十影響のス−パー宅建WEBマガジン

• 最新号：2008-10-10
• 発行周期：週一回配信
• 読んでる人：686人
• 創刊日：2001-01-16
• Score!：91点
• コメント数 ： 0
• メルマガID：28651
• バックナンバー：全て公開
• 発行者サイト：あり
• >> 月間ランキング

十影響のス−パー宅建WEBマガジンNo.142m

04/12/30(木)　　　ご購読者総数　2,800部
◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇

　　　　　　　　  スーパー宅建WEBマガジン　
　　　　　　　　　　　　　No.142　

            　　http://tokagekyo.7777.net/
        　　　　　webmaster@tokagekyo.7777.net

     ― 『宅建スーパーWEBサイト』の公式メルマガです。―
　　　
◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇ 　　平成16年12月30日(木)発行 　　 ◇◆◇◆◇◆◇◆

　◆当サイトのプロフィールについては下記をご覧ください。    
　　http://tokagekyo.7777.net/equipment/profile.html

　◆次号143号のお知らせ　
　2005年1月5日(水)に配信予定です。

　◆宅建試験2004　データベース
　　http://tokagekyo.7777.net/takken/database04top.html
━━━━━ index ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
１　コラム●平成17年試験のために−宅建業従事者以外の宅建試験受験者
２　平成17年の法改正対策●　都市緑地法・景観法　(1)
３　平成17年の法改正対策●　民法　その２
４　宅建試験●平成17年宅建試験受験者対象の無料セミナー
５　平成16年宅建試験問題の検討●問１・意思表示
６　民法対策●はじめての契約法
７　新着情報●2005年受験用テキストの最新情報
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
●チャットのご案内●　　
　1/7(金)　  23:00〜24:00　新年会のチャット
          http://rental.chat.co.jp/servlet/em?roomid=15617

　※12/24のチャットは，サーバーが当日は不安定だったため，中止しました。
 
●アクセス障害についての掲示板●　http://8101.teacup.com/tokagekyo/bbs
************************************************************************
１　コラム●平成17年試験のために−宅建業従事者以外の宅建試験受験者 
************************************************************************

　従来から宅建試験の合格者は宅建業従事者は少なく，宅建業以外に従事してい
る方が多いと言われています。この理由の一つには，宅建業法の対象とする範囲
が広く，不特定多数に業として売買や媒介をするものは宅建業者として免許が
必要だという一網打尽方式をとっていることがあげられます。極端なことを言え
ば，不要になった社宅や土地の売却をするときにも宅建業者として免許をとらな
ければいけないことがあり，いつ(宅建主任者の資格が)必要になるかわからない
という事情があります。〔平成16年合格者の中で，不動産業従事者は24.4％〕

　また，そのような場合でなくても，業務上必要になることもあります。金融業
界では人員削減が進み，すでに宅建をとっている人が相当数に上ることから，FP
や中小企業診断士の取得に移行しているという話がありますが，それでもまだ
多くの人が受験しています。〔平成16年では，合格者の８％，約2,200人が金融
関係者。平成15年＝８.６％。平成14年＝10％。年々，金融関係の合格者の比率は
このところ減少してきている。〕※金融保険関係のほかにも，建設業，物流関係，
コンサルタント関係などでも宅建の知識が必要になることがあり受験者も多い。

　さらに，近年は，不動産関係の資格や称号，技能が増え，宅建はその基礎資格
や入門資格といった捉え方がされることがあります。司法書士や鑑定士がその最
たるものですが，このほかにも不動産関連の新設資格が生まれてきています。
〔マンションの管理会社では，管理業務主任者のほかに宅建が必要とされていま
すが，これは管理受託している管理組合のマンションで売買物件があったときに，
媒介をしたり，販売の代理をする必要上取得を奨励しているケースがあります。〕
　
　最後に，いわゆる自己啓発のためという合格者がいます。しかし，少子高齢化
を迎え，不動産の処理が今世紀の最大の問題になるとも言われていますから，
単なる自己啓発だけで終わるというよりも，より積極的に不動産の処理を見据え
て不動産についての勉強が必要である層も徐々に増えているものと思われます。

　先日，著作権などの信託について改正がありました。不動産も証券化などが
すでに始まっており，バブル期の不良資産処理の時代から大きく移行しつつあり
ます。人口が減少していくにしても〔推計では，2050年には人口は１億人を下回
るようです〕，不動産については関心が高まっていものと思われます。

●平成16年に登録講習の講習機関として従来の不動産流通近代化センターに加え
て四つの団体が新たに登録されました。(東京リーガルマインド，TAC，ダイエッ
クス，住宅新報社)受講申込期限・実施時期・受講費用(\30,000〜)も一律では
なく，また四団体とも宅建受験の指導機関でもあることから，平成17年の宅建
試験で，登録講習修了者の受験者数・合格者数・合格率が注目されます。
〔平成16年の登録講習修了者の受験者数は3,944人，合格者数は904人。合格者
全体27,639人の中での比率は３.６％。登録講習修了者の合格率は22.9％。〕
　
************************************************************************
２　平成17年の法改正対策●　都市緑地法・景観法　(1)
************************************************************************

