利回り？■小学生でもわかる不動産投資
発行日時： 2008/1/28
■◇■ 不動産投資と「利回り」の関係 ■◇■
前回「レバレッジ」と「利回り」について紹介しました。
なんとなくご理解いただけたでしょうか。
特に利回りについては、収益不動産を購入する際の目安となるたいへん重要な
数字ですので、正確に理解しておかなくてはなりません。
今回ももう少しこの「利回り」について触れてみたいと思います。
■利回りの トリック？
利回りの計算方法については、
「年間賃料（収入） ÷ 物件価格 × １００％」の計算式で求めます。
もしも２０００万円のアパートの年間想定賃料が２４０万円の場合には、
「２４０万円 ÷ ２０００万円 × １００％ ＝ １２％」となり、
「利回り １２％」と表現します。
ここまでは前回の復習です。
このように話を進めてきますと、
「利回り１２％という数字は、大げさな数字ではないだろうか」
とお感じになった方もおられるのではないでしょうか。
鋭い！ その通りです。
実は、収益物件を紹介する広告などに掲載されている「利回り ＸＸ％」とい
う数字は理想的な条件が重なった場合を想定しているケースがほとんどです。
■年間賃料
年間賃料は、「一年間満室で、滞りなく家賃が支払われた場合」を想定してい
るケースがほとんどです。
また、基準となる家賃も「現在もらっている家賃、もしくは希望する家賃」を
ベースにしています。
そのため、実際に購入して運用を始めた場合には、年間賃料が少なくなる場合
がほとんどです。
■物件価格
利回りを計算する場合の物件価格は、物件自体の売値をもとにしています。
そのため、実際に購入する場合にはさらに多くの費用が必要になります。
例えば、不動産を仲介した不動産屋さんに支払う「仲介手数料」、購入した不
動産にかかる「不動産取得税」、融資を受ける場合の「融資手数料」や「保証
料」、不動産登記をする際に必要な「司法書士の先生に支払う手数料」や「登
録免許税」など、実に様々な費用が必要になります。
これらの総額は、物件価格の１０〜２０％ぐらいになりますので、想定利回り
はぐんと下がってしまいます。
■その他にも……
この他、購入後には「固定資産税」「管理費」「修繕費」など様々な費用が必
要になります。
そのため、「この利回りをどのように計算するか」が物件を選ぶ際の重要なポ
イントになります。
∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞
■■■不動産投資・とっておき情報■■■
http://www.ykkk.biz/
∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞
【編集後記】
東京にも雪が降りました。私の場合雪の予報を聞くたびに体が硬直します。
別に雪が嫌いなわけじゃないんですよ。実は・・・転ぶんです。
歩き方が悪いのだと思いますが、雪国出身の友人にアドバイスをもらっても
なぜか、ステン！と。
転倒して怪我をした・・・なんてニュースで流れていると、他人事とは
思えませんね。怪我をしないまでも、恥ずかしさと痛みを実感します。
今回は無事でしたが、次はどうでしょう。
なにか秘策をお持ちでしたら、ご一報をお願いします。
![メルマガスタンド[メルマ！]](/img/common/melma_logo.gif){kind=logo}
>> メルマ！の会報誌もお届けします
