宅建合格の秘訣〜苦手分野は捨てるべし！！

宅建合格の秘訣〜苦手分野は捨てるべし！！NO.26

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民法は事例問題が多いですね。
ＡさんがＢさんの代理となって、
Ｃさんの土地を・・・
さらにＣさんの土地にはＳさんの
抵当権が・・・

まずは、きっちりと人間関係を
図示して、正確に処理していきましょう！（＾＾）

＜民法のポイントその３＞


1.ＡとＢが1,000万円の連帯債務をＣに対して負っている
（負担部分は２分の１ずつ）場合と、Ｄが主債務者として、
Ｅに1,000万円の債務を負い、ＦはＤから委託を受けて
その債務の連帯保証人となっている場合、1,000万円の返済
期間が到来した場合、ＣはＡ又はＢにそれぞれ500万円までしか
請求できないが、ＥはＤにもＦにも1,000万円を請求することができる。
（平成10、13、16）
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答えは×
連帯債務と連帯保証の比較に関する問題ですね。

このあたりは、もう1つの
連帯でない保証（一般の保証）の場合とあわせて
まとめて相違点を整理しておきたい箇所です。

まず、連帯債務の場合のポイントは、
債権者は何でもできるという点です。

すなわち、連帯債務者の全員に対して
全額の請求ができるのです。

請求された連帯債務者は、一言も異議を言えず、
全額を払う義務があります。

もちろん、一人が全額を支払えば、その時点で
債務はすべて消滅します。

一方、保証人については、本来ここまで厳しい
規定にならないですが、連帯保証人の場合は厳しいです。

連帯保証人の場合は、“連帯”という言葉があるように、
主債務者と保証人がかなり強い関係にあります。

よって、ルールとしては、連帯債務と同様に、
連帯保証人にも全額の請求が可能となります。

紛らわしい箇所なので、しっかりチェックしましょう！


2.Ａは、Ａの所有する土地をＢに売却し、Ｂの売買代金の
支払債務についてＣがＡとの間で保証契約を締結した。
Ｃの保証債務がＢとの連帯保証債務である場合、
Ｃに対する履行の請求による時効の中断は、
Ｂに対してもその効力を生ずる。
（平成15、16）
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答えは○

連帯保証人の身の上に起こったできごとが主たる債務者に影響するかどうかですね。

ポイントは４つです。
（1）主たる債務者について生じた事由は、保証人にも影響する。
（2）保証人について生じた事由は、主たる債務者には影響しない。
（3） （2）の例外は弁済、更改、相殺
（4）連帯保証の場合の（2）の例外は、さらに請求と　混同がプラスされる。

設問の場合の請求は（2）に該当するので、請求による時効の中断は、
主たる債務者にも効力を生じます。


3.Ａは、土地所有者Ｂから土地を賃借し、その土地上に建物を所有して
Ｃに賃貸している。ＡのＢに対する借賃の支払債務に関して、
Ｃは、法律上の利害関係を有しないので、Ａの意思に反して、
債務を弁済することはできない。
（平成11、16、17）
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答えは×

弁済と利害関係に関する問題ですね。

ここでのポイントは、次の１点のみです。

“法律上の利害関係を有する者は、債務者の意思に反しても弁済することができる”

そして、“法律上の利害関係を有する者”の範囲を
きっちり押さえることが重要です。

次のように押さえましょう！
＜利害関係を有する者：例です＞
（1）物上保証人
（2）担保不動産の第三取得者
（3）後順位の抵当権者
（4）借地上の建物の賃借人

で、ついでに逆も！
＜利害関係を有しない者＞
（1）単なる親子、友人など

本試験で狙われそうなパターンですので、しっかり押さえましょう！

設問の場合は、利害関係を有する者の（4）に該当しますね。
Ａが借賃を滞納すると債務不履行で、Ｃの建物賃貸借にも影響しますよね。

よって、Ｃは、利害関係を有する第三者として扱われます。


4借主Ａは、Ｂ所有の建物について貸主Ｂとの間で
賃貸借契約を締結し、敷金として賃料２ヶ月分に相当する金額を
Ｂに対して支払ったが、当該敷金についてＢによる賃料債権への
充当はされていない。賃貸借契約が終了した場合、建物明渡しと
敷金返還とは同時履行の関係に立たず、Ａの建物明渡しは
Ｂから敷金の返還された後に行えばよい。
（平成13、15）
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答えは×
はい、同時履行の抗弁権に関する問題です。