　12月17日に，「都市緑地保全法」は「都市緑地法」と改称されて，改正が施行
され，「景観法」も同日施行されました。これにより，以下の変更が生じていま
す。

□都市緑地法関係の主なもの
●都市計画法８条12項

　(改正前) 緑地保全地区　→　(改正後) 特別緑地保全地区

　「緑地保全地域」，「緑化地域」の新設

●都市緑地法　(→　法令制限・諸法令)

　特別緑地保全地区　→　従来の「緑地保全地区」と同じ。一定の行為をしよう
　　　　　　　　　　　　とする場合，あらかじめ，都道府県知事の許可を必要
　　　　　　　　　　　　とする。(都市緑地法14条1項)　              
　
　緑地保全地域　→　一定の行為をしようとする場合，あらかじめ，都道府県知
　　　　　　　　　　事に届出を必要とする。(都市緑地法８条1項)

　緑化地域　→　緑化地域では，敷地面積が原則として1,000平方メートル以上の
　　　　　　　　規模の建築物の建築又は増築をしようとする者は，当該建築物
　　　　　　　　の緑化率を緑化地域に関する都市計画で定められた緑化率の最低
　　　　　　　　限度以上としなければならない。
　　　　　　　　(都市緑地法35条１項，施行令９条)

　　　　　　　　※緑化地域に関する都市計画で定められる緑化率
　　　　　　　　　原則として，2.5/10を超えてはならないとされる。
　　　　　　　　　(都市緑地法34条3項)
□景観法
●景観計画区域　(→　法令制限・諸法令)

　平成17年12月17日，景観法が施行され，「景観計画区域」が新たに設けられた。
　〔景観区域，準景観区域は，平成16年６月より１年以内に施行予定。〕

・景観行政団体〔都道府県・指定都市・中核市・事務処理市町村〕は，都市，農山漁
　村その他市街地または集落を形成している地域及びこれと一体となって景観を形成
　している地域内の一定の区域について，良好な景観の形成に関する計画(「景観計画
　」) を定めることができる。(景観法８条１項)　

・景観計画には，次の事項を定める。(景観法８条２項)　
　・景観計画区域
　・景観計画区域における良好な景観の形成に関する方針
　・良好な景観の形成のための行為の制限に関する事項
　・景観重要建造物，景観重要樹木の指定の方針
　・良好な景観の形成のために必要なもの

・景観計画区域内において，下記の行為をしようとする者は，あらかじめ，行為の種
　類，場所，設計又は施行方法，着手予定日その他国土交通省令で定める事項を
　景観行政団体の長に届け出なければならない。(景観法16条１項)

　　(1) 建築物の新築，増築，改築，移転，
　　    外観を変更することとなる修繕もしくは模様替え又は色彩の変更

　　(2) 工作物の新築，増築，改築，移転，
　　    外観を変更することとなる修繕もしくは模様替え又は色彩の変更

　　(3) 都市計画法第４条12項に規定する開発行為その他政令で定める行為

　　(4) 良好な景観の形成に支障を及ぼすおそれのある行為として景観計画に従い
　　　　景観行政団体の条例で定める行為

※平成17年受験用の基本書・過去問集などでこれに対応していないものが一部ある
ため，お早めに修正しておいてください。

************************************************************************
３　平成17年の法改正対策●　民法改正　その２
************************************************************************

　平成16年民法改正は三つありました。
　・破産法改正による民法改正　(2005.1.1施行)
　・不動産登記法改正による民法改正　(2005.3.17施行)
　・現代語化・保証制度の変更等の民法改正　(2004.12から６ヵ月を超えない
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　範囲で施行)

■破産法改正による民法の改正
平成１６年６月２日法律第７６号 （破産法の平成１6年10月20日政令第
317号 により平成17年1月1日施行）

 すでに前号で述べていますが，用語の変更のほかの大きな改正として，次のもの
が削除されています。
-------------------------------------------------------------------------
第６２１条（賃借人の破産による解約申し入れ）
　賃借人が破産の宣告を受けたるときは
　　　賃貸借に期間の定あるときと雖も
　賃貸人又は破産管財人は第617条の規定に依りて
　解約の申入を為すことを得

　此場合に於ては各当事者は相手方に対し
　解約に因りて生したる損害の賠償を請求することを得ず。
-------------------------------------------------------------------------

■民法の一部を改正する法律(平成16年法律第147号)

　成立・平成16年11月25日
　公布・平成16年12月1日

 施行については，公布日より６ヵ月を超えない範囲で施行予定になっていますが，
平成17年４月１日に施行される可能性があります。

　今回は『用語の言い回しの変更以外のもの』の改正点で主なものをまとめます。

□重要な改正

●保証契約は書面によらなければ契約が成立しないこととされました。
〔根保証についての改正は今回は省略。〕
------------------------------------------------------------------------
（保証人の責任等）

