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宅建合格の秘訣～苦手分野は捨てるべし！！NO.31

発行日： 2008/10/5

こんにちは、宅建講師の悠々です。

はい、法令上の制限の学習はきちんと進んでいますか～？
都市計画法では、開発許可はしっかりやりましょう！

あとは農地法と国土法～
さらには、宅地造成等規制法～

最優先で仕上げていきましょう！

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＜法令上の制限のポイントその３＞

１.建築物の容積率の制限は、都市計画において定められた
数値によるものと、建築物の前面道路の幅員に一定の数値を
乗じて得た数値によるものがあるが、前面道路の幅員が
12ｍ未満である場合には、当該建築物の容積率は、都市計画において
定められた容積率以下でなければならない。
（平成11、13、17）
　　↓　　↓
　　↓　　↓
　　↓　　↓
答えは×
容積率の制限に関する問題ですね。

ポイントをしっかりチェックしましょう！
まず、用途地域の容積率は都市計画で定めますね。
ただし、前面道路が12ｍ未満の場合はもう1つ計算が
必要となります。
（1）住居系の場合⇒前面道路の幅員×10分の４
（2）住居系以外は⇒前面道路の幅員×10分の６
その上で、元々の都市計画で定められた容積率と比較し、
より小さい方の数値を採用します。
それが最終的な容積率となります。

設問は12ｍ未満の設定ですが、結論が全く違いますね。
しっかりチェックです。

２.近隣商業地域及び商業地域内で、かつ、防火地域内にある耐火建築物に
ついては、容積率制限は適用されない。
（平成11、13）
　　↓　　↓
　　↓　　↓
　　↓　　↓
答えは×

容積率・建ぺい率の制限に関する問題ですね。

こういった問題を見たときには、すぐに次の項目がピーン
とこなければなりませんぞ～

“建ぺい率が10分の８とされた地域で、かつ防火地域内
にある耐火建築物は建ぺい率制限が適用されない”

これがピーンとくれば、正に秒殺ですね。
設問は、２箇所間違っていますね。

（1）近隣商業地域は、商業地域と違って建ぺい率が
10分の６の場合がありますので×となります。
さらに、もうひとつ！
（2）適用されないのは、容積率ではなく、建ぺい率ですね。

はい、こういった基本事項は絶対にゲットです！

３.第一種低層住居専用地域及び第二種低層住居専用地域内に
おける建築物については、法第56条第１項第２号の規定による
隣地斜線制限が適用される。
（平成13、18、19）
　　↓　　↓
　　↓　　↓
　　↓　　↓
答えは×

斜線制限に関する問題ですね。

斜線制限は、３つありますが、試験対策としては、
細かい内容まで完璧にするよりも、それぞれの適用地域を
しっかり把握しておきましょう。

隣地斜線制限の場合は・・・

第１種低層住居専用地域と第２種低層住居専用地域以外の
用途地域と用途地域の指定のない区域において適用されますね。

設問の場合は、全く逆の記載となっておりますので、当然×
となります。
ちなみに、この２つの地域では絶対高さ制限として、
都市計画で10ｍ又は12ｍ以下と定められますので、
斜線制限までは不要ということになります。

４.防火地域又は準防火地域において、延べ面積が1,000平方メートルを
超える建築物は、すべて耐火建築物としなければならない。
（平成11、13、16、19）
　　↓　　↓
　　↓　　↓
　　↓　　↓
答えは×
はい、防火・準防火地域についての問題です。

それぞれの地域の正確な制限をきっちり押さえましょう。
まずは防火地域です。
（1）階数３以上（地階含む）又は100平方メートル超
　↓　　　　↓
耐火建築物にすべし！

次に準防火地域では。
（2）階数４以上叉は1,500平方メートル超
　　↓　　　　↓
耐火建築物にすべし！

（3）500平方メートル超1,500平方メートル以下
　　↓　　　　↓
耐火建築物叉は準耐火建築物にすべし！

（4）階数３以上
　　↓　　↓
耐火建築物叉は準耐火建築物にすべし！
ただし、一定の場合は木造建築物もＯＫ！

設問の場合、準防火地域内では1,500平方メートル以下の建築物は
準耐火建築物とすることが出来ますね。
よって、誤りとなります。

５.宅地建物取引業者であるＣとＤが、都市計画区域外の
２ｈａの土地について、Ｄを権利取得者とする売買契約を
締結した場合には、Ｄは事後届出を行わなければならない。
（平成14、15、16、19）
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　　↓　　↓
　　↓　　↓
答えは○

はい、国土法の事後届出に関する問題ですね。

はい、届出に必要な面積を把握していますか～？

（1）市街化区域・・・・・・・・・2,000平方メートル以上
（2）調整区域・非線引き区域・・・5,000平方メートル以上
（3）都市計画区域以外・・・・・・10,000平方メートル以上

設問は、都市計画区域以外で２ｈａですから、（3）の通りですね。
もちろん届出が必要です。

ちなみに、１ｈａ＝10,000平方メートルです。
あっもう1つ！
準都市計画区域は、（3）に含まれますぞ～

６.事後届出が必要な土地売買等の契約を締結したにもかかわらず、
所定の期間内にこの届出をしなかった者は、６月以下の懲役又は
100万円以下の罰金に処せられる。
（平成14、18、19）
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　　↓　　↓
答えは○

はい、必要な届出をしなかった場合に関する問題ですね。

これは、国土法という法律違反になりますので、しっかり罰則も待ち構えています。

ズバリ
“６月以下の懲役又は100万円以下の罰金”
となります。

設問はこのとおりですので、もちろん正解となります。

７.都道府県知事は、事後届出があった場合において、
その届出書に記載された土地に関する権利の移転等の
対価の額が土地に関する権利の相当な価額に照らし
著しく適正を欠くときは、当該対価の額について
必要な変更をすべきことを勧告することができる。
（平成11、18）
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答えは○

はい、事後届出における価格の扱いについての問題ですね。

ちょいと勘違いしやすい箇所ですね。

まず、事後届出でも事前届出でも、
“利用目的”と“取引価格”は、
届出事項となります。

では、審査・勧告の対象となるのは・・・？

事前届出では、両方とも審査・勧告の対象となりますが、
事後届出では、審査・勧告の対象となるのは、利用目的のみです。

事後届出では、取引価格を統計資料として保管しておき、
徐々に価格が上がってきたりすると
「そろそろ注視区域に指定しようかな～？」
といった判断材料にするわけですね。

設問にあるように事後届出の段階で取引価格について、
いきなり例外的に勧告されることはありません。
しっかり押さえておきましょう！

８.事後届出に係る土地の利用目的について、乙県知事から
勧告を受けたＨが勧告に従わなかった場合、
乙県知事は当該届出に係る土地売買の契約を無効にすることができる。
（平成11、12、14、17）
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　　↓　　↓
答えは×

はい、勧告が無視された場合に関する問題ですね。

まず、勧告というものの正体は～？

指導・助言・勧告といったものは、行政指導であり、
行政処分と違って拘束力をもちません。

よって、勧告を無視されたからといって、
契約を無効にすることなどもちろんできません。

知事にできるのは、
「無視されちゃいました～汗」
といって公に公表することだけですね。

NO６の届出をしない場合と明確に区分して下さい。

ちょいと混同しやすい箇所ですね。

今回はここまでです。
それでは、次回をお楽しみに！