【大家さん読本】建て替えのタイミング
発行日： 2008/2/12
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
◆【賃貸ビジネスを考える】建て替えのタイミング
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
----------------------------------------------------------------
マンションと“棲み分けた”入居者を対象に
----------------------------------------------------------------
賃貸ＣＭが茶の間のテレビに盛んに流れて、新春の仲介ビジネスの活況が
伝わってきます。賃貸ＣＭといえば、女優の水野真紀がやっている“ピタッ
トハウス”の軽快なメロディーが頭にこびりついて夢の中まで出てきます
（全く個人的な経験ですが）。
この時期に、下見案内の問い合わせが鈍く、頭を悩ませている大家さんも
少なくありません。とくに築３０年を超える木造系の２階建てアパートには
問い合わせが極端に少なく、空室を埋めるいい時期なんですが、対応に苦慮
されています。
そんな大家さんと話をした内容です。
建て替えの提案をよく受けるのですが、１４戸のうち１０戸は年間通して
だいたい入居しているので、満足はしていませんが、マァマァかなとみてい
ます。借り入れの返済もないので、かかる経費といえば固定資産税と火災保
険程度。地震保険は最近入りました。
補修・修繕では塗装を早めにやっています。階段手すりの塗装をすれば意
外とイメージがいいですよ。それと、仲介不動産会社の「看板」、前に教え
てもらった通り、階段から外して下の１階壁脇に移しました。確かにすっき
りしますね。
ＲＣ造のマンションに建て替えて、高めの家賃で入居率が高まれば収入が
増えるのは分かっているのですが、周囲の入居状態とか資金繰りなんかを考
え、そのタイミングを計っているところで、いつかは踏ん切りをつけないと、
とは思っています。問題はやっぱり入居率ですね。
今の木造アパートはマンションと比べて家賃が低いのですから、ある種の
“棲み分け”のようなもので、マンションでなくてもここで十分という入居
者を対象にしていきたいですね。
ただ、そんなこともいつまで続けられるかは分かりません。１４戸のうち
１０戸が入っているので今のままでいいかなあと。半分を切って４割台の稼
働になった時は、建て替えの具体的な方策を考えないといけないでしょうね。
==== PR ==================================================================
旭化成ホームズ『ヘーベル博士の賃貸経営知恵袋』
http://www.asahi-kasei.co.jp/cgi-bin/common/cc/cl.cgi/maison_658/
知って得する賃貸経営のノウハウを様々な角度から毎月お伝えします。今月の
テーマは“確定申告の書類作成！パソコン活用のここに注意！”。会計ソフト
や国税庁のサイトで作る確定申告書のポイントを注意点とともに解説します。
==========================================================================
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
◆【 賃貸NEWS 】
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
▼▼ ぜひチェックしてほしい話題のニュース
■ １月末時点東京・大阪・名古屋ビジネス地区オフィスビル市況発表 三鬼商事
http://www.ohyasan.com/topics_5791.html
■ 賃貸情報サイト「フォレント.jp」に新生活向け記事特集第３弾をリリース
リクルート
http://www.ohyasan.com/topics_5789.html
■ 入間支店、ホームメイト筑豊店を開設 東建コーポレーション
http://www.ohyasan.com/topics_5787.html
■ １月の景気動向指数発表 帝国データバンク
http://www.ohyasan.com/topics_5790.html
■ 経営者の住宅景況感調査、１月度の調査結果を発表 住宅生産団体連合会
http://www.ohyasan.com/topics_5788.html
※====※====※====※====※====※====※====※====※====※====※====※
メルマガ読者様へ無料プレゼント実施中！
旭化成ホームズ「確定申告実践テキスト」（無料）をプレゼントします。
送付を希望される方はこちらからお申込み下さい。（締め切り：08年2月末）
http://www.ohyasan.com/form.php?fFrmid=8
※====※====※====※====※====※====※====※====※====※====※====※