第446条　保証人は，主たる債務者がその債務を履行しないときに，
         その履行をする責任を負う。

２　保証契約は，書面でしなければ，その効力を生じない。

３　保証契約がその内容を記録した電磁的記録（電子的方式，磁気的方式その他
    人の知覚によっては認識することができない方式で作られる記録であって，
　　電子計算機による情報処理の用に供されるものをいう。）によってされた
　　ときは，その保証契約は，書面によってされたものとみなして，
　　前項の規定を適用する。
------------------------------------------------------------------------
〔改正点〕２項，３項の追加。

【改正前】

　第446条　保証人は主たる債務者が其債務を履行せざる場合に於て
　　　　　　其履行を為す責に任ず

□条文内容の一部変更〔判例・学説による見直し等〕大幅な改正ではありません。
判例・学説によって補充したものです。

●公示による意思表示
------------------------------------------------------------------------
（公示による意思表示）
第98条　意思表示は、表意者が相手方を知ることができず、又はその所在を知る
ことができないときは、公示の方法によってすることができる。

２　前項の公示は、公示送達に関する民事訴訟法（平成八年法律第百九号）の
規定に従い、裁判所の掲示場に掲示し、かつ、その掲示があったことを官報に
少なくとも一回掲載して行う。ただし、裁判所は、相当と認めるときは、官報へ
の掲載に代えて、市役所、区役所、町村役場又はこれらに準ずる施設の掲示場
に掲示すべきことを命ずることができる。

３　公示による意思表示は、最後に官報に掲載した日又はその掲載に代わる掲示
を始めた日から二週間を経過した時に、相手方に到達したものとみなす。ただし、
表意者が相手方を知らないこと又はその所在を知らないことについて過失があっ
たときは、到達の効力を生じない。

４　公示に関する手続は、相手方を知ることができない場合には表意者の住所地
の、相手方の所在を知ることができない場合には相手方の最後の住所地の簡易
裁判所の管轄に属する。

５　裁判所は、表意者に、公示に関する費用を予納させなければならない。
-------------------------------------------------------------------------

〔改正点〕改正前は，「官報と新聞紙に掲載」だったのが「官報に掲載」になった。

●代理
------------------------------------------------------------------------
（自己契約及び双方代理）
第108条　同一の法律行為については，相手方の代理人となり，又は当事者双方の
代理人となることはできない。ただし，債務の履行及び本人があらかじめ許諾し
た行為については，この限りでない。

（代理権授与の表示による表見代理）
第109条　第三者に対して他人に代理権を与えた旨を表示した者は，その代理権
の範囲内においてその他人が第三者との間でした行為について，その責任を負う。
ただし，第三者が，その他人が代理権を与えられていないことを知り，又は過失
によって知らなかったときは，この限りでない。
------------------------------------------------------------------------
〔改正点〕
・108条=「本人があらかじめ許諾した行為」を追加。
・109条＝但書の追加。

●時効
------------------------------------------------------------------------
（催告）
第153条　催告は、六箇月以内に、裁判上の請求、支払督促の申立て、和解の申立
て、民事調停法若しくは家事審判法による調停の申立て、破産手続参加、再生手
続参加、更生手続参加、差押え、仮差押え又は仮処分をしなければ、時効の中断
の効力を生じない。

（所有権の取得時効）
第162条　二十年間、所有の意思をもって、平穏に、かつ、公然と他人の物を占有
した者は、その所有権を取得する。

２　十年間、所有の意思をもって、平穏に、かつ、公然と他人の物を占有した者
は、その占有の開始の時に、善意であり、かつ、過失がなかったときは、その
所有権を取得する。
------------------------------------------------------------------------
〔改正点〕
・153条＝「支払督促の申立て」，「和解の申立(和解のための呼出若しくは任意
出頭)から変更」，「民事調停法若しくは家事審判法による調停の申立て」，
「再生手続参加」，「更生手続参加」を追加。

・162条２項＝「他人の不動産を占有」を「他人の物を占有」に変更。

●即時取得
------------------------------------------------------------------------
（即時取得）
第192条　取引行為によって、平穏に、かつ、公然と動産の占有を始めた者は、
善意であり、かつ、過失がないときは、即時にその動産について行使する権利
を取得する。
------------------------------------------------------------------------
〔改正点〕「取引行為によって、」を追加。

●弁済
------------------------------------------------------------------------
（債権の準占有者に対する弁済）
第478条　債権の準占有者に対してした弁済は、その弁済をした者が善意であり、
かつ、過失がなかったときに限り、その効力を有する。
------------------------------------------------------------------------
〔改正点〕「過失がなかったとき」を追加。これにより善意無過失が必要である
ことが明記された。

●更改
------------------------------------------------------------------------
（更改）
第513条　当事者が債務の要素を変更する契約をしたときは、その債務は、更改
によって消滅する。

２　条件付債務を無条件債務としたとき、無条件債務に条件を付したとき、又は
債務の条件を変更したときは、いずれも債務の要素を変更したものとみなす。
------------------------------------------------------------------------
〔改正点〕２項で，「債務の履行に代えて為替手形を発行するに亦同じ」を削除。

