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宅建合格の秘訣～苦手分野は捨てるべし！！no.33

発行日： 2008/10/12

はい、１問１答も今年度は、今回で最後ですね。

まだまだお伝えしたい重要箇所がありますが、
まぁ時間的にも限りがありますので～（苦笑）

今回は、税法とその他の分野です。
これが済んだら総チェックしましょう！

＜税法その他のポイント＞

１．建物の賃貸借契約に際して貸主であるＣ社が作成した、
「敷金として30万円を受領した。当該敷金は賃借人が退去する際に
全額返還する」旨を明らかにした敷金の領収書には、印紙税は課されない。
（平成11、12、13、16、18）
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答えは×
印紙税に関する問題ですね。

はい、勘違いしやすい箇所をピックアップしました。

印紙税の対象となるのは、領収証と契約書ですね。
この２つ微妙に扱いが違いますからポイントを押さえ
ましょう。

まず、契約書。
売買契約や請負契約、賃貸借契約等の際に課税されますね。
課税額は、契約書の記載金額によって変わります。
注意点は、地上権設定契約や土地の賃貸借契約です。

これらの契約書には、権利金や礼金、保証金、敷金、借賃と
いったさまざまな金額が記載されます。
では、どの金額を基準として課税されるのか・・・？

はい、契約時に授受されて、後日返還される予定のないものですね。

ということは、上記では、“権利金”と“礼金”が該当します。
その他のモノや借賃は対象となりませんので、十分に見極めてください。

ちなみに“建物賃貸借契約書”は非課税です。

一方、領収証ですが。

まず、非課税となるパターンを２つチェックです。
（1）記載金額が３万円未満の場合。
（2）非営業の場合。
よって、個人として、自宅を売った場合などは課税されません。

そして領収証の場合、その時お金を受け取ったという
証拠の書類ですから、保証金や敷金といった後日返還される
金銭についても課税の対象となります。

設問の場合は、正にこのパターンですから、敷金の領収証にも課税されます。
また、建物賃貸借契約書そのものは非課税ですが、
領収証は課税される点にも注意しましょう！

２．平成10年４月に建築された床面積200平方メートルの
中古住宅を法人が取得した場合の当該取得に係る不動産取得税の
課税標準の算定については、当該住宅の価格から1,200万円が控除される。
（平成10、12、16、18、19）
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答えは×

不動産取得税に関する問題ですね。

はい、住宅を取得した場合の課税標準の特例です。

まず新築物件の特例の主なポイントは～？
（1）床面積50平方メートル以上240平方メートル以下
（2）自己居住用＆貸家住宅
（3）1,200万円が控除
となりますね。

一方、中古物件については～？
（1）床面積50平方メートル以上240平方メートル以下
（2）自己居住用に限る
（3）木造20年以内、非木造25年以内（新耐震基準の例外あり）
（4）控除額は、築年数によって変わる

設問は、中古物件ですから自己居住用のみです。
法人の取得には適用されません。
また中古物件の場合、1,200万円が控除されるとも限りませんので、
誤りとなります。

３．納税義務者又はその同意を受けた者以外の者は、
固定資産課税台帳の記載事項の証明書の交付を受けることはできない。
（平成14、15、17）
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答えは×

はい、固定資産税に関する問題ですね。

固定資産課税台帳の記載事項の証明書の交付に関する
ポイントをまとめましょう。

（1）市町村長が交付する。
（2）納税義務者が請求できる。
（3）賃借人、借家人も請求できる。

固定資産税の価格上昇により、家賃等を値上げするという
パターンが多いですから、賃借人等も利害関係人として、
交付の請求ができるとなっています。

設問の場合は、この（3）のパターンが含まれていませんから、
誤りです。

４．譲渡した年の１月１日において所有期間が
10年を超える居住用財産を譲渡した場合において、
居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例を適用するときには、
居住用財産の譲渡所得の特別控除を適用することはできない。
（平成10、12、14、15、19）
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答えは×
譲渡所得税に関する特例の問題です。

