜*〜*〜*〜*〜*

12/27 「アリコの保険」を相互リンク集に追加。
　　　　http://pr.ins-cis.com/alico/

12/27 「アフラックの保険」を相互リンク集に追加。
　　　　http://pr.ins-cis.com/aflac/

12/22 「エリア別不動産屋さんリンク集」を相互リンク集に追加。
　　　　http://www.d-ff.net/fudosan/

12/22 「不動産屋さんサーチ」を相互リンク集に追加。
　　　　http://www.smiledepot.jp/search/

*〜*〜*〜*〜*〜*〜*〜*〜*〜*〜*〜*〜*〜*〜*〜*〜*〜*〜*〜*〜*〜*
（ここに紹介するサイトを推薦して下さい。自薦・他薦、ＯＫです。）
※投稿頂いたページは審査後に三伸ホームのHPでリンク登録します。
　　　　　　　　　　　　　　　→　digital-npk@po5.synapse.ne.jp
----------------------------------------------------------------

４,□■【次回の予定】■□

●次回は、01/04（水曜日）発行予定です。どうぞお楽しみに！！

●登録がまだの方はホームページから登録して購読ください。
　バックナンバーと登録は→　http://sanshin-home.jp/totitate/

※建築に関するお問い合わせ
　　　　　http://sanshin-home.jp/sanshin/kentiku.htm

※不動産売却のお問合せ
　　　　　http://sanshin-home.jp/sanshin/baikyaku.htm

※不動産購入のお問合せ
　　　　　http://sanshin-home.jp/sanshin/kounyuu.htm

※不動産情報新着物件ブログ⇒　http://b.sanshin-home.jp/
「三伸ホームのホームページ」⇒　http://sanshin-home.jp/

=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-==-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-

５,□■【筆後のあれこれ】■□

●今年一年は、皆さんにとってどんな年だったでしょうか？。
私は、４回目の酉年の歳男で、一つの節目を迎えました。仕事の事、家
庭の事、今後の人生の事・・・等、、。様々な問題解決や変更修正を今
年一年で経験しました。満身創痍とも言えるし、再生したとも言えると
思います。

毎年この時期に成れば、一年の総決算として今年を評価しますが、命と
健康な体が有って本当に良かったと、感謝しながら年の瀬を迎えていま
す。来年は、人生の後半戦を０から始めるつもりで行こうと思います。
新年号のメルマガ発行は、年明け１月４日から始めたいと思います。
　それでは皆さん、良いお年をお迎えください。

　　　最後まで読んで頂き有難う御座います。m（_　_）m　さだひろし

●気づいた事や疑問な点が有りましたら、ご意見をお寄せください。
　発行者直通メール→　digital-npk@po5.synapse.ne.jp

*〜*〜*〜*〜*〜*〜*〜*〜*〜*〜*〜*〜*〜*〜*〜*〜*〜*〜*〜*〜*〜*
*「土地と建物の関係」直通メール；digital-npk@po5.synapse.ne.jp
*（有)三伸ホーム　代表者　佐田　弘　メール；info@sanshin-home.jp
*「土地と建物の関係」ＨＰ ； http://sanshin-home.jp/totitate/
* 三伸ホームのホームページ； http://sanshin-home.jp/
*〜*〜*〜*〜*〜*〜*〜*〜*〜*〜*〜*〜*〜*〜*〜*〜*〜*〜*〜*〜*〜*

※メールマガジンの解除（登録）はお手数ですが以下からお願いします
ランスタ　；http://www.ransta.jp/backnumber_2365/
カプライト；http://cgi.kapu.biglobe.ne.jp/m/2467.html
Ｅーマガ　；http://www.emaga.com/info/sada.html
メルマ　　；http://www.melma.com/backnumber_38525/
まぐまぐ　；http://www.mag2.com/m/0000072843.htm
メルテン　；http://melten.com/m/6108.html
めろんぱん；
　　http://www.melonpan.net/melonpa/mag-detail.php?mag_id=002523
----------------------------------------------------------------

賃貸ビジネスに役立つ「大家さん読本」

賃貸経営をしている大家さん、これからマンション経営を計画されている土地オーナーや投資家向けにわかりやすく賃貸ビジネスのあらゆる問題を解説します。土地...

週刊“住宅・不動産”業界動向マガジン

不動産情報サービス会社、マーキュリーがお送りする不動産業界ニュースを知りたければココ。毎週様々な媒体に取り上げられる、マンション・戸建てなど業界の情...

新世紀建築マガジン「すまいや倶楽部通信」

「家は叶う　建つべし！　建つべし！」個性派住宅を数多く手がけた建築家が楽しいすまい奪取への情報や裏技をわかりやすくときにはおもしろおかしく提供いたし...

失敗しない住宅選び講座

独立系ＦＰが公平・中立に“後悔”しない住宅購入のノウハウを情報提供するメルマガです。会員募集中！

宮崎正弘の国際ニュース・早読み

　評論家の宮崎正弘が独自の情報網を駆使して世界のニュースの舞台裏を分析

この記事へのコメント

■三菱東京UFJ銀行系 モビット■

【１】ネットで自動審査・来店不要！
【２】限度額300万円
【３】年利9.8％-18.0％（実質年率）

急な出費にモビット！