●寄託
-----------------------------------------------------------------------
（受寄者の通知義務）
第660条　寄託物について権利を主張する第三者が受寄者に対して訴えを提起し、
又は差押え、仮差押え若しくは仮処分をしたときは、受寄者は、遅滞なくその
事実を寄託者に通知しなければならない。
-----------------------------------------------------------------------
〔改正点〕「仮差押え若しくは仮処分」を追加。

●不法行為
-----------------------------------------------------------------------
（不法行為による損害賠償）
第709条　故意又は過失によって他人の権利又は法律上保護される利益を侵害
した者は、これによって生じた損害を賠償する責任を負う。

（正当防衛及び緊急避難）
第720条　他人の不法行為に対し、自己又は第三者の権利又は法律上保護される
利益を防衛するため、やむを得ず加害行為をした者は、損害賠償の責任を負わ
ない。ただし、被害者から不法行為をした者に対する損害賠償の請求を妨げな
い。

２　前項の規定は、他人の物から生じた急迫の危難を避けるためその物を損傷
した場合について準用する。
-----------------------------------------------------------------------
〔改正点〕
・709条＝「法律上保護される利益」を追加。
・720条１項＝「法律上保護される利益」を追加。

●削除された規定
・35条〔営利法人の設立〕
・311条4号〔公吏の職務上の過失〕
・旧320条〔公吏保証金の先取特権〕

●条文番号の変更
□意思表示
・旧97条の２　→　98条(公示による意思表示)　上記参照。
・旧98条　→　98条の２(意思表示の受領能力)
-----------------------------------------------------------------------
（意思表示の受領能力）
第98条の２　意思表示の相手方がその意思表示を受けた時に未成年者又は
成年被後見人であったときは、その意思表示をもってその相手方に対抗する
ことができない。
ただし、その法定代理人がその意思表示を知った後は、この限りでない。
-----------------------------------------------------------------------

□先取特権
・旧・320条(公吏保証金の先取特権) ，旧・311条４号を削除したため，
　311条４号以下の号数，320条以下の条文番号に変更を生じた。
　また，旧・324条が323条と324条に分かれた。
-----------------------------------------------------------------------
　（動産の先取特権）
第311条　次に掲げる原因によって生じた債権を有する者は、債務者の特定の
動産について先取特権を有する。

　一　不動産の賃貸借
　二　旅館の宿泊
　三　旅客又は荷物の運輸
　四　動産の保存
　五　動産の売買
　六　種苗又は肥料（蚕種又は蚕の飼養に供した桑葉を含む。以下同じ。）の
      供給
　七　農業の労務
　八　工業の労務

（旅館宿泊の先取特権）
第317条　旅館の宿泊の先取特権は、宿泊客が負担すべき宿泊料及び飲食料に関し、
その旅館に在るその宿泊客の手荷物について存在する。

 〔改正点〕「其従者，牛馬の(宿泊料及び飲食料)」を削除。

　（動産保存の先取特権）
第320条　動産の保存の先取特権は、動産の保存のために要した費用又は動産に
関する権利の保存、承認若しくは実行のために要した費用に関し、その動産に
ついて存在する。

　（動産売買の先取特権）
第321条　動産の売買の先取特権は、動産の代価及びその利息に関し、その動産
について存在する。

　（種苗又は肥料の供給の先取特権）
第322条　種苗又は肥料の供給の先取特権は、種苗又は肥料の代価及びその利息
に関し、その種苗又は肥料を用いた後一年以内にこれを用いた土地から生じた
果実（蚕種又は蚕の飼養に供した桑葉の使用によって生じた物を含む。）に
ついて存在する。

　（農業労務の先取特権）
第323条　農業の労務の先取特権は、その労務に従事する者の最後の一年間の
賃金に関し、その労務によって生じた果実について存在する。

　（工業労務の先取特権）
第324条　工業の労務の先取特権は、その労務に従事する者の最後の三箇月間の
賃金に関し、その労務によって生じた製作物について存在する。
-----------------------------------------------------------------------

□賃貸借の終了
・旧・622条 →　新・621条
-----------------------------------------------------------------------
第621条　第六百条の規定は、賃貸借について準用する。

第622条　削除
-----------------------------------------------------------------------

●新旧対照条文
http://www.moj.go.jp/HOUAN/MINPO3/refer04.pdf

************************************************************************
４　宅建試験●平成17年宅建試験受験者対象の無料セミナー
************************************************************************
◆◆無料セミナー ◆◆
●辰已キャリアデザインスクール　http://www.tatsumicareer.jp/

□宅建難民救済塾−2004宅建試験に何が起きたか? 