今回はいきなり結論から～（笑）
居住用財産の譲渡所得の特別控除と居住用財産を譲渡した場合の
軽減税率の特例は重複適用できます。

まず、居住用財産の譲渡所得の特別控除、またの名を
“自宅売却の特例”ともいいますが、そのポイントは！
（1）譲渡所得の金額から3,000万円が控除される。
（2）配偶者等の一定の関係者への譲渡には適用されない。
（3）３年に一度の適用である。

次に、“軽減税率の特例”は？
（1）所有期間（１月１日）が土地建物とも10年を超える場合
（2）課税譲渡所得金額が6,000万円超の部分は10％に、
6,000万円以下の部分は、15％に軽減される。

　例えば、1億円の場合、まず3,000万円控除がされ、7,000万円に！
　次は、7,000万円を6,000万円以下と超える部分に分けて、税率が軽減されます。

所得税は、重複適用ができるか？選択適用か？という
点をしっかり把握しておいて下さい。

５．標準地の正常な価格は、土地鑑定委員会が毎年１回、
２人以上の不動産鑑定士の鑑定評価を求め、その結果を審査し、
必要な調整を行って判定し公示される。
（平成12、14、15、18）
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答えは○

はい、地価公示法に関する問題ですね。

標準地の正常価格を求める際のポイントは？
（1）２人以上の不動産鑑定士に鑑定評価を求める。
（2）土地鑑定委員会が（1）の結果を審査し、必要な調整を行い、公示する。

地価公示法は範囲も少ないですから、ケアレスミスが命取りとなります。
ぜひ、キーワードをしっかりチェックしましょう！

７．取引事例比較法の適用に当たって必要な取引事例は、
取引事例比較法に即応し、適切にして合理的な計画に基づき、
豊富に秩序正しく収集し、選択すべきであり、投機的取引であると
認められる事例等適正さを欠くものであってはならない。
（平成10、11、13、16、17、19）
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答えは○

はい、鑑定評価に関する問題ですね。

鑑定評価には３つの方式がありますが、今回は、
“取引事例比較法”をピックアップしましょう。

考え方の基本として、少しでも多く取引事例を集めて、
比較しなさいという趣旨になります。

で、どこまで許されるかという点ですが・・・
ポイントは３つです。
（1）たとえ、売り急ぎ等の事情があっても“事情補正”のできるものは許されます。
（2）取引事例が多少古くても“時点修正”ができるものであれば許されます。
（3）ただし、投機的取引と認められる事例は許されません。

設問の場合は、（3）のパターンですね。記述は正しいです。

８．住宅金融支援機構は、住宅の建設、購入、改良若しくは
移転をしようとする者又は住宅の建設等に関する事業を行う者に対し、
必要な資金の調整又は良質な住宅の設計若しくは建設等に関する情報の提供、
相談その他の援助を業務として行う。
（平成19）
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答えは○

はい、住宅金融支援機構についての問題ですね。

昨年から発足しましたね。
今年は２年目の出題です。

主な業務は次の４つです。
（1）一般の金融機関の住宅融資の支援（買取型と保証型）
（2）災害関連等、一般の金融機関の融資の補完としての貸付業務
（3）住宅建設等に必要な資金の調達等に関する情報の提供・相談その他の援助
（4）住宅金融公庫からの引継ぎ業務

設問は、（3）の業務の内容を正しく記載しています。
しっかり把握しておきましょう。

９．宅地建物取引業者が、不動産の販売広告において
販売する物件の最寄駅の表示を行う場合で、
新設予定駅の方が現に利用できる最寄駅より近いときは、
鉄道会社が駅の新設を公表したものであれば、現に利用できる駅に
代えて新設予定駅を表示することができる。
（平成12、14）
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答えは×

不当表示防止法に関する問題ですね。

住宅の販売広告をする場合には、近くに新しい駅が
できるなら、いち早く“売り”にしたいですね。
そういった場合のルールです。
新設予定の駅・停留所等についてのポイントは
（1）運行主体が公表されたものであれば許される。
（2）新設予定時期を同時に公表する。
（3）現に利用できる駅に代えて新設駅を表示することはできない。

設問の場合は、現に利用できる駅に代えてとなっていますから、
（3）に違反しますので、誤りとなります。

しっかりチェックしましょう！

今回はここまでです。
それでは、次回をお楽しみに！