宅建合格の秘訣〜苦手分野は捨てるべし！！

宅建合格の秘訣〜苦手分野は捨てるべし！！No.28

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どうやら民法は苦手意識のある方が多い
ようですね。（汗）
でもこの時期ですから、基本からというのも
う〜ん確かにね・・・（苦笑）
ひとつの方法は、特定の分野をきっちり仕上げて
いくことです。
相続とか、代理とか、保証人とか・・・

本試験までに、ひとつでも多くの分野をマスターして
いきましょう！


＜借地借家法のポイント＞


１.Ａが所有者として登記されている甲土地上に、
Ｂが所有者として登記されている乙建物があり、
ＣがＡから甲土地を購入した場合、ＢがＡとの間で期間を定めずに
甲土地の借地契約を締結している場合には、
Ｃは、いつでも正当事由とともに解約を申し入れて、
Ｂに対して建物を収去して土地を明け渡すよう請求できる。
（平成18、19）
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答えは×
借地権の存続期間に関する問題ですね。

まず前提として、
建物の所有者Ｂは、土地の所有者Ａと土地の賃貸借契約を締結し、
自己所有建物の登記をしているということですね。

建物の登記がある以上、Ｂは土地の賃借権を第三者Ｃにも対抗できますね。

ここまでの前提は大丈夫でしょうか？

で、この問題のポイントは次の１点のみです。

“期間を定めない借地契約は一律30年となる”

よって、設問にあるように、土地の新所有者であるＣが、
正当事由があればいつでも解約申し入れができるというのは、
もちろん誤りとなります。


２.Ａは、建物所有の目的でＢから１筆の土地を賃借し
（借地権の登記はしていない）、その土地の上にＡ単独所有の建物を
建築していたが、Ｂは、その土地をＣに売却し、所有権移転登記をした。
Ａは、建物についてＡの配偶者名義で所有権保存登記をしていても、
Ｃに対して借地権を対抗することができない。
（平成11、15、19）
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答えは○

借地権の対抗力に関する問題ですね。

先ほどの１番と少しかぶりますが、借地権の対抗力
についてきちんと整理しておきましょう！

ポイントは次の４点です。

（1）借地権の登記をすればOK。
（2）現実には、（1）の規定は難しいので、土地上の建物の登記をすればOK。
（3）今の（2）の場合に、建物の登記名義人と土地の借地名義人は、
同一でなければならない。
（4）建物の登記は、表題登記でよい。

設問では、
土地の借地名義人⇒A
建物の登記名義人⇒Aの配偶者
となっており、（3）の規定に違反するので、借地権の対抗をすることはできない。


３．借地人Ａが、平成20年９月１日に甲地所有者Ｂと締結した
建物所有を目的とする甲地賃貸借契約に基づいてＡが甲地上に
所有している建物と甲地の借地権とを第三者Ｃに譲渡した。
Ａが借地権をＣに対して譲渡するに当たり、
Ｂに不利になるおそれがないにもかかわらず、Ｂが借地権の譲渡を承諾しない場合には、ＡはＢの承諾に代わる許可を与えるように裁判所に申し立てることができる。
（平成12、15、17）
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答えは○

賃借権の譲渡・転貸に関する問題ですね。

はい、ポイントは、次の２点です。

（1）賃貸人の承諾がない限り、賃借権の譲渡・転貸はできない。
（2）賃貸人が不利になるおそれがないにもかかわらず、承諾しないときは、
裁判者は、★借地権者の申立てにより、承諾に代わる許可を与えることができる。

設問は、（2）のパターンそのままの出題ですので、正解となります。


４.貸主Ａ及び借主Ｂ間の建物賃貸借契約に関して、
Ａが賃料増額請求権を行使してＡＢ間に協議が調わない場合、
ＢはＡの請求額を支払わなければならないが、
賃料増額の裁判で正当とされた賃料額を既払額が超えるときは、
Ａは超過額に年１割の利息を付してＢに返還しなければならない。
（平成13、16）
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答えは×
はい、借賃増減請求権に関する問題です。

