週刊“住宅・不動産”業界動向マガジン |
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┃週│“住 宅・不 動 産” ───────────│２００５年１１月２４日┃
┃刊│ 業 界 動 向 マ ガ ジ ン ────────│──────第２６７号┃
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◆ 【ＩＮＤＥＸ】
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▼ 今週のPick up Data
◆今週の分譲マンション 販売予定状況（2005.11.25〜12.1）
▼ 業界の動き
◇R.E.portダイジェスト〜月刊不動産流通提供
◇ハウジングタイムズ〜住宅新報提供
▼ 業界ネタ週刊誌・月刊誌トピックス
◆【読売ウィークリー】マンション「即入居可」物件は損か得か
◆【月刊ハウジング】メリット・デメリット 徹底比較 注文住宅VS建売住宅
◆【LiVES】小さな家でいこう
◆【週刊ダイヤモンド】高サービスの「掘り出し物」も
〜有料老人ホーム格安ランキング〜
▼ 今週のコラム
◇区分所有の事務所ビル〜競売市場では高いリスク、管理組合なくトラブルに
＜東京地裁 競売物件 開札トピックス No.574＞〜週刊住宅提供
◇借地権譲渡での地主承諾〜建物改築と用途変更が前提、
裁判所の代諾許可は難しい
＜東京地裁 競売物件 開札トピックス No.575＞〜週刊住宅提供
◇副編集長コラム
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▼ 今週のPick up Data
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◇ 水道橋発！株式会社マーキュリーがお届けする最新情報！！
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◆◇ 今週の分譲マンション 販売予定状況（2005.11.25〜12.1） ◇◆
●東京23区 ：物件数：26件 予定供給戸数：716戸
●東京都下 ：物件数： 6件 予定供給戸数：141戸
●横浜市・川崎市：物件数：13件 予定供給戸数：504戸
●神奈川県下 ：物件数： 3件 予定供給戸数：146戸
●埼玉県 ：物件数：10件 予定供給戸数：125戸
●千葉県 ：物件数： 2件 予定供給戸数： 25戸
※2005年11月24日現在 物件数・戸数は予定であり、実際は異なります。
◆早いもので11月最後のメールマガジンです。巷ではクリスマスを通り越して
お正月の話もちらほら聞こえてくる季節になりました。
今週も大量供給です。特に横浜市・川崎市エリアで500戸の供給。
その中でも注目は「ガーデンティアラ武蔵小杉」は総戸数600戸にして第1期
販売330戸。期分け販売戸数が300戸以上でありながら総戸数の半数以上を
供給する物件は今年分譲物件の中でも稀。今後も活気付くエリアである
武蔵小杉周辺での動向を占う物件と言っても良いでしょう。
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◆【 業界の動き 】「R.E.port」ダイジェスト（11/14〜11/18）
→ http://www.re-port.net/ 提供・月刊不動産流通
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11月14日
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●UR都市機構、マンション再生支援事業をスタート
→ http://www.re-port.net/report/?number=7534
●細田工務店、地元・杉並での建売販売好調
→ http://www.re-port.net/report/?number=7538
●住団連、住宅ローン基礎知識講習会参加者募集
→ http://www.re-port.net/report/?number=7531
●リプラス、ハウスメイトパートナーズと滞納家賃保証サービスで業務提携
→ http://www.re-port.net/report/?number=7532
●ミサワホームHD、経常利益で計画目標値達成
→ http://www.re-port.net/report/?number=7533
●手数料収入23％の増/三菱地所住販中間期仲介実績
→ http://www.re-port.net/report/?number=7535
●法人好調で手数料2ケタ増加/藤和不流通サービス中間期仲介実績
→ http://www.re-port.net/report/?number=7536
●利益率大幅に上昇「2006年3月期中間決算」／タカラレーベン
→ http://www.re-port.net/report/?number=7537
●経常利益23.3％増の380億8,100万円／大和ハウス工業、2006年3月期中間決算
→ http://www.re-port.net/report/?number=7539
11月15日
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●首都圏供給戸数は今年最多の8,865戸／不経研、2005年10月度の
「マンション市場動向」
→ http://www.re-port.net/report/?number=7541
●新規発売戸数大幅アップ／不経研2005年10月度の首都圏「建売住宅市場動向」
→ http://www.re-port.net/report/?number=7542
●首都圏マンション成約件数が7ヵ月連続増／東日本レインズ
→ http://www.re-port.net/report/?number=7545
●経常43％増の22億円／綜合地所05年度中間決算
→ http://www.re-port.net/report/?number=7540
●芝浦工業大学ら、「芝浦キャンパスまちづくり協議会」を発足
→ http://www.re-port.net/report/?number=7543
●アイフルホーム、FC加盟店「甲府中央店」をオープン
