賃貸ビジネスに役立つ「大家さん読本」

賃貸ビジネスに役立つ「大家さん読本」

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　      賃貸ビジネスに役立つ「大家さん読本」　       2000/12/01 No.6
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　          （毎月1日,15日発行）

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読者の皆様へ

いよいよ12月、もう師走。この師走という呼び方、何ともいえない生活感を
感じさせる響きがあると思うのですが、読者の皆様はいかがですか。
来月は、新年１月、21世紀を迎えます。新世紀にふさわしく（？！）、賃貸
住宅マーケットも激動の時代に突入しようとしています。
いつの頃からか始まった、商習慣としての「広告料」的な別途仲介手数料家
賃１ヵ月分がなくなり、「仲介手数料借主・貸主0.5ヵ月」が現実のものに
なろうとしているのです（後述/NEWS SPOT参照）。

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■わが国初めての大家さん向けWebサイト
《賃貸経営に役立つ『大家さん読本』》がアップしています。
本誌同様、賃貸ビジネスにせいぜいご活用ください。
サイトに、「掲示板コーナー」を設けていますので、大家さん
の活発なご意見、ご提案をどしどし書き込んでください。
http://www.ohyasan.com/
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■ロングライフ賃貸システム住宅《へーベルメゾン》
http://www.asahi-kasei.co.jp/maison/hmaison/
土地活用の資料差し上げます。
〈旭化成〉
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■■　　ＣＯＮＴＥＮＴＳ　　■■

■　読者の皆様へ　
■　NEWS SPOT…………動き始めた「仲介手数料２分の１」方式
■　賃貸住宅ビジネスを考える〔6〕……
　　　　　　　　　　   賃貸経営最大の問題点「空き部屋」対策について（3）
　　　　　　　　　　   空き部屋をつくらない経営が、最上の対応策
■  特別インタビュー………旭化成工業株式会社/関西集合住宅営業部
                                     第一営業所所長　森田敏晴
                                    コンサルティング営業をモットーに、
　　                                フリー設計で多様化するニーズに対応
■　賃貸経営成功の秘訣〔6〕……マンション屋上に広告塔設置

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■NEWS SPOT

　　　　　　　動き始めた「仲介手数料２分の１」方式

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　本誌ではすでに何度か「家主広告料」の問題点を取り上げてきました。詳し
くはバックナンバー（http://www.ohyasan.com/）を参照。

　賃貸住宅経営を根底から揺るがすことにもなる「仲介手数料２分の１」方
式がいよいよ現実のものになりつつあります。仲介専門不動産会社最大手エ
イブルと、ミニミニ両社が、今年２月の東京都の行政指導を受けて以来、「仲
介手数料0.5ヵ月」の実施は時間の問題と見られていました。やや遅きに失し
ましたが、来年１月から踏み切るようです。

　賃貸業界の長年の商習慣となっていた「広告料」というのは、入居者を探す
のに要する物件の広告・宣伝費のことを指し、入居者と契約が済むと、不動産
会社が広告・宣伝費としてほぼ機械（習慣）的に家賃１ヵ月分を受け取るシス
テムです。昭和40年代には、全国を見てもなかったようですが、50年代に入っ
てチェーン店が全国展開するに従い、大阪−九州−名古屋−東京・・・全国へ
と広がっていきました。ちょうどこの時期、不動産情報誌が生まれ、その発行
を契機に時代のニーズにも沿った形で一気に広まったものです。契約に際して
不動産会社が受け取る手数料は、宅地建物取引業法に明記されている通り「仲
介手数料１ヵ月」のみですから、当初から法を曲げた”商法”であったことは
確かで、この２月、東京都住宅局が初めて行政としてメスを入れたのも不思議
といえば不思議で、長年にわたって今までよくほったらかしていたと思います。

　東京都住宅局の見解は、
・借主から賃料月額２分の１の２倍、つまり１ヵ月分を受領できない。
・ましてや、借主から１ヵ月分の報酬を受領した上、貸主から報酬は受領で
　きない
・媒介業務に付随して広告料を取り、なおかつ手数料を受け取ることは許され
　ない。