はい、ポイントは次の３点です。

（1）増額についての裁判が確定するまでは、
相当と認める額の借賃を払えばよい。（減額請求も同じ）
（2）裁判が確定したときは、増額請求をした時点から
借賃が増額されることになる。（減額請求も同じ）
（3）既払額が不足があるときは、その不足額に年１割の利息を付して、
支払う必要がある。（超過のときも同じ）

設問の場合、（1）と（3）がからみますね。

（3）は、超過のときも同じルールとなりますので、設問の内容どおりです。

（1）の部分は、Aの請求額を支払うとなっていますので誤りですね。

しっかりみていきましょう！


５.Ａが、Ｂ所有の建物を賃借している場合、
Ｂの建物がＣからの借地上にあり、Ｂの借地権の存続期間の満了により
Ａが土地を明け渡すべきときは、Ａが期間満了をその１年前までに
知らなかった場合に限り、Ａは、裁判所に対し土地の明渡しの猶予を
請求することができる。
（平成12、18）
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答えは○

はい、借地上の建物の賃貸借に関する問題ですね。

決して、難しい分野ではないのですが、よく似た
内容が多いため、混同する人が多いようです。

きっちりチェックしましょう！

ポイントは３つです。
（1）事例がやや複雑になりがちなので、正確に把握します。
　設問の場合は、
・土地の所有者（土地の賃貸人）・・・C
・建物の所有者（土地の賃借人）・・・B
・建物の賃借人・・・・・・・・・・・A

（2）内容的には設問の内容をそのまま押さえてください。〜正しい文章ですので〜

（3）土地の賃借人（建物の所有者）が、債務不履行を行って、
解除された場合は、ここでの規定は適用されません。
よって、その場合は、建物の賃借人も一切保護されません。

以上の（1）〜（3）の流れでしっかり整理してください。


６.最初に建物の専有部分の全部を所有する者は、
公正証書により建物の共用部分を定める規約を設定することができる。
（平成13、19）
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答えは○

はい、規約の設定に関する問題ですね。

ここは、ボチボチいきましょう。

規約は、そのマンションでのルールですね。
本来なら、区分所有者が自分たちで、規約を作って・・・ということですが、
マンションの分譲時に何も規約がないのも、
購入者にとっては不安なものです。

よって、一定の内容のモノは特別の方法で作成できるとなっています。

では、一定の内容とは・・・？
次の４つです。
（1）規約共用部分を定める規約
（2）規約敷地を定める規約
（3）専有部分と敷地利用権とを分離して処分することができる旨を定める規約
（4）敷地利用権の割合を定める規約

次に特別な方法については・・・？
“最初に建物の専有部分の全部を所有する者は、
公正証書によって作成する”となります。

設問の場合は、上記の内容をすべてクリアしていますから、正解となります。


７.規約の保管場所は、建物内の見やすい場所に掲示しなければならないが、
集会の議事録の保管場所については掲示を要しない。
（平成18、19）
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答えは×

規約や議事録の掲示や保管に関する問題ですね。

はい、ポイントは２つです。
（1）規約の保管場所は、建物内の見やすい場所に掲示しなければならない。
（2）集会の議事録の保管場所は、建物内の見やすい場所に掲示しなければならない。

設問の場合、（2）の内容を満たしていませんから、誤りとなります。

単純な分野ですので、出題されたら“儲けもの”って感じで捕らえて下さい。


今回はここまでです。
それでは、次回をお楽しみに

＜前回メルマガ　No.27の訂正＞
申し訳ございません、前回のメルマガで訂正がございます。
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4.甲建物の占有者である（所有者ではない。）Ａは、甲建物の壁が
今にも剥離しそうであると分かっていたのに、
甲建物の所有者に通知せず、そのまま放置するなど、
損害発生の防止のため法律上要求される注意を行わなかった。
そのために、壁が剥離して通行人Ｂが死亡した。Ｂの相続人は、
Ａに対しては損害賠償請求ができるが、甲建物の所有者に対しては、
損害賠償請求できない。
（平成13、17）
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答えは× <== 答えは○です。
なお、解説は間違えありません。
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