→ http://www.re-port.net/report/?number=7544
11月16日
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●上級モーゲージプランナー養成へ研修会開催／日本資産証券化センター
→ http://www.re-port.net/report/?number=7548
●個人投資家の87％が「JREITに投資したい」／ビー・アール総研がアンケート
→ http://www.re-port.net/report/?number=7549
●国交省、「マンション建替え実務マニュアル」を作成
→ http://www.re-port.net/report/?number=7547
●ジェルコ、新年度方針を発表
→ http://www.re-port.net/report/?number=7555
●シノケン「2006年3月期中間決算」、賃貸住宅販売好調で増収増益
→ http://www.re-port.net/report/?number=7553
●経常利益122.8％増で30億超に／有楽土地「2006年3月期中間決算」
→ http://www.re-port.net/report/?number=7550
●「三田」を特別損失に計上／日本ハウズイング「2006年3月期中間決算」
→ http://www.re-port.net/report/?number=7551
●手数料収入55億円を突破／野村不動産グループ05年度上期仲介実績
→ http://www.re-port.net/report/?number=7552
●ビル経営管理士、2005年度の合格者は229名
→ http://www.re-port.net/report/?number=7546
11月17日
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●10月の中古マンション価格、首都圏でやや下落／東京カンテイ調べ
→ http://www.re-port.net/report/?number=7556
●オール電化共同住宅優遇ローンスタート／中央三井信託銀行と東京電力
→ http://www.re-port.net/report/?number=7557
●経常利益382.3％増の12億1,600万円に／ナイス「2006年3月期中間決算」
→ http://www.re-port.net/report/?number=7558
●マン索ねっと、個人会員の取り扱いを開始
→ http://www.re-port.net/report/?number=7559
●三井不グループ、クリスマスイルミネーション2005開催
→ http://www.re-port.net/report/?number=7560
●マツヤハウジング、「リシェ多摩川リバーサイド」販売開始
→ http://www.re-port.net/report/?number=7563
●ミサワホームの「MGEO」シリーズ、計画前倒しで受注3,000棟を達成
→ http://www.re-port.net/report/?number=7562
●レオパレス21、「2006年3月期中間決算」発表
→ http://www.re-port.net/report/?number=7561
11月18日
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●国交省、「大手町」を都市再生特別法に基づく民間都市再生事業計画に認定
→ http://www.re-port.net/report/?number=7572
●綜合地所、神奈川県での供給強化
→ http://www.re-port.net/report/?number=7565
●5ヵ月弱で全869戸の9割を完売／東急不ら「キャピタルマークタワー」
→ http://www.re-port.net/report/?number=7568
●三井不、「ダイエー新潟店」を専門店型商業施設にリニューアル
→ http://www.re-port.net/report/?number=7571
●資産規模4,000億円の大台へ／JRE「2005年9月期決算」発表
→ http://www.re-port.net/report/?number=7573
●引渡物件の下期集中で、大幅減益に／菱和ライフ「2006年3月期中間決算」
→ http://www.re-port.net/report/?number=7567
●不動産販売事業好調で、経常利益101.2％増に
／リクコス「2006年3月期中間決算」
→ http://www.re-port.net/report/?number=7569
●積水ハウス、子会社2社を解散
→ http://www.re-port.net/report/?number=7566
●千歳アウトレットモール・レラ、オープンわずか7ヵ月で来場者300万人突破
→ http://www.re-port.net/report/?number=7570
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◆【 業界の動き 】 「ハウジングタイムズ」ダイジェスト（11/14〜11/18）
→ http://www.jutaku-s.com/ 提供・住宅新報
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11月14日 http://www2.jutaku-s.com/jutaku_shimpo/news.php?id=JNM010816
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■宅建合格番号が携帯で検索可能に 不動産適性取引推進機構
■広告表示規約が全面改定・１月４日施行に
■マンション再生で支援窓口を設置 都市再生機構
11月15日 http://www2.jutaku-s.com/jutaku_shimpo/news.php?id=JNM010819
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■10月の首都圏マンション供給は今年最多の8865戸 不動産経済研調べ
■業界初のマンションリフォームで「寝浴」実現 松下電工