ここでのポイントは次の１点のみです。

“家屋明渡しの方が、敷金返還よりも先履行の関係に立つ。”

そうです。
家屋明渡債務と敷金返還債務とは、同時履行の関係に立たないのです。

設問ではこの点はクリアーしていますが、その後がいけません。

先に“明渡し”です。
しっかりチェックしましょう！


5.買主Ａと売主Ｂとの間で建物の売買契約を締結し、
ＡはＢに手付を交付したが、その手付は解約手付で
ある旨約定した。Ａが、売買代金の一部を支払う等
売買契約の履行に着手した場合は、Ｂが履行に着手
していないときでも、Ａは、本件約定に基づき手付を
放棄して売買契約を解除することができない。
（平成12、16、17）
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答えは×

解約手付に関する問題ですね。

ポイントは、解約手付の規定を整理することです。

（1）買主の解除は“手付の放棄”
（2）売主の解除は“手付の倍返し”
（3）期限は、相手方の履行の着手まで

設問の場合は、（1）と（2）に該当しますね。

（3）は、あくまで“相手方の履行・・・”ですので、
自分が履行に着手していても一向にかまいません。

また、
買主の履行の着手は、“代金の支払等”
売主の履行の着手は、“引渡し、登記など”
を併せてチェックしておきましょう！！


6.宅地建物取引業者でも事業者でもないＡＢ間の不動産
売買契約において、売買契約に隠れた瑕疵についての
Ａの瑕疵担保責任を全部免責する旨の特約が規定されていても、
Ａが知りながらＢに告げなかった瑕疵については、
Ａは瑕疵担保責任を負わなければならない。
（平成11、14、15、19）
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答えは○

はい、売主の担保責任に関する問題ですね。

ポイントは、３つです。
（1）売主の無過失責任である。
（2）瑕疵担保責任を一切負わない特約は有効。
（3）その場合でも、売主が知っていて告げなかった事実等
　は、責任を免れない。

設問は、このうち、（2）と（3）の内容そのままが焦点
になっていますね。

宅建業法（８種類制限）とのからみの部分もありますので、
しっかり押さえておきましょう！


7.買主が、抵当権が存在していることを知りつつ不動産の
売買契約を締結し、当該抵当権の行使によって買主が
所有権を失った場合には、買主は、売買契約の解除はできるが、
売主に対して損害賠償請求はできない。
（平成11、17）
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答えは×

抵当権が設定されている場合の売主の担保責任に関する問題ですね。

通常は、悪意であれば事前に対策ができるはずなので、
契約の解除や損害賠償ができないパターンになりそうですね。

売主の担保責任の悪意の場合のポイントを２つ！
（1）契約の解除ができるのは、他人物売買と抵当権実行による
所有権喪失時の２パターン
（2）損害賠償ができるのは、抵当権実行による所有権喪失時のパターンのみ。

抵当権が設定されている物件を購入するのは、
他の担保責任のパターンと比較するとさほどレアーなケースでもありません。
抵当権が設定されていても、通常は債務の弁済がなされ、
抵当権が消滅するものと所有者が期待し、多くの場合そうなることが多いはずです。

ところが、中には所有者の期待を裏切って、抵当権が実行され、
所有者がその所有権を失ってしまう場合があります。

このときに所有者は、解除と損害賠償請求ができると規定されているのです。

所有者の期待を裏切った罰と考えましょう。


8.Ａが、ＢからＢ所有の土地付中古建物を買い受けて引渡しを受けたが、
建物の主要な構造部分に欠陥があった。
Ａがこの欠陥の存在を知らないまま、契約を締結した場合、
契約締結から１年以内に担保責任の追及を行わなければ、
ＡはＢに対して担保責任を追及することができなくなる。
（平成14、15、19）
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答えは×

瑕疵担保責任の期限に関する問題ですね。

これはもうズバリ次の１点のみがポイントです！

“期限は、買主が瑕疵を発見してから１年以内”

単純なルールです。
また宅建業法では、特約も可能となりますので、
まず、この規定をしっかり押さえましょう！



今回はここまでです。
それでは、次回をお楽しみに

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