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
◆【 セミナー・イベント情報 】
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
▼▼ ぜひチェックしてほしい話題のセミナー・イベント
●“差がつく賃貸経営”について税理士が詳しく解説「賃貸経営セミナー」
＆「実例見学バスツアー」
（東京都豊島区）
●あなたにも必ず起きます「贈与」と「相続」
（東京都世田谷区）
●その場でプラン＆収支相談会
（さいたま市浦和区）
●よくわかる賃貸経営講座＆実例見学バスツアー
（東京都新宿区）
●アパート経営資産承継実践講座セミナー＆バス見学会
（横浜市西区）
●不動産投資セミナー
（東京都世田谷区）
●六本木ミッドタウンで開催！最新賃貸経営セミナー＆個別相談会（パワーランチ）
（東京都港区）
●収益不動産、今が売りどき？
（東京都世田谷区）
●土地活用 個別相談会（池袋）
（東京都世田谷区）
●最新賃貸経営セミナー＆よろず相談会〜最新のリフォーム事情と
リノベーションの具体例
（東京都大田区）
●港南区上大岡 完成直前物件 現場公開
（横浜市港南区）
●磯子区杉田会場 完成直前物件 現場公開
（横浜市磯子区）
●私にもできた！ 長期”満室”アパート経営
（長野県須坂市）
●税理士に聞く「最新賃貸経営特別教室」＆バスで行く「賃貸住宅実例見学会」
（東京都大田区、渋谷区）
●税理士に聞く！「最新賃貸経営特別教室」＆個別相談会！
アパート経営マル得ゼミナール
（東京都世田谷区）
●税理士に聞く！最新賃貸経営特別講座＆ロングライフ賃貸住宅バス見学会
（東京都墨田区）
●誰も教えてくれない賃貸マンション経営
（茨城県日立市、山形県山形市）
●賃貸住宅実例見学＆土地活用個別相談会
（東京都武蔵野市）
各セミナー・イベント等の詳しい内容はホームページで見ることができます。
http://www.ohyasan.com/seminar.php
＜＜＜＜＜＜セミナー・イベント案内・相談会を掲載します＞＞＞＞＞＞
各社・各団体のセミナー・イベントをご紹介いたします。（掲載無料）
掲載申し込みは⇒
https://www.ohyasan.com/seminar.php?fSmGEdit=1&fSmEditflag=1
==== PR ==================================================================
★ご相談下さい、賃貸オーナー様の空室問題、相続問題、資産運用
KFC関西不動産賃貸経営支援機構 http://www.kansai-chintaikeiei.jp/
==========================================================================
── ☆ ご 案 内 ☆ ──────────────────────────
更地や遊休地をお持ちで、賃貸経営をお考えなら、
まずは試しに、『事業プラン』を一度試みてみてはいかがですか。
◆【賃貸経営・事業プランニング・代行システム】《無料》
⇒⇒ http://www.ohyasan.com/plan.php
◆「賃貸住宅経営相談」コーナー《無料》
⇒⇒ http://www.ohyasan.com/consultation.php?fType=1
◆「税務相談」コーナー
⇒⇒ http://www.ohyasan.com/consultation.php?fType=2
─────────────────────────────────────
■□■□オーナー直撃インタビュー□■□■
「オーナー直撃インタビュー」第６回目をアップしました。
今回は大阪市西区の上野オーナーです。
http://www.ohyasan.com/constant_8.html
■□■□特集・大家さん座談会□■□■
「がんばる家主の会」の皆さんにお集まりいただいた座談会。
満室経営のヒントがみつかるかもしれません。
https://www.ohyasan.com/constant_13.html
■□■□私の賃貸経営あれこれ□■□■
賃貸経営にまつわる様々なテーマについて、
大家さんの体験談やエピソードを語っていただくコーナー。
投稿はこちら↓
http://www3.ohyasan.com/arekore/index.html
■□■□私の持ち物件を紹介します□■□■
ご自分の持ち物件を紹介するサイトをお持ちの大家さん！
「大家さん読本」にあなたの物件を掲載しませんか。
http://www.ohyasan.com/constant_5.html
※「オーナー直撃インタビュー」に登場して下さる大阪もしくは大阪近郊のオ
ーナーを募集します。また、魅力ある賃貸物件を管理されている管理会社、
不動産会社の皆様からの情報も同時に募集いたします。
詳しくはコチラ→ http://www.ohyasan.com/constant_8.html
![メルマガスタンド[メルマ！]](/img/common/melma_logo.gif){kind=logo}
>> メルマ！の会報誌もお届けします