　Part 1 : DATAでわかる。宅建合否の実態　 (当サイト代表・十影響)
　　　　　　・・・多年受験の克服法と合否の分かれ道。本当は怖い受験常識のウソ。

　Part 2 : 肢の切り方伝授−切れる３肢と出る１肢　(合格請負人・三木邦裕先生)
　　　　　　・・・宅建試験は４択にみえるが、実は１択 or ２肢である。　

　Part 3 : 2005年絶対勝利への総合戦略　(辰已キャリアデザインスクール)
　　　　　　・・・学習方法から講座選択まで。

●収録　平成16年12月５日(日)　14:00〜16:00  東京・渋谷

●DVD放映　辰已キャリアデザインスクール各校　東京・名古屋・大阪・京都・福岡
　　　　　 12/15(水)から放映開始。 (無料)

●通信制　MD または　カセット　(郵送料として\1,000が必要です。)
　　　　　= 郵便振替または銀行振込後に，必要事項を記載して郵送。=

　　⇒　詳細は右記でご覧ください。　http://www.tatsumicareer.jp/
************************************************************************
５　平成16年宅建試験問題の検討●問１・意思表示
　　　意思と表示の不一致を表意者が認識しているとき
　　　第三者が表意者に詐欺や強迫をしたときの意思表示の取消　　　　　
************************************************************************

◎この連載では，肢ごとに過去に出題された年度も記載しています。これにより,
どれくらいの頻度で出題されているか出題状況を正確に把握することができます。

〔問１〕　Ａ所有の土地につき，ＡとＢとの間で売買契約を締結し，Ｂが当該
土地につき第三者との間で売買契約を締結していない場合に関する次の記述の
うち，民法の規定によれば，正しいものはどれか。 

１　Ａの売渡し申込みの意思は真意ではなく，ＢもＡの意思が真意ではない
    ことを知っていた場合，ＡとＢとの意思は合致しているので，売買契約は
    有効である。

２　Ａが，強制執行を逃れるために，実際には売り渡す意思はないのにＢと通謀
    して売買契約の締結をしたかのように装った場合，売買契約は無効である。

３　Ａが，Ｃの詐欺によってＢとの間で売買契約を締結した場合，Ｃの詐欺を
    Ｂが知っているか否かにかかわらず，Ａは売買契約を取り消すことはでき
　　ない。

４　Ａが，Ｃの強迫によってＢとの間で売買契約を締結した場合，Ｃの強迫を
　　Ｂが知らなければ，Ａは売買契約を取り消すことができない。

-----------------------------------------------------------------------

〔関係図〕

　　　　　　 売買契約の締結
　Ａ(売主) ――――――――― Ｂ(買主)

　　　　　　　　            Ｂは第三者との間で売買契約を締結していない。


　●意思と表示の不一致を表意者が認識しているときの効力

　●第三者が詐欺や強迫を行って表意者が意思表示したときの取消　

　□1000本ノックの該当するセクション　意思表示
　http://tokagekyo.7777.net/brush_echo/ishi-top.html

　□宅建過去問体系●判例による意思表示の研究
　http://tokagekyo.7777.net/will/index.html

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
１　Ａの売渡し申込みの意思は真意ではなく，ＢもＡの意思が真意ではない
    ことを知っていた場合，ＡとＢとの意思は合致しているので，売買契約は
    有効である。
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
【正解 : ×】昭和61年・問４・肢１，平成10年・問７・肢３

◆心裡留保＝表示に対応する意思がない場合は原則としては有効だが，
　　　　　　相手方が悪意or善意有過失のときは無効になる。
-------------------------------------------------------------------------
（心裡留保）
第93条　意思表示は、表意者がその真意ではないことを知ってしたときであって
　　　　も，そのためにその効力を妨げられない。ただし，相手方が表意者の真意
　　　　を知り，又は知ることができたときは，その意思表示は，無効とする。
-------------------------------------------------------------------------
※心裡留保・・・『真意を心の中に留保する』

　Ａ(売主) ―― Ｂ(買主)
　(≠真意)      Ａの真意ではないことを知っていた。
　
　「Ａが売り渡しの申込みをＢにしたのがＡの真意ではないこと」を，Ｂが知っ
ていた場合〔悪意の場合〕，または，知ることができた場合〔善意有過失〕は，
無効になります。(民法第93条但書)
　
　心裡留保の相手方が悪意・善意有過失のときは，相手方の信頼を保護する必要
がないからです。

　したがって，「相手方がその意思が真意ではないことを知っていた場合，
ＡとＢとの意思は合致しているので，売買契約は有効」とする本肢は誤りです。

▼「Ａが売り渡しの申込みをＢにしたのがＡの真意ではないこと」を，Ｂが知ら
なかったことに過失がない場合〔善意無過失の場合〕は，

　・相手方Ｂの信頼を保護する必要があること。

　・表意者Ａはわざと真意ではない表示をしているので，そのような者を保護
　　する理由はなく，表意者Ａが不利益をこうむってもやむをえないこと。

　この二つの理由から，この意思表示の効力は妨げられないこと
　　　　　　　　　　〔つまり意思表示は有効〕
　になっています。(民法第93条本文)

