賃貸ビジネスに役立つ「大家さん読本」

【大家さん読本】ある大家さんの悩み

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■■□■■  　　賃貸ビジネスに役立つ「大家さん読本」 　2007.11.9　No.629
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         　　　　　　　　　毎週火・金曜日発行
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【 目次 】
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◆【 賃貸ビジネスを考える 】…ある大家さんの悩み
◆【 賃貸NEWS 】
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◆【 賃貸ビジネスを考える 】ある大家さんの悩み
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　　　　　建て替えるべきか、やめるべきか、どの時期がいいのか
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　　所有する物件が古くなり、空室が目立ち、建て替えるべきか否かに随分悩
　んでいる大家さんと先日話をしました。

　　その物件は、私鉄駅徒歩７分の木造２階建てアパート・２ＤＫの間取り、
　１０戸。トイレ、風呂付き、駐車場なし。昭和４２年の完成ですから、築４０
　年ほどです。

　　木造の２階建てで築４０年と聞けば相当古いイメージが湧くのですが、実
　際に見ればとにかく補修、掃除が行き届いていることもあって、それほど傷
　んだ印象ではありません。

　○やっぱり空室ですか。
　　ここ２〜３年、常に半分は空いていますね。自宅が近くですからこまめに
　通って清掃には気を遣っているのですが、室内なんか壁はどうしても年代を
　感じますね。

　○家賃なんかを下げてもダメなんですか？
　　ちょっとやってみたんですが、反響はとにかく鈍いどころか全然なんです
　よ。

　○またここら辺り、新築のハイツ系が多いですね。
　　Ｄ社、Ｔ社、Ｌ社が特に目に付きますが、やはり営業に力を入れていると
　ころが増えているみたいですね。

　　完成したのを見せてもらいますが、正直これは負けたという感じ。今のは
　アパートといってもよくできている。台所とか水回りが今風で洒落ています
　ね。夫婦もしくは子供１人ぐらいなら４〜５年か、７〜８年あたり住むのに
　は十分ですね。

　　やはり入居者があのアパートを見て、うちのアパートと比べると、家賃１
　万５０００円程度の差でしたら、あの新築を選びますね。

　○それで何を悩んでいるんですか？資金面ですか？
　　資金的には大丈夫で、いつでもＯＫなんですよ。そもそもうちは亡くなっ
　た親父を入れて家族６人があのアパートで食べさせてもらったので、私自身
　これからも賃貸を続けてやりたいんです。経営の要領も分かっていますし。

　　ただ一番の不安は入居者です。今建っているところを見ていても完成して
　２〜３ヵ月で半分は埋まりますが、１年経っても２〜３戸は空いています。

　  １６〜２０戸程度で２割ほどが１年経っても埋まらない。借り入れが多い
　としんどいでしょう。この現実が今の賃貸経営の一番難しさみたいですね。

　　ここら辺りがスッキリ見通しが立たないので建て替えるべきか、やめるべ
　きか、どの時期がいいのか踏ん切りがつかなくて悩んでいる次第です。

　（続く）


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