　広告料は本来、賃料0.5ヵ月の手数料の中に入っているというものです。
　こうした規制は建設省がきっちりと”ガイドライン”を作って、業界を指導
すべきなのでしょうが、国の方針は、宅地建物業法があるのだから、同法を遵
守するのが建前であるとして、意味不明な手数料まがいは認めないという姿勢。
だから東京都も行政指導の後も、業法の遵守を業界に求めてきました。
　エイブル、ミニミニとも３月の営業停止処分から年が明ければ１年が経つの
で、もう猶予がなく、営業を続けるからには残された選択肢は「借主0.5ヵ月、
貸主0.5ヵ月の手数料」しかなかったのが現実です。

　おおかたの大家さんは、現在家賃の１ヵ月分を入居者が決定すると不動産会
社に支払っているでしょうから、今後は半分の負担で済むと喜ばれるかもしれ
ませんが、それは間違いで、従来の「１ヵ月分」はなくなりますが、新規に
「0.5ヵ月＋広告料実費」が発生します。

　これまではやや丼勘定であったのが、これからは0.5ヵ月＋実費経費が請求
されることになります。手持ちの物件を客付けした場合、厳密にいえばＡ不動
産、Ｂ不動産、Ｃ不動産ともに請求してくる金額が違ってくるといったケース
が出てきます。Ａ、Ｂ、Ｃ各社で、入居者を見つける広告・宣伝コストが違う
わけですから、請求金額も当然違ってきます。Ａ社は不動産情報誌に掲載する、
Ｂ社は自社のインターネットに掲載、Ｃ社は自社制作のパンフレットで決める
という風に、各社バラバラの決め方をするはずです。家賃８万円の２ＤＫでし
たら、0.5ヵ月の４万円が媒介手数料、これに情報誌代、インターネット代、
パンフレット代が加算されて、４万円＋５万円＝９万円、1.25ヵ月分となった
りするわけです。

　賃貸業界は、物件がやや過剰気味といわれますが、駅に近い新築好物件は常
に取り合いの状態ですから、不動産会社にとっても、早い者勝ちということに
なり、広告・宣伝費はほぼフリーマーケットの様相を見せます。今のところ、
誰が得をして、誰が損をするのかはっきり見えません。また、エイブル、ミニ
ミニが先行してやったところで、業界全体が動かなかったら影響はそれほど大
きくはありません。
そして、ひとつの”商習慣”がなくなると、別の項目に変形した金銭授受が出
てくる可能性もあります。いずれにしても九州から北海道まで全国チェーン店
のエイブルが媒介手数料0.5ヵ月とすれば、入居者の負担は家賃の半分でよくな
るのですから、必然的に客はエイブルに行くケースが増える、ということは、
他の不動産会社も右に習えとならざるを得ない、ということではないでしょう
か。この問題、かなり複雑、多岐に問題点を抱えていますので、なかなか一概
に言えないものがあります。
（この項続く）
　　　　　
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■　賃貸ビジネスを考える〔6〕-------賃貸経営最大の問題点
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     「空き部屋」対策について（3）

　　　　　　     １階部分に空き部屋をつくらない
　　　　　　　　
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　アパート・マンションの１階部分は、とかく敬遠されがちで、空き部屋の発
生率も高いのですが、この１階をキッチリ押さえておくと物件の好感度ととも
に、建物の全体のメンテナンスにもつながり、ひいては空き部屋防止策ともな
ります。

１階部分が不人気なのは、
・日当たり、風通しが悪い
・外部からの視線にさらされて
・防犯面で不安
・人の往来が多い
などが上げられます。

ですから、これらの要素を解決すれば、必然的に問題解消にも結びつきます。

〔戸外からの視線をカットする〕
　建物建設時にわかっておれば、道路側にベランダを配置しない。１階部分
をかさ上げして、階段でいえば５〜６段程度高くする。ベランダを設置した場
合、壁を高くする。植え込みあるいは大型の鉢植えを置き、年間を通してグリ
ーンなゴールデンクレストなどを植える。１階部分にこうしたグリーンが設置
されると、物件のイメージは格段によくなります。

〔防犯対策〕
　火災防止も兼ねて、防犯システムのセキュリティシステムを導入するのが一
番です。保証金（約２万円程度）、工事費、月間契約料（7000〜１万円）が必
要ですが、火災、ガス漏れ、泥棒侵入までをチェックできるので、そのメリッ
トは大きい。