■第２期「住宅ローン基礎知識講習会」の募集開始 住団連
11月16日 http://www2.jutaku-s.com/jutaku_shimpo/news.php?id=JNM010822
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■「マンション建替え実務マニュアル」作成 国交省
■今年は229人合格 ビル経営管理士試験
■性能表示制度普及は消費者への認知がカギ 長谷工総研
■クリスマスイルミネーション情報発表 三井不動産
11月17日 http://www2.jutaku-s.com/jutaku_shimpo/news.php?id=JNM010826
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■マンションの構造計算書を偽造、建築事務所を調査 国土交通省
■キャピタルマークタワー２期も即日完売 東急不動産他
■業界初の花粉症対策マンション販売 マツヤハウジング
■ＭＧＥＯシリーズ受注3000棟突破 ミサワホーム
■10月の中古マンション価格は首都圏でやや下落 東京カンテイ
11月18日 http://www2.jutaku-s.com/jutaku_shimpo/news.php?id=JNM010832
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■「豊かさを実感できる住生活」テーマに公開シンポジウム
■「丘の上のモダンリビング」がコンセプトのマンション
オール電化説明会を開催 東急不動産ほか
■日比谷シティでフットサルイベント開催 三菱地所
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▼ 業界ネタ週刊誌・月刊誌トピックス
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◆【読売ウィークリー】12/4号・読売新聞東京本社・定価350円
→ http://info.yomiuri.co.jp/mag/yw/
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●マンション「即入居可」物件は損か得か
○日本では、建物ができあがる前に販売を行う手法が定着しているため、
この「即入居可物件」つまり「竣工済み物件」は売れ残りの
マイナスイメージが強い。
だが、この「竣工済み物件」には、実はいろいろなメリットが隠されている
という記事。
大きな3つのメリットの紹介と竣工済み物件の確認チェックポイントなどが
掲載されている。
最近では竣工済み物件にも注目度が高まってきており、メリットのひとつ
であった値引きや特典をつけなくても売れていく物件が増えているようです。 《飯倉 真由美》
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◆【月刊ハウジング】2006/1月号・リクルート・定価500円
→ https://mag.recruit.co.jp/mag/cgi/Search_Result.cgi?shohin_group_cd=0023
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●メリット・デメリット 徹底比較 注文住宅VS建売住宅
○土地と家を求めている人には、注文住宅と建売住宅のどちらにするかで悩んで
いる人は案外多い。
パート1ではそれぞれの特徴と違いを解説した上で、費用・ローンの組み
やすさ・設計・住宅性能表示・施工・土地探しの6つのテーマのそれぞれの
メリット・デメリットを紹介。
パート2では「よい家が安く建てられる理由を探る」と題して、注文住宅は
決して高くはなく、安くても高品質な家が建てられる理由が挙げられている。
《坂本 高法》
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◆【LiVES】2005.12月/2006.1月号・第一プログレス・定価980円
→ http://www.livesjapan.com/magazine/index.htm
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●小さな家でいこう。
○近年その需要も高くなってきた「小さな家」の特集。
当誌では2回目の特集となるが「ハコの外見は小さくても"豊かな空間"を手に
入れられること」に焦点を当て、個人住宅の事例を挙げている。
このようないわゆる「狭小住宅」というのは「9坪ハウス」であったり狭小住宅
専用のインターネットサイトがあったりと、数年前から注目を浴びているが、
無駄を削ぎ落とさざるを得ない空間の中で、建主の個性と建築家のアイデアが
最大限に盛り込まれた空間なのであろう。
豊かさと空間の広さは比例しないことを改めて実感できる内容である。
《福本 健二》
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◆【週刊ダイヤモンド】11/26号・ダイヤモンド社・定価620円
→ http://dw.diamond.ne.jp/index.shtml
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●高サービスの「掘り出し物」も。有料老人ホーム格安ランキング
現在、低料金の老人ホームが急増中だが、サービスの質を見極めるのは
難しい。
有料老人ホームは公的な老人福祉施設ではなく、民間企業や福祉団体が運営
している。施設によっては待遇の差がかなりあり、契約内容と施設の待遇が
違うとのことでトラブルが起こる例も少なくない。
「安ければ悪い」は間違いだが、何度も施設に足を運んで内容と実態を
よく確かめたり、専門家に相談するなどの細心の注意は必要。
記事には首都圏の手頃な料金の有料老人ホームのベスト50を掲載。
「低コスト、高サービス」のホームを選ぶには妥協しない粘り強さが
不可欠のようである。 《和島 賢知》
▼ 今週のコラム
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▼ Ｓｔｏｒｙ ＜東京地裁 競売物件 開札トピックス No.574＞〜週刊住宅提供
