宅建合格の秘訣〜苦手分野は捨てるべし！！

宅建合格の秘訣〜苦手分野は捨てるべし！！NO.23

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　◇「宅建合格の秘訣〜苦手分野は捨てるべし！！」
　　　　　　　〜てっとり早く合格しよう〜
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　2008年9月3日 No.23
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こんにちは宅建講師の悠々です。
昨日、近畿は各地で【記録的豪雨】が頻発しました・・・
ここ何日かは、こんな天気が続くのでしょうか・・・


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宅建業法の出題はかなりパターン化されていますよね〜？
だから、基礎力の徹底が大切なのです！！
今回で、宅建業法は終了です。
しっかりやりましょう！！

＜宅建業法のポイントその４＞


1.宅地建物取引業者Ａが、建物の貸借の媒介をするに当たり、
依頼者からの依頼に基づくことなく広告した場合でも、その広
告が貸借の契約の成立に寄与したときは、Ａは、報酬とは別に、
その広告料金を請求できる。
（平成11、12、17、18）
　　↓　　↓
　　↓　　↓
　　↓　　↓
答えは×
報酬に関する規定ですね。
はい、一気に整理しましょう！

まず、代理でも媒介でも業者がお客さんからもらえる
報酬額の上限が決まっているのは知っていますよね。

じゃあ
「俺、かなり今回頑張ったからもっと頂戴！」
と、お客さんに言うのは・・・？

はい、もちろん違反です。

でも、実際には、言ってみただけで、規定の報酬額
しかもらっていない場合は・・・・？

はい、この場合も違反ですね。

とにかく、お客さんに規定以上の報酬を要求するだけで、
違反なのです！

厳しいですぞ〜

では、広告費は？

常識で考えましょう！

お客さんから頼まれたものなら費用も請求できるでしょう。
逆に、頼まれていないのに、勝手にやった広告なら、
「そんなの頼んでませんやん〜」
とお客さんに言われますよね。

そのままの単純なルールです。

設問は、頼まれていないけれど、契約の成立に
役立ったてことですが、完全に引っ掛けです。
たまたま役立ったからといって、ルールは変わりません。

要チェックです！


2.宅地建物取引業者Ａ（甲県知事免許）が甲県に
建築した一棟100戸建てのマンションを、宅地建物
取引業者Ｂ（国土交通大臣免許）に販売代理を依頼し、
Ｂが当該マンションの隣地（甲県内）に案内所を設置
して契約を締結する場合、Ａ及びＢは当該マンション
の所在する場所について、法第50条第１項に規定す
る標識をそれぞれ掲示しなければならない。
（平成11、13、14、16、18、19）
　　↓　　↓
　　↓　　↓
　　↓　　↓
答えは×
標識の設置に関する問題ですね。
ポイントは、
「標識は誰がどこに出すのか？」
という点です。

まず、出すべき場所のポイントは、
ズバリ「すべての場所」と押さえましょう！

事務所や案内所はもちろん、
テント張りのものも含みますし、
マンション建設現場（物件の所在する場所）などの
いわゆる「現地」も含みます！

次に「誰が」・・・というときに扱いの
ややこしいのが代理・媒介業者がいる場合ですね。

まず、代理・媒介業者が事務所や案内所を設置して
業務を行う場合は、もちろん自分の標識を出せばいいのです。
売主の標識などいりません。

また、現地での扱いは、売主のみの標識の
掲示で足りるとされています。
代理・媒介業者まで出すことはいりません。

設問は、上記の内容のみで解答できると思います。
現地の隣に媒介業者が案内所を設置したということで、
少し、「うん？」となりそうですが、隣でも上記の
ルールで答えましょう！


3.宅地建物取引業者は、その事務所ごとに従業者
名簿を備え、取引の関係者から請求があったときは、
当該名簿をその者の閲覧に供しなければならないが、
当該名簿を事務所のパソコンのハードディスクに記
録し、ディスプレイの画面に表示する方法で閲覧に
供することもできる。
（平成12、15、16、18、19）
　　↓　　↓
　　↓　　↓
　　↓　　↓
答えは○
従業者名簿に関する問題ですね。

主なポイントは４つです。
（1）事務所ごとに備える
（2）10年間保存
（3）一定事項を記載（取引主任者か否か等）
（4）取引の関係者からの請求があれば、閲覧させる義務あり