〔付加価値〕
　１階の各部屋は思い切って独立した専用の玄関（出入り口）を設置する。専

用庭を設ける。１階部屋をペットOKとする。

（この項続く）
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■特別インタビュー-------旭化成工業株式会社/関西集合住宅営業部
                                     第一営業所所長　森田敏晴

                   コンサルティング営業をモットーに、
　　               フリー設計で多様化するニーズに対応

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「30年安心賃貸経営システム」”ヘーベルメゾンシリーズ”で
人気を集めている、旭化成工業の賃貸住宅経営と営業施策に関
する基本方針を聞いてみました。


−−　現在の”賃貸住宅市場”をどう捉えておられますか？

森田　私の管轄地域は、大阪の北摂といって吹田市や豊中市の大阪府北部や
　　　京都、滋賀方面なのですが、なんといっても阪神・淡路大震災の後、
　　　まだまだ調整時期が続いているという感じですね。ですから、神戸・
　　　阪神・北摂方面の家賃は全体に弱含みで、東京と比べても30％ほど低
　　　い。アパートを建てるにも地域的にもやや絞られてきます。

−−　当然、景気の動向も影響しているのでしょうね。

森田　確かに震災後の供給過剰気味の傾向に、不景気が重なって、アパート・
　　　マンションを建てるにはやや厳しい環境になっているのは否めません。
　　　逆にいえば、これからは特徴ある賃貸経営をやっていかないことには、
　　　生き残れないということですね。

−−　それでは、旭化成さんの『土地活用』プラン等をお聞かせください。

森田　基本的にはまず、オーナーさんの資産としての位置付けを総合的に考
　　　慮した”カルテ”をつくり、相続税の観点や固定資産の観点を反映し
　　　た、最高の企画をお立てしましょう、というのが第一です。つまりは、
　　　コンサルティング営業をモットーにしています。ファイナンシャルプ
　　　ラン的なノウハウを営業マンの一人ひとりが持っているのです。

−−　当然、相当な専門知識が求められますね。

森田　例えば営業所単位で対応できないような問題が出てきましたら、東京
　　　本社の「リレーション事業室」が解決してくれます。この事業室は、
　　　資産活用に関するシンクタンクとも呼べる組織でして、我々の手に負
　　　えない難しい問題に対応してくれるんですよ。また、我々営業マンも
　　　土地活用に関するノウハウを身につけており、お客様の土地をどう活
　　　用したら一番メリットがあるかというシミュレーションを行っていま
　　　す。当社のこうしたアパート・マンション経営のノウハウに納得して
　　　いただいた上で、お客様と話を進めている次第です。

−−　そうしますと、主な営業アプローチはどのような方法をとられている
　　　のですか。

森田　セミナーを開催して参加していただいたり、土地を保有されているオ
　　　ーナーさんに声をかけたり、取引している不動産会社から情報があっ
　　　たりと、色々なパターンがありますね。ただ、営業する基本的な姿勢
　　　は、先にお話ししましたように、コンサルティング第一で、提案型の
　　　営業をしていますので、一つひとつの案件を大事に時間をかけて対応
　　　しています。

−−　それでは、旭化成さんの《アパート・マンション》商品ラインアップ
　　　の内容、他社にない特色などをご説明ください。

森田　まず第一に、フリー設計を基本にしていることが、他社さんと違うと
　　　ころです。フリー、つまり自由設計で、一軒一軒がオリジナルです。
　　　ですから、50坪の敷地からアパートを建てることも可能です。次に、
　　　鉄骨ALC造ですから、耐久性に優れ、コンクリートの持つ高級マンシ
　　　ョン感があります。それと、建設後のメンテナンスコストが安くつく
　　　という大きな特長も備えています。
　　　当社の「ロングライフ賃貸システム住宅」の核となるのが、長期間高
　　　い品質を保有するALCコンクリート・ヘーベルですが、この素材は高級
　　　感もさることながら、経年変化や腐食が起こりにくく、防音、耐火、
　　　耐震、耐久性に優れています。また躯体はハイパーフレーム構造とい
　　　う頑強で設計自由性にもすぐれる画期的な躯体システムです。これは、
　　　とても耐震性にすぐれる構造で、阪神大震災以上の揺れを想定した実
　　　大振動実験もクリアしているのです。工期もベーシックなもので平均
　　　100日程度です。

