めざせ１億！不動産投資でセレブな収益物件オーナーへの道！

ファーストリアルティ流不動産投資講座

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　　　　　　　初級編　総評

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皆さん、弊社ファーストリアルティのメールマガジンへのご登録ありがとうございます。「めざせ１億！家賃収入で不動産セレブになる方法！〜初級編〜」はいかがでしたでしょうか？弊社の考え方はご理解いただけたでしょうか？実践編へ向けて、今回は総評と銘打ちまして、これまでの初級編をまとめたいと思います。

弊社がお客様に一番お伝えしたいことは

「キャッシュフローとレバレッジ」　です。

近年は、貯蓄よりも投資、自身の老後は自分で守れなどといった時流による不動産投資の流行や、Ｊ−ＲＥＩＴなどの不動産ファンドや不動産投資信託の浸透により皆様の認識も変わりつつあるように思います。

そうした中で、利回り重視で物件を探されている方を多数見受けます。
実際、弊社のお客様の中にも多数いらっしゃいます。
確かに、不動産といえども投資と謳う以上、必然的に利回りは最重要課題になります。

ただ、近年の不動産市場では価格上昇傾向から、利回りの低下が顕著にでており、そういう状況の中で利回りばかりに目を向けていると物件購入どころか、希望する物件を見つけることも困難になっているのではないでしょうか。

そこで何度も言いますが「キャッシュフローとレバレッジ」です。
不動産投資をする本来の目的は何でしょうか？
不動産価格の上昇に乗った転売によるキャピタルゲインですか？
それなら利回りよりも出口戦略重視での購入でしょう。
場所や見た目の好きな物件を所有することが目的ですか？
それならば利回り度外視で購入するべきでしょう。

弊社が提唱している「キャッシュフローとレバレッジ」とは、長期保有のインカムゲインを目的としているのです。
検査済証有りの利回り15％で長期保有できれば、それに越したことはありません。ただ、先程も申し上げたようにそんな物件は皆無に等しくなってきています。
では高利回りを望めないのなら、どんな物件を購入すればよいのか。

そこで弊社が考えたのがもう一度言いますが「キャッシュフローとレバレッジ」です。
キャッシュフローで考えるなら利回り7.5％の物件でも倍の融資期間が組めれば、利回り15％の物件と単純理論上はキャッシュフローが同等になります。
買えない15％を探すより買える7.5％を買いましょう。

1億の物件で利回り7.5％というと年間家賃収入は750万円です。
15％を探し続けて1年間購入しないでいると7.5％を購入した場合と比べて750万円の損をすることになります。２年で1500万円になるのです。
しかも、１棟目を購入することにより２棟目、３棟目の購入を有利にすることが可能です。ここで関わってくるのがレバレッジです。

キャップレートで考えてみましょう。
１億の物件を購入するのに、いくらの頭金といくらの諸費用がかかりますか？
さらに管理費・固定資産税等を加えた総収支で考えてください。
過去号で説明しましたように、築年数や建物構造、空室リスク、保有リスク、立地、利回りなどを考慮して、金融機関からの融資を好条件で組める物件で、当初想定していた自己資金の持ち出しが半分になれば、残った半分の資金を次の物件購入の頭金にすることができます。そして２棟、３棟と購入しキャッシュフローが潤沢になるように運営していけば「vol.3　利回りと金利〜レバレッジとは〜」でご説明しましたように、年収はねずみ算式に増やすことができます。

弊社が考えるキャッシュフローが潤沢というのは、毎月の賃料収入から借入金の返済・固定資産税などの月々の按分金額・管理費等・長期修繕の準備費用・所得税等、様々な費用を差し引いてもお金が余るということです。融資金額に上限はあるでしょうが、毎月毎月潤沢にお金が余ってくる状況を、次の１棟を購入する際に金融機関がマイナス評価すると思いますか？計画通りに運営していければ自ずと健全な純資産も増えている訳ですし、尚且つ長期資金計画に基づいた潤沢なキャッシュフローは金融機関にとってもプラス材料になるのです。

ここまでくれば、家賃収入数千万円、純利益数千万円、総資産数億円「家賃収入で不動産セレブ」になる日も遠くはありません。
あなたはいつから投資を始めますか？
自分の老後を年金だけに委ねて大丈夫ですか？

弊社は上記のことが可能になる不動産を日々探しています。
また、各金融機関ともこのような考え方を共有し協力していただいております。
不動産の保有に当然リスクは付き物です。大切なのはリスクを知り、事前に対処しておくことです。計画に基づいたリスクヘッジに、増えていく資産と純収入とを加味して「不動産セレブ」を目指してください。

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