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賃貸ビジネスに役立つ「大家さん読本」 2000/10/01 No.2
（毎月1日,15日発行）
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読者の皆様へ
本誌の創刊に際しまして、多くのご購読お申し込みをいただき、
ありがとうございました。また、多数の激励、ご質問のメールをいただ
き、重ねてお礼申し上げます。
日本の賃貸住宅経営は現在、大きな曲がり角に直面しているといっても
決してオーバーな表現ではありません。
◎全国規模で広がる《空き部屋》の動向
◎数十年に及ぶ商習慣「家主広告料」の見直し
◎全国チェーン店の再編の動き
◎金融資本の賃貸業界への参入
◎デフレ現象が「賃貸経営」をどこまで圧迫するか
◎インターネットの急速な普及で、部屋探し、集客の方法が様変わりし始めた
◎大阪市のオリンピック誘致で、大阪府警の電ビラ、立て看板の取り締まりの
本格捜査のタイミング
等々、かつての賃貸ビジネスが変革に直面しています。
本誌では、こうした様々な問題点を鋭意、取り上げていきたいと考えています。
一層のご支援をお願いする次第です。
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■ 読者の皆様へ
■ 賃貸住宅ビジネスを考える〔 2 〕……賃貸経営を根底から揺さぶる
「家主広告料」の行方
いつの頃からか ”２ヵ月分手数料”が業界の商慣習となる
■ 「土地活用」を考える〔 3 〕……それぞれ特色ある方式の「土地活用」法
■ 賃貸経営成功の秘訣〔 2 〕……「家賃滞納」の対応策
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■ 賃貸住宅ビジネスを考える……〔 2 〕賃貸経営を根底から揺さぶる
「家主広告料」の行方
いつの頃からか ”２ヵ月分手数料”が業界の商慣習となる
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前号の「家主広告料」問題を継続して考えてみたいと思います。
「家主広告料」とは賃貸の業界用語で、家主さんから預かった物件を、入居
希望者に広く紹介するのに、雑誌や冊子、チラシ、立て看板、インターネット
を使うなどの方法で物件広告する経費を指します。部屋付け完了するまでに１
万円ですむ場合もあるし、ゼロの時もあるはずだし、逆に10万円かかるケース
もあるかもしれません。ところが、現状は入居が決定した時点で、仲介不動産
会社は自動的に「家賃の１ヵ月分」を請求しています。1ヵ月分請求の根拠は何
もありません。あるとすれば地域の長年の”商習慣”ということに尽きます。
仲介不動産会社にとって、濡れ手で粟のぼろ儲けとはいわなくても、オイシイ
儲け話に違いありません。
ところが、仲介不動産会社から見れば、入居するお客さんを探すのが並大抵
ではない。情報誌のページを買い取って広告を出したり、ホームページをつく
って大変な手間のもとインターネットに物件を掲載したり。業者間の競争は厳
しく、流通物件は現実、早い者勝ち。お客さんを部屋に案内するためには車が
必要、車は車庫に保管しないと路上に置きっ放しなどできない。仲介手数料は”
２ヵ月分”でないと、実質会社が回らない、と強調します。
確かに、業界最大手の株式会社エイブルの決算を見ても、売上げのほぼ半分
は、この”２ヵ月分手数料”の1ヵ月分です。
これで一体、日本の国は法治国家なのか。宅地建物取引業法において、「仲
介手数料は1ヵ月」と明記されているではありませんか。当然、広告料も車に
乗せて案内する手間に応えるため、賃料１ヵ月分の２分の１がその成果として
認めらています。国の決め事を、これだけ見事に長年の”商習慣”というだけ
で、拡大解釈した事例も珍しいのではないでしょうか。
（全くの余談ですが、仏教の釈迦の教えに、死者は穢れているという思想はな
く、現在行われている葬儀の後の清めの塩は、葬儀屋さんが勝手にやり始めた
もので、今では全国的な風習になっていますが、仲介手数料２ヵ月分も、いつ
から法律がねじ曲げられて今日に至ったのでしょうか、経緯を辿るにおもしろ
いものがあります）
今春、東京都住宅局がエイブル、ミニミニ両社を行政処分した時も、都は、
家主広告料のあり方を全面否定している訳ではありません。その運用のし方に
問題があると警鐘を鳴らすのみに留まりました。本来なら、法律に違反する行
為、認めがたいと断定すべきなのでしょうが、数十年に及ぶ"商習慣"であり、
全国14万の宅地建物業者によって賃貸住宅業界が成り立っていることへの配慮
のためなのか、今のところ、明確な白黒をつけていないのです。
賃貸業界にとっても、これは見方によれば千載一遇の機会でもあります。な
ぜなら、今まで数十年置き去りにしてきた問題に対して、行政が初の指導を行
い、方針を決めようとする訳ですから。しかも、なんといっても日本の首府、
東京都において決められたことは、必然今後、全国に広がっていくと思われま
すが、都の方針が業界の『ガイドライン』の役割を果たす公算も強いと考えら
れます。
その東京都の行政指導に基づいて、形を作ってしまえば、今後、「家主広告
料」が市民権を得ることになります。免許商売をやっているのですから、本来
仲介専門不動産会社は、行政指導に基づく範囲内でしか事業ができないのが建
前。利にさとい経営者が、法規スレスレの商売に走ること自体を許していない
のです。
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媒介手数料、 借主２分の１、貸主２分の１が原則
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東京都の方針は、
・借主から賃料月額２分の１の２倍、つまり1ヵ月分を受領できない
・ましてや、借主から１ヵ月分の報酬を受領した上、貸主から報酬１ヵ月は受
領できない
・媒介業務に付随して広告料を取り、なおかつその手数を受取ることは許され
ないというものです。
東京都住宅局が示す媒介手数料は、借主２分の１、貸主２分の１が原則。広