−−　ソフト面ではいかがですか。

森田　「30年安心賃貸経営システム」として、最長30年に及ぶ「新・長期一
　　　括借上システム」をご提案しています。ローンの返済が完了するまで、
　　　あるいは資産を次世代に引き継ぐまで、賃貸経営の基本期間を30年と
　　　定め、賃貸経営をバックアップするという考えです。この基本期間に
　　　基づいて、メンテナンスプログラムや50年点検システム、長期一括借
　　　上げシステムが用意されているのです。

−−　30年間も空室保証をされるのですか。

森田　そうです。30年間空室リスクのない、安心経営システムです。当社の
　　　総合管理システムは、建物が完成した後も入居者の募集、契約、集金、
　　　退室、苦情処理といった一切の煩雑な業務を代理して行っています。

−−　それでは最後に、これから賃貸住宅経営をされる方、あるいは建て替
　　　えを検討されている方へ、いかにすれば経営がうまくいくか、アドバ
　　　イスをお聞かせください。

森田　これから長い目で賃貸住宅市場を見た場合、いかに特色ある物件を維
　　　持していくかが大事になります。特にこれからは、入居者が物件を選
　　　ぶ時代になるのですから、地域にマッチした他とちょっと違うという
　　　物件が望まれます。具体的には、ひと回り大きめのプランで、将来に
　　　わたって競争力をつけておくというのが、これからは重要なポイント
　　　ですね。それと、建物は年月が経てば当然老朽化していくわけですか
　　　ら、メンテナンスをきっちりやっておくということ。部屋の状態が悪
　　　く、建物環境が悪化すると、入居者離れが起きてしまいます。あと、
　　　専門的なことは、お気軽にどんどんご相談ください。

−−　どうもありがとうございました。

◎問い合わせ先／http://www.asahi-kasei.co.jp/maison/hmaison/
　　　　　　　       　morita.td@om.asahi-kasei.co.jp

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■賃貸経営成功の秘訣……〔6〕

　　　　　　　　　　マンションの屋上に広告塔を設置

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　アパートの屋上に広告塔を設置するのは、ちょっと無理がありますが、マン
ションの場合、しかも立地面で交通の便がよく、人が集まるところでしたら、
屋上スペースの有効活用も十分に考えられます。
　一般に屋上賃貸の場合、賃貸料は１年間の前払い方式が大半で、月50万円の
賃貸料なら契約と同時に600万円が入ってきます。掲載契約も２年とか３年の
複数年が一般的ですから、まさに立地次第で長期にわたって高収入が得られま
す。
　屋上広告塔の最大のキーポイントは立地条件。
・比較的大きな駅の周辺
・交通量の多い高速・幹線道路沿い
・道路沿いでもカーブの頂点あたり

　が好まれます。これらの条件が満たされる土地に新築する場合、設計段階か
ら基礎工事や電源工事をしておくと、実際に商談成立した際も、スムーズに事
が運びます。この場合の別途工事費は100万円から300万円程度になります。
　賃貸マンションを建設し、屋上に広告塔を設置、クライアント（広告主）が
つけば、これほどハッピーなことはないのですが、留意点としては、建物のイ
メージを考えたクライアントを選ぶこと。また、建物建設費用の返済プランに、
広告塔の賃料を予定することはタブーです。広告塔はやはり広告塔で、いつも
いつも広告されているとは限りませんので、あれば儲けものぐらいにみておく
ことです。
       　　　
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《お断り》・・・・連載シリーズ「『土地活用』を考える」はお休み
　　　　　　　　　させて頂きます。
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 ■　賃貸ビジネスに役立つ「大家さん読本」  ■   2000/12/01  No.6

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〔編　集〕　　　 有限会社ＰＭＧ
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    　　ココデ・メール（http://mail.cocode.ne.jp/）ID：0600000084
　　　　E-Magazine（http://www.emaga.com/）ID：ohyasan
　　　  メルマガ天国（http://melten.com/）ID：1863

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