〔整理〕心裡留保では，相手方の善意無過失，善意有過失，悪意によって，
　　　　　　　　　　　有効と無効が分かれる。

　　　　　　　　┌無過失・・・有効
　　　　　┌善意┤
　相手方が┤　　└有過失・・・無効
　　　　　｜　　　　　　　　　　　 
　　　　　└悪意・・・・・・・無効

▼身分行為は本人の意思が尊重され，身分行為には心裡留保の規定は適用されま
せん。(最高裁・昭和23.12.23)
　⇒　婚姻や養子縁組をする意思がないときは無効。(民法742条，802条)
------------------------------------------------------------------------
　たとえば，Ａが結婚する意思もないのにＢに結婚しようと言い，Ｂがその気に
なった場合，もし財産法上の意思と同視すると，心裡留保に関する93条本文の
規定が適用されて，Ａの意思表示は有効ということになり，届出さえなされれば
完全に有効な婚姻になってしまう。
 しかし，Ａとしては，法律上は有効だから仲良くやれといわれてもそうはいかな
いだろう。Ｂをだましたことの責任はさておき，やはり婚姻としては無効といわ
ざるを得ない。(内田貴「民法IV」)
------------------------------------------------------------------------

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
２　Ａが，強制執行を逃れるために，実際には売り渡す意思はないのにＢと通謀
    して売買契約の締結をしたかのように装った場合，売買契約は無効である。
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
【正解 : ○】平成２年・問４・肢４，平成５年・問３，平成７年・問４，
　　　　　　平成12年・問４，〔類推適用〕平成３年・問４・肢３

◆通謀虚偽表示〔仮装譲渡ともいう。〕
-------------------------------------------------------------------------
（虚偽表示）
第94条　１　相手方と通じてした虚偽の意思表示は，無効とする。

２　前項の規定による意思表示の無効は，善意の第三者に対抗することができない。
-------------------------------------------------------------------------

　Ａ(売主) ―― Ｂ(買主)
　　ＡとＢで通謀して売買契約があったように装う。
　　(税金や強制執行を逃れるために，この仮装譲渡が用いられることがある。)

　このような場合は，当事者のどちらにも，表示どおりの効果を生じさせる意思
はありません。単にＡがＢに売却した形にするために，売買契約の締結を装って
いるだけです。

　したがって，少なくとも当事者間ではこの売買契約を有効とする理由はなく，
民法でも，無効としています。(民法第94条１項)

□当事者間ではこの意思表示は無効なので，Ｂに所有権移転登記されていても登記を
元に戻してくれと，Ａは，Ｂに対して主張できるわけです。

●心裡留保では相手方との通謀はないが，表意者本人が虚偽表示していることに
　着目して，心裡留保のことを「単独虚偽表示」ということがあります。

●『意思と表示の不一致』があるときの考え方

　何らかの理由で，意思と表示に不一致があった場合の考え方としては，
民法では，次の三つに大別しています。

・表意者本人が意思と表示の不一致に気がついていない　→　錯誤　⇒　無効
　※錯誤では，相手方の善意・悪意に関係なく，その意思表示は無効になる。

・表意者本人が意思と表示の不一致を自覚しているが，
　相手方と共謀しているわけではない。→　心裡留保　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　相手方が善意無過失　⇒　有効
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　相手方が悪意or善意有過失　⇒　無効

・表意者本人が意思と表示の不一致を自覚しているし，
　相手方とも共謀している。→　通謀虚偽表示　⇒　無効

▼身分行為は本人の意思が尊重され，身分行為には通謀虚偽表示の規定は適用
されません。(大審院・明治44.6.6)
　⇒　婚姻や養子縁組をする意思がないときは無効。(民法742条，802条)
------------------------------------------------------------------------
　また，ＡＢが結婚する気もないのに婚姻届出を出したとき，虚偽表示に関する
94条２項を適用して，善意の第三者との関係では有効な婚姻だ，などというのも
確かにおかしい。(内田貴「民法IV」)
------------------------------------------------------------------------

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
３　Ａが，Ｃの詐欺によってＢとの間で売買契約を締結した場合，Ｃの詐欺を
    Ｂが知っているか否かにかかわらず，Ａは売買契約を取り消すことはでき
　　ない。
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
【正解 : ×】平成10年・問７・肢１，平成14年・問１・肢１
〔関連〕平成４年・問８・肢４〔代理〕平成４年・問２・肢２〜４

◆第三者の詐欺
-------------------------------------------------------------------------
（詐欺又は強迫）
第96条　１　詐欺又は強迫による意思表示は，取り消すことができる。

２　相手方に対する意思表示について第三者が詐欺を行った場合においては，
　　相手方がその事実を知っていたときに限り，その意思表示を取り消すことが
　　できる。

３　前二項の規定による詐欺による意思表示の取消しは，善意の第三者に対抗する
　　ことができない。
-------------------------------------------------------------------------

　Ｃ(第三者)
　｜詐欺
　↓
　Ａ(売主) ―― Ｂ(買主)

　肢３，肢４は，当事者以外の第三者が詐欺や強迫をしてなされた意思表示の
効力−「取り消すことができるか」を扱っています。対比して覚えておくべき
でしょう。

　当事者以外の第三者が詐欺をしたことによってなされた意思表示は，相手方が
その事実を知っていた場合に限り，取り消すことができます。(民法第96条２項)

