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宅建合格の秘訣～苦手分野は捨てるべし！！No.29

発行日： 2008/9/24

みなさん、こんにちは。
宅建講師の悠々です。

試験まで１ヶ月を切りましたね～（汗）
ラストスパートにするためにも、体調には気をつけましょう！

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今回より法令上の制限です。
この分野は、中々内容を具体的に理解するのが難しいですよね。
どうしましょう？

はい、こうしましょう！（笑）

うん、あまり深入りせず、解答を出すのに必要なキーワードをチェックしていくのです。
変な話し、内容がもうひとつピンと来なくても正解は出せますぞ～

ここまできたら、わりきって解いていきましょう！！

＜法令上の制限のポイントその１＞

１．都市計画区域については、無秩序な市街化を防止し、
計画的な市街化を図るため、市街化区域と市街化調整区域との
区分を必ず定めなければならない。
（平成14、17、19）
　　↓　　↓
　　↓　　↓
　　↓　　↓
答えは×
都市計画の区域区分に関する問題ですね。

区域区分については、ポイントは次の２つです。
（1）必要があるときは、市街化区域と市街化調整区域との
区分を定めることができる（任意規定）。
（2）３大都市圏等の都市計画については、義務規定となる。

設問の場合は、（1）のポイントのみで十分ですね。
「定めなければならない」となっていますが、
正解は任意規定ですから誤りですね。
確実にゲットしていきましょう！

２．用途地域のうち、第一種低層住居専用地域については、
低層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため、
都市計画に少なくとも建築物の容積率、建ぺい率及び
高さの限度を定めなければならない。
（平成11、13、14、15）
　　↓　　↓
　　↓　　↓
　　↓　　↓
答えは○

用途地域に定める事項に関する問題ですね。

ポイントは次の４つです。
（1）すべての用途地域には、都市計画で容積率を定める。
（2）用途地域のうち、商業地域以外には建ぺい率も定める。
（3）すべての用途地域には、都市計画で敷地面積の
最低限度を定めることができる。
（4）第１種・第２種低層住居専用地域には、建築物の高さの限度を定める。

設問で必要なのは、（1）（2）（4）ですね。
場所が、第一種低層住居専用地域ですから、容積率と建ぺい率の両方を定めますね。
さらに、（4）の規定はもろに適用されます。

ちなみに、商業地域では法律（建築基準法）により、
当初より建ぺい率が定まっていますね。
数値は？？？
はい、80％（10分の８）ですね。
しっかり押さえましょう！

３．特別用途地区は用途地域内の一定の地区における当該地区の
特性にふさわしい土地利用の増進、環境の保護等の特別の目的の
実現を図るため当該用途地域の指定を補完して定める地区である。
（平成10、11、14、18）
　　↓　　↓
　　↓　　↓
　　↓　　↓
答えは○

補助的地域地区に関する問題ですね。

基本的用途地域としてまずは12種類の用途地域があるわけですよね。

でも、これで十分な街づくりができるわけではありませんので、
用途地域以外にも補助的地域地区が必要となるのです。

補助的地域地区については、細かい内容は無視して試験に
出るポイントをしっかり押さえましょう！

特別用途地区の場合のポイントは、次の２点です。
（1）用途地域内に重ねて定める
（2）地方公共団体の条例で用途地域内の制限を強化及び緩和できる。
緩和の場合は、国土交通大臣の承認が必要。

特に（1）が重要ですが、設問はそのままですね。
このあたりの分野は、キーワードでほとんどの問題が解けるはずです。
設問の場合、すぐにキーワードがきていますね。
こういった場合、残り（あと）の文章は、あたりさわりのない内容（
条文どおり）が多く、直接、○×に関係ないことが多いです。ご参考まで！

４．地区計画は、建築物の建築形態、公共施設その他の
施設の配置等からみて、一体としてそれぞれの区域の
特性にふさわしい態様を備えた良好な環境の各街区を整備し、
開発し、及び保全するための計画であり、用途地域が定められている
土地の区域においてのみ定められる。
（平成10、18）
　　↓　　↓
　　↓　　↓
　　↓　　↓
答えは×
はい、地区計画の定義と対象区域についての問題です。

