トップ > 学校・教育 > 資格 > 宅建合格の秘訣～苦手分野は捨てるべし！！

宅建合格の秘訣～苦手分野は捨てるべし！！NO.22

発行日： 2008/8/31

みなさん、こんちは宅建講師の悠々です。
ゲリラ豪雨で被害が出ていますね・・・
被害に合われた方には心からお悔やみ申し上げます。

さて、明日からはもう9月ですね！試験まであと1ヶ月です。

宅建業法は順調にいってますか～？
何といっても一番の点の稼ぎどころです。　
今回も、要点・ポイントをおさえていきましょう！！

＜宅建業法のポイントその３＞

１、建物の販売に際して、手付について貸付けをすることにより
売買契約の締結の誘引を行ったが、契約の成立には至らなかっ
た。宅地建物取引業法の規定に違反しない。
（平成11、12、13、15、18）
　　↓　　↓
　　↓　　↓
　　↓　　↓
答えは×
手付貸与等の禁止の分野ですね。
はい、まず整理しましょう！

今、お金がないというお客さんになんだかんだ言って
契約の締結を迫るパターンですね。

違反するのは次の３つです！

（1）手付の貸付け⇒手付の支払いを後日にする
（2）手付の分割払い
（1）手付の後払い⇒手形で受け取る

逆に違反しないパターンは次の３つがポイント！

（1）手付に関する金銭の貸借のあっせん
（2）手付の減額⇒２０％ＯＦＦとか～
（3）代金の分割払い

設問の場合は、貸付けのパターンで、結果的には、
契約に至らなかったというケースですね。

はい、どうなりますか～？

もちろんダメですね。

結果がどうあれ、違反する行為を行うだけで、
法律違反になります。

厳しいですぞ～
誇大広告なんかも同じ趣旨ですね。

２、宅地建物取引業者Ａは、新築分譲マンションを
建築工事の完了前に売却する場合、建築基準法
第６条第１項の確認を受ける前において、当該マン
ションの売買の広告及び売買契約の締結のいずれも
することはできない。
（平成11、12、13、14、16、17、19）
　　↓　　↓
　　↓　　↓
　　↓　　↓
答えは○
広告開始時期と契約締結時期等の制限の分野ですね。
ポイントは共通部分と相違点の把握です。

まずは共通点。
どちらも、建築確認や開発許可、宅地造成工事の
許可等の一定の“お上のお墨付き”がなければ、
できませんね。

次に相違点は？
はい、貸借の扱いです。
★賃貸借の契約の場合は、この制限が適用されない
ということです。
あっ広告はだめですぞ～

３、宅地建物取引業者Ａは、ＢからＢ所有の宅地の
売却について媒介の依頼を受けた。Ａは、Ｂとの
間で有効期間を２ヶ月とする専任媒介契約を締結
する際、「Ｂが媒介契約を更新する旨を申し出ない
場合は、有効期間満了により自動更新するものとす
る」旨の特約を定めることができる。
（平成13、14、15、16、18）
　　↓　　↓
　　↓　　↓
　　↓　　↓
答えは×
媒介契約の更新ですね。

ポイントは２つです。
（1）３ヶ月以内
⇒３ヶ月を超えると超えた期間のみが無効！
（2）依頼者からの更新でないと無効。

設問は自動更新ですね。
自動更新を認めてしまうと、
期間満了時に依頼者が
「やっぱりこの業者さんにはこれ以上お願いしたくない」
というときの断る機会を奪ってしまいますよね。

はい、よって、違反します。

ちなみに、依頼者から更新をお願いされても、
業者がいやな場合は・・・
もちろん断ることはできます（笑）

４、宅地建物取引業者Ａが、Ｂ所有の宅地の売却の
媒介依頼を受け、Ｂと媒介契約を締結した場合、
ＡＢ間で専属専任媒介契約を締結した場合、Ａは
Ｂに対し、当該契約の業務の処理状況を２週間に
１回以上報告しなければならない。
（平成10、12、14、16、17）
　　↓　　↓
　　↓　　↓
　　↓　　↓
答えは×
はい、媒介契約での業務の処理状況ですね。