　当事者以外の第三者による詐欺によってなされた意思表示を，表意者がいつでも
取り消しできると言うことになると，何も知らないでその意思表示を有効と信じた
相手方が保護されないことになってしまいます。民法では，相手方が善意のときは
取り消すことはできないとしました。

　したがって，「相手方の善意悪意に関係なく取り消すことはできない」とする
本肢は誤りです。

●第三者の詐欺

　　　　　┌善意・・・・・・・表意者は取り消すことができない。
　相手方が┤　　　　　　　　　　　 
　　　　　└悪意・・・・・・・表意者は取り消すことができる。
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
４　Ａが，Ｃの強迫によってＢとの間で売買契約を締結した場合，Ｃの強迫を
　　Ｂが知らなければ，Ａは売買契約を取り消すことができない。
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
【正解 : ×】初出題

◆第三者の強迫

　Ｃ(第三者)
　｜強迫
　↓
　Ａ(売主) ―― Ｂ(買主)

　第三者の詐欺による意思表示と異なって，第三者の強迫による意思表示の場合
では，相手方がその事実について善意・悪意には関係なく，表意者は取り消す
ことができます。(民法第96条２項の反対解釈)
　
　詐欺の場合は，意思決定自体は任意で行われており，意思決定の自由が侵害
されていたわけではありません。それに対して，強迫では畏怖によって意思決定
の自由が侵害されていますから，表意者には帰責性はなく，保護する必要がある
からです。

＜自己採点の正答率＞　80％〜90%

＜コメント＞　平成16年の民法では正答率が50％を越えていたのは，問１，問４
(弁済・解約手付・損害賠償・口頭の提供)，問５(時効)，問６(連帯債務と連帯
保証)，問７(相隣関係)，問12(相続)の全12問中６問しかありませんでした。
〔このほかの民法関係では，問13(借地借家法)が50％前後，問15(不動産登記法)
が60％前後。民法関連分野全体では50％前後または50％以上全15問中８問。〕

　平成15年では，意思表示・代理の単独問題がなく，平成16年はそこを見透かし
たかのように，まとめて出題されました。従来は２つとも出題されることが多か
ったため，両方とも得点できるようにしておく必要があります。

　肢４は初出題であり，市販の基本書にも掲載されているのはごく一部でした。
(当サイトでは創設時より掲載。)今後は市販の基本書でも掲載されるようになる
と思いますが，本来は基本的な内容であり，掲載されていないこと自体がおかし
かったと思います。このように基本的な内容であっても，過去問にたまたま出題
されていなかったことから基本書に掲載されていないものは多く，過去問にとら
われることなく，基本的な内容については正確に押さえてお必要があるでしょう。

　本問題ではたまたま肢２がやさしかったため肢４で引っかかった人は少ないと
思いますが，用心しておく必要があります。

************************************************************************
６　民法対策●はじめての契約法
************************************************************************
　ここでは，宅建の受験専用の書籍だけではなく，一般の書籍でも民法学習に
役に立つものをご紹介していきます。宅建の基本書・過去問題集のサプリメント
として活用できるものに限定します。

・はじめての契約法 (笠井修・鹿野菜穂子・滝沢昌彦・野澤正充/有斐閣)
　\1,900＋税

　契約の成立・効力・履行・損害賠償・契約の終了・解除などについて通覧する。
契約のプロセスの各段階に沿って，民法総則・債権の全体像から相互関係を理解
する見取図を提示。判例も収録してわかりやすい。

　一般に受験参考書では，過去問頻出のもののみの解説になっていることから，
内容の理解を伴わないマル暗記に走りがちの弊害があります。そのため，民法の
基本的な出題であっても難問とされることが多く，自衛手段として，早期のうち
にきちんとした民法の本を読んでおくべきでしょう。

************************************************************************
７　新着情報●2005年受験用テキストの最新情報
************************************************************************
■指導機関の発行するテキスト等は一般の本屋さんの店頭に並ぶよりも指導機関で
　販売されるほうが早い場合があります。

■新着のテキスト以外は，下記をご覧ください。
　学習ツール一覧　http://tokagekyo.7777.net/tool_miche/tool_c.html
　学習ツール・ガイド　http://tokagekyo.7777.net/tool_miche/mini.html

●雑誌
・ＧＯ！2005-１月号 Vol.20 (早稲田経営出版) \525  
・不動産受験新報　１月号 \910

●宅建  〜現在刊行中の平成17年度受験用書籍です〜

□基本書
・一発合格らくらく宅建塾　(佐藤孝/週刊住宅新聞社) \2,940 
・誰でもできる！ゴク楽宅建 (ダイエックス) \2,940 
・今年こそ宅建　Vol.０　出題全科目の入門の入門　(三木邦裕/自由国民社)\1,400

・パーフェクト宅建　(住宅新報社) \2,940 
・らくらく合格 うかるぞ宅建 (井藤公量・監著/週刊住宅新聞社) \2,940 
・’０５まるかじり宅建最短合格テキスト (相川眞一/ＴＡＣ出版部） \2,730 
・’０５わかって合格る宅建 (木曽計行/ＴＡＣ出版部） \2,520 

