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宅建合格の秘訣～苦手分野は捨てるべし！！No.24

発行日： 2008/9/7

皆さん、こんにちは宅建講師の悠々です。
しばらくは残暑と、突発的豪雨に悩まされる日が続きそうですが・・・
今日も、宅建試験合格に向けて頑張りましょう！

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宅建業法のポイント整理はいかがでした～？
一通り学習したあとは、徹底した問題演習が必要ですぞ～
さて、今回からは民法関連です！！
宅建業法とともに、出題数の多い科目です。
しっかりやりましょう！！

＜民法のポイントその１＞

１、ＡＢ間の売買契約が、Ａが泥酔して意思無能力である間になさ
れたものである場合、Ａは、酔いから覚めて売買契約を追認するまでは
いつでも売買契約を取り消すことができ、追認を拒絶すれば、
その時点から売買契約は無効となる。
（平成15、17、19）
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答えは×
意思能力に関する問題ですね。
はい、ポイントは１点のみです！

意思能力のない者が行った意思表示は・・・
はい、無効ですね。
取り消すまでもなく無効となります。

設問のように尤もらしい記載に惑わされずに、
基本知識をきっちり押さえましょう！

2.Ａは甲土地を「1,000万円で売却する」という意思表示を行ったが
当該意思表示はＡの真意ではなく、Ｂもその旨を知っていた。
この場合、Ｂが「1,000万円で購入する」という意思表示をすれば、
ＡＢ間の売買契約は有効に成立する。
（平成10、16、19）
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答えは×
心裡留保に関する問題ですね。
ポイントは２つです！

（1）原則として契約は、有効
（2）相手方が悪意又は善意有過失の場合は、無効

この場合は、（2）のポイントそのままですね。
はい、しっかりチェックです！

3.Ａが、債権者の差押えを免れるため、Ｂと通謀して、
Ａ所有地をＢに仮装譲渡する契約をした場合、ＣがＡＢ間の契約の事情につき
善意無過失で、Ｂからこの土地の譲渡を受けた場合は、
所有権移転登記を受けていないときでも、Ｃは、Ａに対して、
その所有権を主張することができる。
（平成12、16、19）
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答えは○
通謀虚偽表示に関する問題ですね。

主なポイントは３つです。
（1）当事者間では、契約は無効
（2）善意の第三者には対抗できない。
（3）第三者の登記の有無は問わない。

設問は、（2）と（3）が該当しますね。
ＡＢＣの関係をしっかりつかみましょう。

ちなみに、設問のＣは、善意無過失となっていますが、
本来は、無過失までは要求されません。
善意のみで、対抗できます。

4..ＡがＢに対し土地の売却の意思表示をしたが、
その意思表示は錯誤によるものであった。錯誤が、売却の意思表示をなすに
ついての動機に関するものであり、それを当該意思表示の内容として
ＡがＢに対して表示した場合であっても、この売却の意思表示が無効となることはない。
（平成13、17）
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答えは×
はい、錯誤による意思表示の問題ですね。

ポイントは３つです。
（1）法律行為の要素の錯誤があれば、意思表示は無効。
（2）表意者に重過失があれば、無効の主張ができない。
（3）動機の錯誤は、その内容を相手方に表示すれば、要素の錯誤となる。

設問は、（3）の内容そのままですね。
大丈夫ですね～（笑）

5.Ａが第三者Ｃの強迫によりＢとの間で売買契約を締結した場合、
Ｂがその強迫の事実を知っていたか否かにかかわらず、
ＡはＡＢ間の売買契約に関する意思表示を取り消すことができる。
（平成10、14、16、19）
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答えは○

詐欺・強迫に関する問題ですね。

はい、ポイントは４つです！

（1）詐欺・強迫は、ともに取り消すことができる。
（2）詐欺は、善意の第三者には対抗できないが、
強迫は、善意の第三者にも対抗できる。
（3）第三者の詐欺は、相手方が悪意であれば、
取り消すことができる。
（4）第三者の強迫は、相手方が善意でも悪意でも、
　取り消すことができる。

