これは収益物件？▽小学生でもわかる不動産投資いち・に・さん
発行日時： 2008/3/31
物件の下見を終えたＡさんとＳさんは、不動産屋さんの事務所でさらに詳しい
説明を受けました。
Ａさん
「僕はこのマンションが気に入ったんだけど、Ｓさんはどう思う。」
Ａさんは築２７年のワンルームマンションがどうしても気になるようでした。
Ｓさん
「そうだね……。決して悪い物件だとは思わないけど、自分だったら買わない
なぁ……。」
Ｓさんはそう言うと、「不動産投資」について次のような説明を始めました。
それによると、不動産投資をする場合には取得した不動産を将来売却すること
も念頭におかなくてはならないので、売却した際に損失が生じるような物件に
は投資をしてはならないとのことでした。
Ｓさん
「だから、Ａさんが自宅として購入するのであれば『気に入った』という理由
だけで購入してかまわないんだけれど、投資用として購入するのであれば、収
支計算をしっかりしてから購入を検討すべきなんだ。」
そう言うとＳさんは一枚の紙を取り出し、Ａさんお気に入りのワンルームマン
ションを例に次のようなシミュレーションを始めました。
マンション購入価格 ４００万円
保有期間 ５年
５年後の売却予想価格 ２５０万円
Ａさん
「つまり、５年間の間に１５０万円儲からないといけないんだよね。」
Ｓさん
「そういうことさ。」
Ｓさんはさらに次のような計算を始めました。
一年間の支出
管理費 ８千円 ／月（年間 ９万６千円）
修繕積立金 ３千円 ／月（年間 ３万６千円）
固定資産税 ３万円 ／年
一年間の収入
５万円 × １２ヶ月 ＝ ６０万円 ／年
Ｓさん
「これに、金利３％で借りた場合の金利を加えて、さらに入居者の入れ替わり
のときに生じる空室期間を１０％と想定したら・・・。」
支出
五年間の支払金利（３％固定） およそ３０万円
収入
５万円（家賃） × １２ヶ月 ＝ ６０万円
６０万円 × ０．９（空室率） ＝ ５４万円
５４万円−（９万６千円 ＋３万６千円＋３万円 ※）＝３７万８千円
５年間の収支
３７万８千円 ×５年 −３０万円（支払金利） ＝ １５９万円
※は一年間の支出です
９万６千円（管理費） ３万６千円（修繕積立金）３万円（固定資産税）
Ｓさんがおこなった計算では、５年間の利益が１５９万円という結果でした。
Ｓさん
「これだと、儲からないんじゃないかなぁ。」
Ａさん
「じゃあ、１０年後に売却すれば、儲けが３００万円近くなるからいいんじゃ
ない」
Ｓさん
「でもね、Ａさんの言うとおり保有期間を１０年にすればもう少し利益が出る
けど、建物が古くなると家賃を下げないと入居者が決まらないし、設備の交換
費用も必要になるし、それに、築３７年のワンルームマンションがいくらで売
れるかな・・・。」
Ｓさんはこのように言うと、今度は返済計画をもとにシミュレーションをはじ
めました。
〜〜つづく〜〜
こんにちは。サラリーマン投資家のたっちゃんです。
実は先週末、会社の仲間とお花見をしました。
仕事を忘れてはしゃぎすぎた私は、ちょっぴり反省モードにはいっています。
飲みすぎはいけませんね。
ところで、今回は不動産の「収支計算」についての話題でした。
不動産投資をする場合には、様々な角度からシミュレーションをしなくてはな
りません。
次回は別の角度からシミュレーションをするようですので、どんな展開になる
のか注目したいと思います。
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