ポイントは２つです。
（1）専任媒介契約・・・・・２週間に１回以上
（2）専属専任媒介契約・・・１週間に１回以上

設問は、専属専任ですから、はい、１週間に１回
以上となりますね！

５、宅地建物取引業者Ｄは、取引態様の明示がある
広告を見た宅地建物取引業者Ｅから建物の売買の注
文を受けた場合、Ｅから取引態様の問い合わせが
なければＥに対して、取引態様を明示する必要は
ない。（平成10、14、16、17、19）
　　↓　　↓
　　↓　　↓
　　↓　　↓
答えは×

取引態様の明示義務ですね。

はい、ポイントは３つです！

（1）明示は、広告するときと注文を受けたとき
の両方しなければなりません。お客さんから
きかれるかどうかに関係なく両方ともです。
（2）遅滞なく
（3）口頭でもよい

ちなみに、設問の場合、相手方は業者ですが、
８種類制限のように適用除外とはならず、その
まま適用されますから、注意しましょう！！

６、宅地建物取引業者Ａは、マンションの一室の
賃貸借を媒介するに当たり、建物の区分所有等
に関する法律第２条第３項に規定する専有部分
の用途について、管理規約で「ペット飼育禁止」
の制限があったが、借主に対し、そのことに関し
て法第35条の重要事項の説明を行わなかった。
宅地建物取引業法の規定に違反しない。
（平成10、14、15、16、17、19）
　　↓　　↓
　　↓　　↓
　　↓　　↓
答えは×
はい、マンションの賃貸借の重要事項説明ですね。

売買に比べて、賃貸借の場合の説明事項は２つだけ
でしたね。

（1）専有部分の用途・利用の制限に関する規約の定め
（案も含む）
（2）その一棟の建物およびその敷地の管理が委託されて
いるときは、受託者の氏名（商号または名称）および
住所（事務所の所在地）

このうち（1）は定めがあれば書くという規定です。
設問の場合は、（2）に該当しますが、「ペット飼育禁止」
の制限があったわけですから、そのことをきちんと説明
しなければなりませんね。

７、宅地建物取引業者Ａは、自ら売主として、工事
完了前の土地付建物の売買契約を締結するとき、
契約書の記載事項のうち、当該物件の引渡時期が
確定しないので、その記載を省略した。宅地建物
取引業法の規定に違反しない。
（平成10、13、18）
　　↓　　↓
　　↓　　↓
　　↓　　↓
答えは×
はい、37条書面の記載事項ですね。

記載事項については、３つの側面がありますね。
（1）売買と賃貸借の区別
（2）重要事項との区別
（3）必要的記載事項と任意記載事項の区別

設問の場合は（3）の知識が必要ですね。
ポイントは、必要的記載事項をすべて押さえることです。

きちんと書くと５つですね。
（1）当事者の氏名・住所
（2）物件の所在地等
（3）代金・借賃の額、支払い時期・方法
（4）引渡の時期
（5）移転登記の時期

それぞれ頭文字を取って、
当　・物　・代金　　・引　・登記の時期
★とう・ぶつ・だいきん・いん・とうの時期

と呪文のように唱えて覚えてしまいしょう！（笑）

設問の場合は、引渡時期が確定しないので、
省略ということですが、その場合も、必要的
記載事項として、記載する必要がありますぞ～

注意しましょう！！

今回はここまでです。
それでは、次回をお楽しみに

-------------------------------------------------------------------------------------
宅建試験に合格するために、【宅建業法で満点】をとろう！
悠々作「宅建業法直前総まとめ」テキストの販売をスタート！
ＰＤＦファイルでのダウンロード販売です。
　　http://office-oto.com//takken/sales/
------------------------------------------------------------------------------------