・出る順宅建　 (東京リーガルマインド) １権利関係\2,205 ２宅建業法 \1,785

・０５なにがなんでも合格宅建 (早稲田経営出版) 上\2,940　下\3,360

・楽学宅建・ＣＤ付　(住宅新報社) \2,835
・マンガはじめて宅建　 (井上のぼる/吉野伸・原作/住宅新報社) \2,730

・’０５宅建合格ウルトラ５０ (奥山司/三修社) \3,990 
・宅建試験集中レッスン’０５年版  (成美堂出版)  \1,680       
・１回で合格するための宅建試験０５年版 (成美堂出版)  \1,260  

□問題集
・出る順宅建　ウォーク問本試験問題集 １権利関係(東京リーガルマインド) \1,575 
・出る順宅建　ウォーク問本試験問題集 ２権利関係(東京リーガルマインド) \1,575 
・出る順宅建　ウォーク問本試験問題集 ３法令上の制限・税・その他
 (東京リーガルマインド)\1,890 

・’０５過去問セレクト３００ （ＴＡＣ出版部） \2,520
・’０５ゴク楽宅建過去問 (ダイエックス) \,2940

□年度別過去問集
・うかるぞ宅建 年度別過去問 (千葉喬・監修/週刊住宅新聞社) \1,995　〔６年間〕
・ パ−フェクト宅建過去問１０年間 (住宅新報社) \2,625 

□予想問題集
・うかるぞ宅建 予想問題集 (千葉喬・監修/週刊住宅新聞社) \2,625 

□要点のまとめ
・まる覚え宅建塾　(佐藤孝/週刊住宅新聞社) \1,680 

□参考書
・’０５宅建解答テクニック１０の法則 (高橋克典/三修社) \2,625 

□宅建試験用六法
・最新宅建六法　受験専用　平成１７年版 (住宅新報社) \3,570 

□CD，カセット
ＣＤ　平成１７年版　聞くだけ宅建(１〜３) (松田弘/住宅新報社) 各\4,515      
------------------------------------------------------------------------
『宅建スーパーWEBサイト』(http://tokagekyo.7777.net)　
の掲示板タウンの左フレームに、『シークレット・サービス』という
掲示板があります。
　これは、HP作成、メルマガ作成での公開できる範囲での記事や
メルマガ購読者のご意見・ご感想、フリートークよりもさらに自由な
書込みなどを扱っています。
　この部屋には、パスワードが設定されています。このメルマガの
ご購読者の方には、毎号、そのパスワードを差し上げています。
　パスワード　　elms
-----------------------
◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆
このメールマガジンの配信システムは、現在、まぐまぐ、 Melma!、めろんぱん、
の３社様のお世話になっております。光栄なことだと感謝しています。   
- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 
購読変更(メール・アドレス、配信システムの変更)・解除はこちらからどうぞ。
現在では３誌とも同一内容です。
◎Melma! の方は http://www.melma.com/mag/51/m00028651/
◎めろんぱんの方は 
http://www.melonpan.net/melonpa/mag-detail.php3?mag_id=000244
◎まぐまぐの方は http://www.mag2.com/m/0000095266.htm
- - - - - - - - - - - - - - - - - - - 
問い合わせ先　URL http://tokagekyo.7777.net/　
　　　　　　　e-mail 　　webmaster@tokagekyo.7777.net
- - - - - - - - - - - - - - - - - - - 
このメルマガの記事は、引用を除いて著作権の対象になります。無断転載を禁止し、
このメルマガによる損害は免責することにします。また、お手持ちの基本書や資料
などでの内容確認をお勧めします。
◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆

知らなきゃ損する！ 面白法律講座

ＮＰＯ法人リーガルセキュリティ倶楽部がお送りする、わかりやすくて役に立つ弁護士監修の法律講座。あなたの疑問もこれで解決！ 誌上無料法律相談受付中！ ...

社長、「小さい会社」のままじゃダメなんです！

シリーズ第３弾「世の中は自分のためにお金を出して実験してくれている・編」がスタート！ 実は、“見方”がわかれば、世の中は“ヒント”だらけなのです。こ...

メルマガ宅建塾

メルマガで宅地建物取引主任者資格試験の最新情報、過去問チェック、法改正の要点など、資格取得に役立つ情報を配信します。

宅建おもしろ講座

宅建に関する実務事例や本試験情報、合格ライン予想などを配信します 宅建試験前には重要問題だけを1日1問出題 不動産・マンション管理に興味のある方...

「パーフェクト宅建」メルマガ版

宅建のトップブランド住宅新報社の講師陣が宅建合格のための重要ポイント、試験に出るポイントを分かりやすく丁寧に解説します。

■三菱東京UFJ銀行系 モビット■

【１】ネットで自動審査・来店不要！
【２】限度額300万円
【３】年利9.8％-18.0％（実質年率）

急な出費にモビット！