はい、ポイントは地区計画の対象区域を正確につかむことです。

対象区域は次の２つ！
（1）用途地域が定められている土地の区域
（2）用途地域が定められていない土地の一定の区域

また、注意点としては、準都市計画区域には、定めることができないという点です。

設問では用途地域内のみとなっていますから、誤りですね。
はい、きっちりキーワードをチェックしましょう！

５．市街化区域内の既に造成された宅地において、敷地面積が
1,500平方メートルの共同住宅を建築する場合は、当該宅地の区画形質の
変更を行わないときでも、原則として開発許可を受けなければならない。
（平成10、16）
　　↓　　↓
　　↓　　↓
　　↓　　↓
答えは×

はい、開発許可のうち、開発行為の定義に関する問題ですね。

では、開発行為とは？
はい、主として建築物の建築又は特定工作物の建設の
ために行う土地の区画形質の変更ですね。

設問の場合、
区画形質の変更を行わない
　↓　　　↓
開発行為ではない
　↓　　　↓
開発許可はいらない

という流れになりますね。
定義はしっかり押さえましょう！

６．市街化区域内における農業を営む者の居住の用に供する
建築物の建築の用に供する目的で行う1,500平方メートルの土地の
区画形質の変更は、都市計画法による開発許可を受ける必要はない。
（平成10、11、12、13、14、15、17、18、19）
　　↓　　↓
　　↓　　↓
　　↓　　↓
答えは×

はい、開発許可が不要となるパターンの問題ですね。

設問は農業編ですね。
建物としては次の（1）と（2）が該当します。
（1）農林漁業用の畜舎、堆肥舎等の一定の作業場、倉庫等
（2）農林漁業を営む者の居住用の建築物

次に場所です。
ズバリ、市街化区域以外はすべて該当します。
農林漁業を保護する規定ですから、当然、市街化区域は外れますね。

設問の場合は、市街化区域です。
よって、後は面積のみがポイントです。

面積は・・・大丈夫ですね。
市街化区域ですから、1,000平方メートル以上の開発行為は許可が必要ですね。

キホン知識を完璧にしていきましょう！

７．準都市計画区域における医療施設の建築を目的とした
5,000平方メートルの土地の区画形質の変更には、常に開発許可が不要である。
（平成12、13、15、17、18、19）
　　↓　　↓
　　↓　　↓
　　↓　　↓
答えは×

はい、続いて、開発許可が不要となるパターンの問題ですね。

設問は公共施設編です。

この分野は今年の法改正の部分です。
しっかりチェックしましょう！

許可不要な施設は次のパターン！
（1）駅舎等の鉄道の施設
（2）図書館、公民館、変電所
（3）その他

同時に押さえたいのは、昨年まで許可不要だったのに、
法改正で許可が必要となったもの！

A医療施設
B幼稚園、小・中学校、高校
C社会福祉施設
D国・都道府県等

設問の医療施設は、Aですね。
つまり許可が必要となった部分です。
ひっかけとして出題される可能性は大きいですよ。

設問は結局、準都市計画区域：5,000平方メートルですから、
当然、許可が必要となります。

８．開発許可を受けた開発区域内の土地に用途地域が
定められている場合には、開発行為が完了した旨の公告があった後、
当該開発許可に係る予定建築物以外の建築物を
都道府県知事の許可を受けずに建築することができる。
（平成11、15、16、19）
　　↓　　↓
　　↓　　↓
　　↓　　↓
答えは○

はい、開発区域内の建築制限に関する問題ですね。

まず設問の内容をチェックしましょう！
・用途地域が定められた場所
・完了公告の後

はい開発区域内の建築制限のキホンは次の通り。
　↓　　　　　↓
工事の完了公告の後は、予定建築物以外の建築はできない。
　↓　　　　　↓
でも例外が２つある。
（1）用途地域が定められているとき
（2）知事の許可があるとき

（1）の場合、予定建築物にこだわらなくても、用途に合う建築物で
あれば建築できるという規定になりますね。

設問の場合は、この（1）に該当しますので建築できるという結論になります。

少しややこしい箇所ですので、しっかりまとめておきましょう！

今回はここまでです。
それでは、次回をお楽しみに！