宅建合格の秘訣〜苦手分野は捨てるべし！！

宅建合格の秘訣〜苦手分野は捨てるべし！！NO.11

こんにちは、宅建講師の悠々です。

皆さん、本当に暑いですが大丈夫ですか〜？
この夏を乗り切って、合格に近づきましょうね♪


今日は、宅建業法「問37」ですね。


「問　37」
　宅地建物取引業者が建物の貸借の媒介を行う場合、
宅地建物取引業法第37条に規定する書面に必ず記載しなければならないと
されている事項の組合せとして、正しいものはどれか。


まず、全体文のワードチェックをしましょう！

「建物の貸借」
「37条書面に記載」

はい、37条書面に関する問題ですね。

取引態様は、建物の貸借の媒介ということで、
このあたりはちょいとややこしいところですね。


売買なら記載するけど、貸借は省略できるって
いう項目がやはり狙われやすいですね・・・（汗）


はい、きちんと分類できていますか〜？

しかも、この問題は、単なる正誤問題ではなくて、
記載する組合せを１〜４の中から選ぶという
スタイルですね。


ということは、ア、イ、ウの3つの設問
すべてについて、記載するかどうかを判断
する必要がありますね。


ちょっとプレッシャーですか〜？

うん、確かに、消去法が使えないので、普通は、
難易度が上がりますよね。


実際、司法書士や行政書士もこの手の
パターンの出題が多くて、受験生の頭を
悩ませています。


じゃあ、宅建も・・・？？（汗×2）

いやいや、ここ何年間かの宅建試験を見た場合、
この組合せ問題は、たまに出題されるけど、
そんなに難しくはないですね。


却って、通常の問題よりレベルを低くしている
ようにも見えます。


ということは、ちょっと出題パターンの目先を変えて、
「ドキッ」とさせてやろうという程度のはずなので、
慌てず、じっくり解いていきましょう！！（^0^）


で、“正しい”ものの組合せですから、はい、
いつもより大きく○をつけましょう！！（笑）


今回は、ア、イ、ウとまず3つまとめて
見ていきましょう。



ア 当該建物の瑕疵を担保すべき責任についての定めがあるときは、その内容
イ 損害賠償額の予定又は違約金に関する定めがあるときは、その内容
ウ 天災その他不可抗力による損害の負担に関する定めがあるときは、その内容

（１）ア、イ
（２）ア、ウ
（３）イ、ウ
（４）ア、イ、ウ


もう少し簡単にしましょう〜

ア：「建物の瑕疵担保責任」
イ：「損害賠償額の予定又は違約金」
ウ：「天災その他不可抗力による損害の負担」

はい、単純になりました（笑）


何と、今日は、先に結論も言っちゃいましょう！

建物の貸借でも記載が必要なのは、イとウ
ですね。アは不要です。

なので、３（イ、ウ）が正解ってところですわ（笑）


はい、こういった問題の解き方の一番の
理想は、37条書面の記載事項を売買と貸借で
きちんと分類できていて、その知識をもって
ほとんど秒殺することです。


うん、覚えていれば、多分30秒位で処理できる
のではないですか〜（笑）


ここで、終わってしまえば、普通の解説書と
変わりませんね（苦笑）

はい、お待たせしました!！

それでは、分類まできちんとできていないとして、
実力で処理していきましょう。


順不同ですが、まずイです。


イ、損害賠償額の予定、違約金ですね。

売買契約：売主⇔買主
貸借契約：貸主⇔借主


契約を行ったときには、ホントさまざまな
事情で、損害が発生することがありますよね。


売買や貸借の区別なく、どちらも損害って
発生するおそれがありますよね。

〜もちろん、売買と貸借では損害額には、大きな
差があるでしょうが〜

だから、売買でも貸借でも37条書面には、損害に関する
事項は、あれば、必ず記載しなきゃならないのですよ。


はい、ではウの
「天災その他不可抗力による損害の負担」は？


これは、民法でいう“危険負担”ですね。

例えば、家屋の売買契約を締結した後、
雷が落ちて、家が全焼しちゃったって場合。

民法の基本では、
「売主は、そのまま更地状態で引渡し、買主は全額払う」
となりますね。


でも、現実的な規定ではないですから、普通は、
「契約を白紙にする」
といった特約をするわけです。


だから、その特約の内容を記載しなさい
ってことですよね。

で、貸借の場合どうかというと、やっぱり、

「雷が落ちて家が全焼なら」
　↓　　　↓
　↓　　　↓
「契約は白紙にする」

とか、特約があるなら、ぜひ、知っておきたい
事項ですよね。

よって、売買、貸借共通の記載事項と
なるのです。


最後になりましたが、アの
「建物の瑕疵担保責任」です。


建物の瑕疵担保責任って何ですか〜？

はい、雨漏りとかシロアリの発生とかが
よくあるパターンですね。

で、本来、民法では、売買契約のときに、
売主の担保責任として、
いわゆる“キズモノ”を
つかまされた買主を保護するために、
売主に課したペナルティですね。


買主も、普通は、○千万円という大出費をした
買い物ですから、重みが違います。


よって、買主サイドからの多大な損害賠償も可能です。

でも、単なる貸借であれば、ここまで大きく
保護されません。

まぁ貸主に修繕義務があって、ある程度保護
されていますし、たとえ放ったらかしにされても、
“債務不履行”として、いつ出て行っても
いいわけですから〜

だから、規定も売買ほど重くはなく、扱いとしては、
軽いですよね。

はい、「建物の瑕疵担保責任」は、売買のみの
記載事項となります。


よって、必ず、記載しなければならないのは、
イとウですので、その組合せとして正しいのは
３ということになります。


はい、今後こういった問題を確実に攻略する
ためにも、ぜひ、重要事項説明や37条書面の
内容の分類はしっかりやっておきましょう！！



今回はここまでです。

それでは、次回をお楽しみに〜

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