設問の場合は、この（4）の内容になりますね。
決して難しい箇所ではないですが、ＡＢＣと本来、事例問題が多いですから、
しっかり整理して解いていきましょう！

6.Ａが、Ｂ所有の建物の売却（それに伴う保存行為を含む。）について
Ｂから代理権を授与されている場合、Ａは急病のためやむを得ない事情があっても、
Ｂの承諾がなければ、さらにＥを代理人として選任しＢの代理をさせることはできない。
（平成12、13、19）
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答えは×

はい、復代理に関する問題ですね。

本人から依頼を受けた代理人は、本来自分で依頼事項を遂行しなければならないのですが、場合によっては、自分以外の代理人をさらに選任することができますね。
はい、２つのケースだけです！

（1）本人の許諾がある場合
（2）やむを得ない事由がある場合

はい、（1）か（2）ですよ。
よって、Ａはやむを得ない事由があれば本人の承諾がなくても
復代理人を選任することができます。

こういうポイントとなる部分は、しっかり細かく
チェックしておきましょう！

7.ＡはＢの代理人として、Ｂ所有の甲土地をＣに売り渡す売買契約をＣと締結した。
しかし、Ａは甲土地を売り渡す代理権は有していなかった。
Ｂが本件売買契約を追認しない場合、Ａは、Ｃの選択に従い、
Ｃに対して契約履行又は損害賠償の責任を負う。
ただしＣが契約の時において、Ａに甲土地を売り渡す具体的な代理権は
ないことを知っていた場合は責任を負わない。
（平成11、16、17、18）
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答えは○

無権代理人の規定に関する問題ですね。

ここでの効率のよい押さえ方は、
相手方の状況によって分けて整理することです。
ポイントは３つです。
（1）相手方が善意・悪意とも
⇒本人に対して追認の催告をすることができる。
（2）相手方が善意の場合
⇒取り消すことができる。
（3）相手方が善意・無過失の場合
⇒相手方の選択によって、本人に履行の請求又は、損害賠償請求ができる。

設問の場合は、（3）の内容を無権代理人の立場から出題していますね。
でも、肝心の相手方が悪意ということですから、無権代理人に対しては何も請求できません。

ここは出題されるとき、ほとんどの場合、事例問題として大きく出題されるはずです。

（1）～（3）をセットで押さえましょう！

8.ＡはＢの代理人として、Ｂ所有の甲土地をＣに売り渡す売買契約をＣと締結した。
しかし、Ａは甲土地を売り渡す代理権を有していなかった。
ＢがＡに対し、甲土地に抵当権を設定する代理権を与えているが、
Ａの売買契約締結行為は権限外の行為となる場合、
甲土地を売り渡す具体的な代理権がＡにあるとＣが信ずべき正当な理由があるときは、
ＢＣ間の本件売買契約は有効となる。
（平成11、14、16、17、18）
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答えは○

表見代理に関する問題ですね。

表見代理となるのには、次の３つのパターンが
ありますね。

（1）代理権授与
（2）権限外の行為
（3）代理権消滅後

表見代理３つの共通のポイントは・・・

はい、★相手方が善意・無過失に限るということです。

設問の場合は（2）に該当しますが、（2）の場合は基本となる代理権があって、
それを超えての代理行為のパターンです。抵当権設定の代理権しかないのに、
土地の売買までしてしまったってことですね。
まさに（2）のパターンそのものですので、表見代理として契約は有効に成立します。
無権代理と表見代理はセットでしっかり整理しておきましょう！

9.Ａは、ＢのＣに対する金銭債務を担保するため、Ａ所有の土地に抵当権を設定し、
物上保証人となった。Ａは、この金銭債務の消滅時効を援用することができる。
（平成12、17）
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答えは○

時効の援用に関する問題ですね。

時効の援用ができる者とは、時効によって、直接利益を受ける者となっています。

メンバーは？
はい、債務者のほか、連帯債務者、保証人、連帯保証人
物上保証人、抵当不動産の第三取得者などです。

設問は、物上保証人ですね。
ばっちりメンバーに入っています！（笑）

今回はここまでです。
それでは、次回をお楽しみに

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