設問はこのうち（1）と（4）の内容をまず必要としますね。
この２点は無事にクリアーです。

その上、閲覧制度に関して、書面に限らず、パソコン等で
閲覧させてもいいかという出題です。

試験中に、突然見るととりあえず、
「はぁ〜〜〜汗」
となりますよね（苦笑）

でも、実際に世の中の流れがそういう方向だから、
これも正しい記述だと判断しましょう！

冷静に、冷静に〜（笑）


4.宅地建物取引業者は、その事務所ごとに、その
業務に関する帳簿を備え、宅地建物取引業に関し
取引のあったつど、その年月日、その取引に係る
宅地又は建物の所在及び面積その他の事項を記載
しなければならない。
（平成12、15、16、18、19）
　　↓　　↓
　　↓　　↓
　　↓　　↓
答えは○
はい、帳簿の備付義務の問題ですね。

ポイントは３つです。
（1）事務所ごとに備える
（2）取引のあったつど一定事項を記載する
（3）閉鎖後５年間保存

設問は、（1）と（2）の内容で大丈夫ですね。

一定事項としての内容が、実際に出題されていますが、
取引の年月日・物件の所在などは当然記載するでしょう。
面積もありですよね。

まぁこれまでの傾向として、一定事項の中身までは
実際にいじってこないと思います。


5.宅地建物取引業者Ａ（甲県知事免許）が甲県に建
　築した一棟100戸建てのマンションを、宅地建物取
引業者Ｂ（国土交通大臣免許）に販売代理を依頼し、
Ｂが当該マンションの隣地（甲県内）に案内所を設
置して契約を締結する場合、Ｂは法第50条２項で定
める届出を、その案内所の所在地を管轄する甲県知事
及び甲県知事を経由して国土交通大臣に、業務を開始
する10日前までにしなければならない。
（平成13、14、16）
　　↓　　↓
　　↓　　↓
　　↓　　↓
答えは○

案内所等の届出の問題ですね。

はい、ポイントは４つです！

（1）契約を行う案内所のみが対象
（2）業務開始の10日前までに届出
（3）自分の免許権者と現地の知事に届出
（4）免許権者が大臣の場合は、現地の知事を経由

設問の場合は、この（1）〜（2）の内容をすべて
使いますね。

しっかり、押さえておきましょう！


6.宅地建物取引業者Ａ（甲県知事免許）が、甲県
　の区域内の業務に関し甲県知事から指示を受け、
その指示に従わなかった場合で、情状が特に重い
ときであっても、国土交通大臣は、Ａの免許を取
り消すことはできない。
（平成10、11、12、18）
　　↓　　↓
　　↓　　↓
　　↓　　↓
答えは○

はい、業者免許の取消しの問題ですね。

取消しの事由については、免許の基準を中心に
一通り押さえましょう！

設問でのポイントは、取消権者ですね。

はい、ズバリ免許権者のみです。
業者が何か悪いことをした場合に、
免許権者が、いわば“親代わり”として、
免許取消しを行うのです。

設問のように大臣がしゃしゃり出てくることは
ありません。
完全なひっかけ問題です。



7.法人である宅地建物取引業者Ａ（甲県知事免許）
　の従業者Ｂが、建物の売買の契約の締結について
　勧誘をするに際し、当該建物の利用の制限に関す
る事項で買主の判断に重要な影響を及ぼすものを
故意に告げなかった場合、Ａに対して１億円以下
の罰金刑が科せられることがある。
（平成10、19）
　　↓　　↓
　　↓　　↓
　　↓　　↓
答えは○

両罰規定の問題ですね。

法改正の箇所です。
法人の業者が業法違反を行った場合は、従来より
法人としても違反者と同額の罰金刑がありましたが、
それが大幅に金額アップしました。

〜一定の重大な業法違反に限りますが〜

ズバリ★１億円以下です。

はい、もう覚えましたね（笑）

これで、宅建業法は終了です。
満点目指してがんばりましょう！！


今回はここまでです。
それでは、次回をお楽しみに

あなたのご意見、ご希望など、こちらのアドレスに送ってください。
みなさんからのメール、お待ちしていま〜す
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