告料１ヵ月の無条件受け取りは許されないとするならば、業界は本来逆らうこ
とができず、その範囲内でしか商売ができないことになるはずです。
今春、業界最大手のエイブルは、２月22日に都の公開聴聞会を受け、３月28
日に都の見解が公表されて即日営業停止処分となり、翌29日には異例の建設大
臣からの「文書勧告」されたのに拘らず、10月現在、基本的には、客から１ヵ
月分の仲介手数料、家主からは1ヵ月の広告料の徴収が続けられています。
（この項次号に続く）
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■ 「土地活用」を考える……〔３〕
それぞれ特色ある方式の「土地活用」法
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土地活用は立派な事業です。決して片手間とか誰かに任せきりでうまくいく
というものではなく、立地と目的に基づいて、しっかりプランを固めて取り組
むことが第一です。
土地活用と一口でいっても、手法は何パターンがあります。「事業受託方式」
「土地信託方式」「等価交換方式」「定期借地権方式」「特定優良賃貸住宅方
式」が挙げられます。
賃貸住宅経営に着手する場合、所有地の立地、面積、形状、法規制の条件と
ともに、以下にあるどの方式を選んで事業を進めるかという点が、土地活用が
スムーズにいくか否かのポイントになります。
そこで、各方式の概要について説明します。
◇事業受託方式……賃貸事業を行うのに、最も一般的でリスクの少ないスタイ
ル。土地オーナーがハウスメーカー、ゼネコンなどと共同
事業でアパート・マンションを建設し、賃貸するやり方。
事業受託会社（ハウスメーカー等）が計画の立案から設計、
施工、完成後の入居者の募集、運営までトータルに一括し
て行う。
◇土地信託方式……土地の所有権を信託銀行に信託、同銀行がアパート・マン
ションを建設して、管理、運用する。土地オーナーは、賃
料収入に基づいて配当を受ける。信託銀行は事業受託方式
のハウスメーカーと同じく、計画から設計、施工さらには
入居者募集まで手がけるが、この方式の特徴は、建設の資
金計画は銀行が借り入れるため、オーナーの工面は特に必
要としない点。
◇等価交換方式……オーナーが所有する土地に、事業パートナーとなるハウス
メーカー等が事業資金を負担してアパート・マンションを
建て、運営するスタイル。土地と建物を交換するため、自
己資金や借入金がなくても賃貸住宅経営ができる大きなメ
リットがある。
◇定期借地権方式…定期借地権は、借地借家法の改正により生まれたシステム。
一定期間終了後に土地が戻ってくるので安心して土地を貸
すことができる。土地は貸すだけで、建物本体は事業パー
トナー側が建てるため、自己資金を必要とせず、長期にわ
たって安定した地代収入が見込めるという大きなメリット
を持つ。
◇特定優良賃貸住宅方式……”特優賃”の略称で知られる。三大都市圏を中心
に、各都道府県が一定の条件を満たした賃貸住宅
であると認定した場合融資面で優遇される制度。
主にファミリータイプの賃貸住宅が対象になり、
オーナーが建てた建物を住宅供給公社などが一括
借り上げしてくれる。
以上、土地活用の手法の概要を簡単に説明してきましたが、実に様々な方法
がありますので、新規にアパート・マンション経営を計画される場合、よくそ
の内容を理解して、信頼できる事業パートナーを選んでから着手されることを
ご提案します。
（この項次号に続く）
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■賃貸経営成功の秘訣……〔２〕
「家賃滞納」の対応策
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家賃滞納に関する業界データというものは特にありませんが、特殊な例を除
いて、家賃滞納はそれほど多く発生していません。だいたい1000件に２〜３件
程度の発生率という見方が一つの尺度としてあります。滞納の内容も、２〜３
日の振込みの遅れから、1ヵ月〜２年に及ぶ長期まで千差万別。
滞納者の男女比率は、やはり男性が多く、全体の６割強を占めています。ま
たその理由は、時代を反映してか、勤務先の倒産、賃金カット、退職が影響し
ているようです。
では、家賃滞納が発生した場合、どうすればいいのか。
１）入金チェックして振込みがない時、まず管理会社に連絡。管理会社と契約
していない場合は、直接自分で電話したり、速達を出して入金を促します。
２）管理会社は、２〜３ヵ月以上の滞納の場合は、内容証明郵便で督促状を送
ります。この段階で８割程度は払い込まれます。
３）内容証明付き督促状でも支払われない時には、調停、訴訟となりますが、
訴訟にまでこじれることは極めてまれ。たまに保証人が行方不明、本人に
は夜逃げされて、まるっきり取りっぱぐれというケースが発生することは
あります。
賃貸経営にも大きく二通りがあって、建物から家賃集金まで大方の業務を管
理会社に一任する方法と、大家さんがこまめに物件に通い、入居者とのコミュ
ケーションを高め、滞納処理もその一環として、やんわりと催促するタイプに
分けられます。アパート・マンションを経営していて、家賃収入がストップす
るのは痛いことです。やはり、物件は自分の財産という気持ちを持って、普段
からチェックしておくのが肝要です。
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■ 賃貸ビジネスに役立つ「大家さん読本」 ■ 2000/10/01 No.2
〔発 行〕 株式会社 宣報社
大阪市北区東天満1-6-6 7F TEL.06-6353-1818
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〔編 集〕 有限会社ＰＭＧ
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〔発行システム〕 melma! http://www.melma.com/
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