→ http://www.shukan-jutaku.com/ （週刊住宅 11/14号掲載）
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◆区分所有の事務所ビル〜競売市場では高いリスク、管理組合なくトラブルに
不動産市況の活発化が目に見えてきた昨今、とりわけ収益不動産の値上がりが
顕著である。
特に一棟マンション、事務所は立地や築年などにやや難があるものでも
取引がなされつつある。
一棟ものが品薄の中、一棟ビルのうちの区分所有の数フロアを収益物件として
商品化したものも見られるようになった。
物件情報を見ていて立地が良く、収益利回りが優れていると思うとビル全体
ではなく、その一部区分所有フロアが売却対象であったりするのである。
こういった物件は従来、銀行が担保として評価しないか、もしくは極めて
低い評価であったので、流動性が低かったが、このところは売買が
よくなされるようだ。
ただし、この手の物件を競売市場から仕入れるのはリスクが高いと言える。
先日、筆者の事務所に相談に見えた方は、区分所有ビルの７割程度の
区分所有事務所フロアを競落された。
購入後、取得物件が特殊な造作であったので全面的にリニューアルを施すこと
にした。ここで問題が発生した。
リニューアルにあたっては、扉や一部テラスという共用部分的な箇所も手を
つけることになったことに関し、当該ビルの他の区分所有者から共用部分を
無断で変更したとして、工事禁止の仮処分を申し立てられたのである。
さらには管理費、共用部分の電気代などの負担割合などについても引き続き
問題化し、行方が見えない係争に発展してしまったのである。
分譲マンションのように区分所有者の集合体となることを前提としたビルは、
きっちりした管理規約と、それに基づく管理組合がある。
しかし、数少ない区分所有者しかいない事務所系ビルにはそういったものが
存在しないケースが多々ある。
こういったビルにおいて競売により、いきなり登場した区分所有者は他の
区分所有者とのトラブルを抱え込み易いのである。
《ワイズ不動産投資顧問・山田純男》
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▼ Ｓｔｏｒｙ ＜東京地裁 競売物件 開札トピックス No.575＞〜週刊住宅提供
→ http://www.shukan-jutaku.com/ （週刊住宅 11/21号掲載）
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◆借地権譲渡での地主承諾〜建物改築と用途変更が前提、
裁判所の代諾許可は難しい
先日、ある大手不動産流通会社で研修の講師を務めた。
内容の中に底地・借地関係の処理法が含まれていたが、これに関連して
次のような質問があった。
「借地権付戸建ての売却依頼を受け、買主が見つかったが、その買主は購入後、
戸建てをアパートに建替えたい意向だった。
その話を底地所有者たる地主にしたところ、今までどおり専用住宅を建てる
のなら譲渡承諾するが、アパートにするなら承諾しないとの回答であった。
地主の言うこと聞かなければならないか」という内容である。
まず借地権は地上権でない限り、その譲渡には地主の承諾がいることは
言うまでもない。
しかし、どんなときも地主が自由に譲渡を拒否できるかというと、
そうではない。
新たな借地人に地代支払能力がないなどの納得のいく理由がなければ、
拒否できない。もしそれでも拒否すれば、裁判所が地主に代わって許可して
くれる（代諾許可という）
しかし本件質問の場合、新借地人が従前の建物の改築と用途の変更をするのが
前提ということになるので、簡単に裁判所の許可は得られまい。
現実には調停などによって地主と金銭給付を含めた解決を要する。
それには費用と時間が掛かるから売買が成立する可能性は実際低くならざる
を得まい。
借地権物件は建物利用等への制限がある。11月８日開札で好立地かつ築浅の
借地権ビルがあったが、応札がなかった。
その要因は現在の用途が特殊な工場等であったことによる。
この建物を有効に利用するには大規模な改造を要し、
地主がこれを許可するかは不確定なのである。
《ワイズ不動産投資顧問・山田純男》
▼ 副編集長コラム
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◆ 「住宅・不動産 業界動向マガジン」ご愛読有難うございます。
現在、社会問題とまでとり立たされている設計会社の「耐震強度偽造問題」
業界にとってはいささか迷惑な事件といえるでしょう。
戸建住宅の「悪徳リフォーム問題」に続きマンションやホテルの
「耐震強度偽造問題」
ことマンションなどの住宅購入に関しては、一般消費者にとって一生の買い物
となるケースが多いわけですから、この問題が呼び起こす波紋はとても大きく、
さらに実績ある開発業者によるものであったことが、不安や不信感に拍車を
かける結果となってしまいました。
今回のような場合、生じた問題の責任所在を明確にすることが消費者の不安や
不信感を和らげるというのはもちろんですが、何よりもまず最優先すべきは、
居住者の安全確保や生活での不安を払拭することではないでしょうか。
一生の買い物に命を脅かされては本末転倒です。信頼のおけるものを造ることは
当然のことです。「モノ」と同時に「信頼」も提供していくことが今後より一層、
強く求められてくる時代となるのではないでしょうか。 《福本 健二》
■□□━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
今回も最後までお付き合い頂きまして、誠にありがとうございました。
当メルマガでは情報投稿・コラムや記事に対するご意見・ご感想など、
皆さんのお声を募集しております。
お問い合わせもお気軽に。 mailto:mailmag@mcury.jp
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┃【 週刊“住宅・不動産”業界動向マガジン】 ┃
┃ ◇ ２００５年１１月２４日 第２６７号 ┃
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│ ■ 発行人：森山 一郎 ■ 編集長：大寺 利幸 │
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