賃貸ビジネスに役立つ「大家さん読本」

• 最新号：2008-10-10
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【大家さん読本】「更新料は適法」

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◆【 賃貸ビジネスを考える 】「更新料は適法」京都地裁判決
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　　　　　　　　「更新料は賃料を補完するものに当たる」
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　　一つ間違えば賃貸経営を根底から揺るがす判決が１月３０日、京都地方裁
　判所で下されました。

　　１年契約の更新時に支払った過去５回分５０万円の更新料の返却を求めた
　原告（借り手側）の主張が認められずに、貸主側の言い分を認めた「更新料
　は適法」とする判決が出たものです。

　　原告は、更新料が一方的に消費者に不利な契約となっている、としてその
　根拠に「消費者の利益を一方的に害する条項の無効」とする「消費者契約法」
　の第十条に該当すると主張していましたが、判決では「更新料は賃料を補完
　するものに当たる」として、更新料を適法としました。

　　賃貸経営で家主の実収入を見ると、
　　・家賃
　　・駐車場料金
　　・礼金
　　・更新料
　　・権利金
　　で、ほかに、
　　敷金、保証金の運用益がありますが、敷金、保証金は担保金ですから、原
　則退居時に返還します。

　　手堅く賃貸収入で見込めるのは、家賃、礼金、更新料で、これらの金額は
　全体の収支計算に含んで賃貸経営の計画を立てています。

　　万一、この更新料が裁判所で「認められない」と判決されると、賃貸市場
　はかなりの混乱をきたすことが予測されていましたから、業界にとって穏便
　で妥当な判決と胸をなで下ろす結果となりました。

　　ただ、バブル崩壊以降、賃貸市場の市況は軟調をきたし、東京都の仲介手
　数料に対する指導もあって、市場はかつての商習慣が崩れフリーマーケット
　状態を年々強め、礼金、更新料なし物件がひたひたと広がっています。

 　 更新料、更新手数料の徴収も法的な根拠によって運用されているのではな
　く、あくまでも商習慣が基本となっているのですから、例えば、空室でおい
　ておくよりも入居者を確保するために賃料条件を下げるのに、更新料不要物
　件が出てくるのは自然の成り行きかもしれません。

　　それと借り手市場となったことから、入居者はなぜ礼金がいるの？　なぜ
　契約更新ごとに更新料がかかってくるの？　といった消費者意識の高まりの
　輪が広がっているのも否めないところです。

　　京都地裁の原告側は控訴する意向といいますから、まだしばらくこの問題
　の審議は続きそうです。


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