駐車場点検費削減術（３）　＃２１

発行日： 2008/7/8

----目次---------------------------------------------------------------
■マンションコラム
■『駐車場保守点検費』削減手法（その３）
　　　★人件費積上手法
■次回の予告
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■マンション管理コラム

【独立系管理会社】

インターネットで『独立系　管理会社』と検索すると数社ヒットします。
“独立系管理会社”とは分譲会社とのグループ関係がなく、純粋に
管理会社として営業している企業です。

管理について不満を持っているとき、現在の管理会社との交渉が
うまく行かず、管理会社を入替えようと考える時に独立系管理会社は
候補の一つとなります。

私は独立系管理会社をとやかく言うつもりはありません。
但し、大きな分譲会社のグループ会社でないからこそ、時間を掛けて
会社の信頼性や財務状況、過去に問題が発生していないかどうかなど、
調べる必要があります。これは分譲会社のひも付きでないからこそ
やるべきなのです。

マンション管理費を削減するビジネスを行っている方々は、そのような
独立系管理会社より、見積書を取って現在の管理会社より安くなるという
手法を使っているところもあります。

でも一時的なコスト比較だけで管理会社を入替える・・・というのは
あまりにも短絡的であると考えています。

まずは今の管理会社との交渉をきっちり実施することがやるべきことでは
ないでしょうか？
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■『駐車場保守点検費』削減手法（その３）

★費用削減手法と交渉術

この業務も他の業務同様に４つの手法で検討します。

【１】人件費積上げ手法
【２】他業者見積徴収手法
【３】業務内容検討手法
【４】頻度検討手法

【１】人件費積上げ手法

では人件費積上手法です。
はじめに色々な条件を想定します。

ピット式３段の機械式駐車場とし、駐車場台数を４０台程度で
考えます。私の経験から見ると、作業時間は５時間程度と考えられます。

皆様は保守点検の日報で確認してみてください。
意外と作業時間を記載している場合が多いのです。
又、作業は２名で実施するものとし、１名が技術者、もう１名が補助者と
します。技術者の時給を５，０００円、補助者の時給を２，０００円と
考えて見ます。

このように仮設を設定すると簡単に試算ができます。
・技術者　　　５，０００円／時　×　５時間　　＝　２５，０００円
・補助者　　　３，０００円／時　×　５時間　　＝　１５，０００円
・交通費　　　２，０００円／回　　　　　　　　＝　　２，０００円
・部品代　　　大した部品はないと思います。　　＝　１０，０００円
・会社経費　　２０％としてみます　　　　　　　＝　１０，４００円
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　　　　　　　　　１回当りの合計額　　　　　　　　６２，４００円　　

以上のように考えると、１回当り６２，４００円位が適切ではないかと
算出できました。

これを４０台で割り算してみると１台・１回当り１，６００円程度です。
前号で私のマンション費用の２，０００円と比較しても、もそれ程
おかしい金額ではないようです。

このように、保守点検の報告書で作業時間を確認し、上記の考え方で
算出してください。
これが、管理会社と交渉を始める上での根拠となります

但し、機械式駐車場は２４時間体制で連絡できるような仕組みを
持っています。それを費用としてどう判断するかが難しいのです。

ここでその連絡体制を金額算出するよりも、その金額があるという
ことをわかっていればそれでよいと思います。
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■次回の予告
次号も『駐車場保守点検費』削減術の内、他業者見積徴収手法です。
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■発行元　　　　　：　プロジェクトマネジメントセンター（ＰＭＣ）
　　　　　　　　　　　　酒井よしやす
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