極楽銘柄探検隊

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最新号：2008-08-29
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極楽銘柄探検隊

発行日： 2008/3/14

＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊

１、会社　積水ハウス株式会社（http://www.sekisuihouse.co.jp/）
２、商品・　賃貸アパート「シャーメゾン」

３、きっかけ

昨年から今年にかけて、宮木家では賃貸用のアパートを建築しました。
お願いしたのは、積水ハウスさんです。

何故、セキスイでお願いする事になったかというと、割安な土地付きで話が来たから。

宮木が住むあたりは結構田舎で、今建っているアパート（マンション需要がないような土地で
基本的に賃貸はアパートか借家）もほとんどが個人オーナー。
昔畑や田んぼをしてたけど、それもしんどくなってきたのでアパートでも～というケースが大半です。

現在ではその流れもひと段落したみたいで、遊ばせてある土地を持っている人は少ない状態。
だから多分、土地を持つ人のところに話を持っていってもなかなか色よい返事が
もらえなくなってきてるんでしょうね。

セキスイの営業の方は、相場よりも安く取引できる土地の話を持ってきて、
そこにアパートを建てませんか、という流れだったわけです。

４、提案書

話に乗り気になると、まずはセキスイから「賃貸住宅経営ご提案書」が出されます。
・土地の場所（地図）
・大まかな建物の建設図
・設計図
・初年度概算収支表
・３０年ローンを組んだ場合の３０年間の収支表

一番熱心に何度も眺めたのは、やっぱり収支表です。
特に、初年度費用、つまり建築に関する費用については時間をとって詳しく説明していただきました。

セキスイの初年度概算収支表は、かなり正確です。
この後で見積もりを出してもらったのですが、ほとんどブレがなかったです。

これは非常に大切なポイントで、資金繰りを考える際に、私達はこの提案書にある収支表を元にするので
この数字にブレが生じると大変な事になります。

その為、この数字は「これ以上にはならないように余裕を持って」作ってあるそうです。

良心的だと思います。
この提案書で商談するわけですから、営業としては少しでも安く見せたいところだと思います。
でも、後々の為にそれをせず、実際にちゃんとブレないようにやってもらえた。

私達が購入した土地には建物が建っていたのでそれを取り壊す費用なども掛かったわけですが
超過分はセキスイ＆下請け会社負担と言うことでつじつまを合わせてくれたくらいです。

この事は、大きな信頼に繋がりました。

５、見積書

見積書と一緒に「新築工事スケジュール」というものがきました。
工事の進み具合と支払い期限が判る表です。

これも、引渡しの時まで何度も目を通した書類です。

１０月下旬から建築の請負契約、許認可関係手続きがはじまり、２月末引渡しまで
工事の予定、それぞれの費用の入金期限が判りやすく書かれています。

今年は雪が少なかった事もあり、この予定通り工事が進みました。

６、アパートローン

借金をするなら、なるべく利息が安いところがいい。
取引銀行、といえるほど付き合いの濃い銀行があるわけではなく、さぁどうしようか
という事になったのですが・・・・。

さすがにセキスイ。
セキスイ用のアパートローン、というのがあるんです。

主な都銀にはあるようでした。
とりあえず、数件にローンの申し込み。

全て、セキスイの担当者がやってくれました。

必要書類をコポーして渡して、あとはその書類を持って担当者が回ってくれたのです。

これは本当に大助かり。
こちらは各行の融資条件を確認して選べばいいだけです。

結局、特別キャンペーンを展開中の地銀で借りる事に決定。
セキスイの子会社である積和不動産の一括化利上げシステムを使うという事で
安い金利で借りる事が出来ました。

７、着工

現場監督はセキスイの社員で、実際に工事をするのは請け負い会社になります。
担当の現場監督は、５つの現場を掛け持ちされていました。

その方が言うには、セキスイのアパートの場合は工事の手順が細かく決められていて、

手順通りでないと作れない仕組みになっているそうです。
下請け業者が手抜きしようとしても、出来ない仕組みでもあるらしい。
なので、現場を見れば進行状況がすぐに確認できるので掛け持ちでも大丈夫とか。

工事の途中何度が時間を作って、中の状況を見学させてくれました。
私は行けなかったのですが（非常に残念！！）基礎の部分がどのようになっているか良く判り
安心できたようです。

節目節目でオーナーに見学してもらうようにしているみたいです。

出来上がる途中で、今回お世話になった不動産屋さんから駐輪所の場所についてのアドバイスを貰い
駐車場の配置を若干変更する事になりました。

基本的に、建物の設計以外の事は柔軟に対応してもらえます。
口は出しませんでしたが、間取りなんかにも意見は出来るんだと思います。施工前なら。

私達はその辺素人なので、下手な口は出さずにお任せしました。

８、引渡し

建物が出来上がると、まずは内覧会があります。
建設が始まった時点で、入居募集をかけますので、入居希望者が物件を見にきたり、
アパート経営を考えている人が見学にきたりします。

内覧会の日は、今年一番の大雪と強風の大荒れの天気だったので、暇だったみたいです（笑）

私はその日初めてアパートに入らせてもらいました。

出来栄えを厳しくチェック！！というよりも、
「新しいアパートってやっぱりいいね～♪」というおのぼりさん状態です（笑）

セキスイの物件は、保障もしっかりしているし、基本的にあまり心配はしていません。

建物自体は二十年保障ですし。

9、感想

３月１３日現在、全室入居者が決まり、満室になりました。

いいスタートが切れてよかったです。
そして、セキスイの仕事にも満足しています。

セキスイの物件は、高いですがそれだけの事はあると思います。
担当者の対応も良く、最後まで気持ちのいいお付き合いが出来ました。

引渡しが終わっても、すぐに担当者と縁が切れるわけではないので、これからもお世話になりたいと思っています。

次回、4/25が宮木の担当の予定です。
その時に、今回書ききれなかった一括借り上げシステムの件とか、他社との比較、オーナークラブの事に
ついても書きたいと思います。

10、東証一部　建築業　1928
１１、単位数　1000株
１２、株価　892円

（担当・宮木京子　・http://plaza.rakuten.co.jp/eona103/）

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