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マンション経営のすべて

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「マンション経営のすべて」初心者向けに徹底解説。これを読めばすべてがわかる！

発行日時： 2008/5/12

○メルマガ読者へ！――――――――――――――――――○●○

　『初心者でもわかる！！
    マンション経営で成功するための徹底ガイド』

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　　　書いているのは・・・
　　　私(鷹山)ではありません(^_^;)

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○●○――――――――――――――――――――――2008.5.12●

　　　■　■　　　運用をこれから考える方へ！
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    ■  ■　　　【マンション経営のすべて】

　　　　　　※このメールマガジンでは、不動産投資
　　　　　　“初心者”の方へ情報をお届けしています。

○＜＜Vol.109＞＞―――――――――――――――――――○●○

　「マンション経営のすべて」を御覧の皆さん

　　おはようございます！鷹山純です。

○●○――――――――――――――――――――――ひとりごと●

■ゴールデンウィーク(ＧＷ)・・・・

　知人のご主人の会社(某外資系)は１１連休！

“外資”でも日本にあるとＧＷがあるのか？

　　　知らなかった．．．(；一_一)

　私は、一日働いて一日休み。

　　　余計に疲れる．．．(-_-;)

　そう言えば、代官山駅前店の店長は、
　この１.２ケ月ずっと出勤らしいが、

　一日も．．．お休みナシで？

　　　絶対疲れてると思う．．．(；一_一)

○読者数2497――――――――――――――――――――――○●○

　◆第１０９号＜＜サブプライムローンの真実＞＞

○●○―――――――――――――――――――――――――――★

　【１】サブプライムローンの影響

　　　　～活気付く賃貸市場！？～

■日本の不動産市場では、

　サブプライムローン問題の（以下サブプラ）
　影響などもあり投資が鈍化傾向に
　あるとみられているようです。

　ここ数年、外資系金融機関から融資を
　受けた方も少なくはないと思いますが、

　実は、四月に入り、その外資系金融機関が
　続々と新規申し込みの受付を中止しています。

　ご存知の方も多いと思いますが、

　外資系金融機関の多くは融資後、
　その案件を証券化市場へ持ち込みます。

　しかし、サブプラ問題の影響で
　証券市場は動かなくなっている為、

　外資系金融機関としては受付を
　中止する他、選択肢がないのです。

　当初は、

　『４月になれば．．．』

　そんな声もあったようですが、
　現実は撤退への秒読み？

　のような気がしてます。

■さて、米国ではどうなのかと言うと、

　全米各地で住宅ローン未払いが増加し、
　融資銀行も巨額の損失を計上しました。

　フロリダ州やアリゾナ州での
　住宅価格の落ち込みは激しく、

　最盛期と比べ３割以上値下がりした
　住宅物件も出てきているようです。

　しかし、一方では住宅価格の上昇が
　依然として続いている地域があるのも事実で、

　バブル末期に分譲住宅の販売を
　進めてきたデベロッパーが昨年後半から、

　資金難で建設ストップ⇒破産・倒産した
　プロジェクト・企業が増えています。

■このことは今年に入ってからの
　日本の不動産市場でも似た傾向が見れます。

　広島にある某企業では
　地価の高騰に加え、
　

　建築費の上昇の影響等で、
　プロジェクトの中止。

　取得したマンション用地は
　そのままになています。

　ＹＡＨＯＯなどの倒産情報などで
　ご覧頂くとわかりますが、

　特に建設・建売業者の倒産は、
　今年に入り連日のように続いています。

　因みに、この『ＹＡＨＯＯ倒産情報』
　チェックするのは私の趣味です。

　まっ、あまり良い趣味とは
　言えないですけど．．．(；一_一)

■話しを米国にもどしまして(^_^;)

　自宅差し押さえによる強制立ち退きで
　賃貸住宅を求める世帯が増えているようです。

　『新規賃貸契約なら賃料を現行
　の２割程度は引き上げられる』
　（地元ＰＭ会社※）

　ＬＡやＮＹなどの主要都市では、
　賃料が依然として２桁台で上昇
　し続けているようです。

■米国で起きた事が日本でも．．．

　そう考えると、実はチャンスはまだあります。
　
　
　日本の富裕層の動きは世界が注目しています。

　次の【２】でもお話しますが、
　日本だから！という海外投資家
　・企業もまだあるのです。

　　※解説～ＰＭ会社～

　　　ＰＭ＝プロパティマネジメントの略。

　　　不動産価値を高めるために所有者から
　　　委託を受け、経営運営管理を代行して
　　　行う業務のこと。

○―――――――――――――――――――――――――――○●○

　【２】投資加速化！

　　～ニルマル・プレーム・
　　　　　　　コーポレーション社～

■先程、お話ししたとおり

　サブプラ問題の影響を受けた
　日本の不動産市場は、
　

　投資消極化の動きが広がる
　傾向にあると見ている人もいます。

　確かに、市場の活性化を支えてきた
　海外ファンドが動きを鈍らせている
　ことは事実です。

　今年の夏頃には多くの物件が
　売り出される可能性があります。

　しかし、

　＜＜だからこそチャンスあり！＞＞

　＜＜これからが積極投資の時期である＞＞

　そう考える投資家が、不動産取得を
　積極化させる動きも出てきています。

■関西圏を中心に活動するニルマル・プレーム・
　コーポレーション社のバジャジ氏(投資家）は、

　ここ数年高騰した日本市場は、
　投資が鈍ったことで、価格も停滞、

　物によっては下がるものも出始める
　今こそ投資に適した時期であり、

　不動産を取得・運用する環境が整っている
　日本市場は他国にない多くのメリットがある。

　そう見ているようです。

■具体的には３つあり

＜１＞投資環境

　
　短期保有を前提としたファンドと違い、
　バジャジ氏のような投資家の場合、
　中・長期保有が前提となります。

　その為、世界最高水準の日本の管理・
　運営面でのノウハウは投資対象の
　魅力の一つとなっています。

　

＜２＞透明性

　同じアジアの国では中国・韓国等の
　不動産も投資対象として魅力的と
　言われてはいますが、

　謄本に何人もの持ち主が記載されている
　ケースが多々あり、信用性は低く、

　取引に際してもさまざま形で“汚れたマネー”
　が横行することも少なくないようです。

　マイナスイメージが非常に大きいそれに比べ、
　日本市場の透明性は圧倒的に優れているのです。

＜３＞ファイナンス

　日本はファイナンスがしっかりしている点で
　他国に比べると、不動産を取得しやすい環境
　にあることも日本市場の魅力のひとつです。

■日本のように投資環境に恵まれた国が
　シンガポール・マレーシアになりますが、

　これらの国々は日本とは違い、
　外国人が土地を持つことが
　出来ない国なのです。

　不動産投資そのものが
　成り立たないということです。

■今後、海外の投資家が日本での不動産
　取得に動き出すかどうかは注目です！

　実際にそうした動きは出始めています。

　ですが、外国人投資家には、外国人が
　日本での不動産取得は難しいのでは？
　というイメージが根強くあるようです。

　だからこそ、バジャジ氏の
　ような投資家が牽引役となり、

　海外投資家へ日本の不動産の
　魅力を紹介していく活動は、

　今後の国内不動産市場にとって
　大きな動きとなることは間違いありません。

　注目です！！！

　　☆会社概要

　　　・会社名：（有）ニルマル・プレーム
　　　　　　　　　　コーポレーション社

　　　・所在地：大阪市　中央区

　　　・資本金：１５００万円

　　　・代表者：ケイ・エス・バジャジ

○―――――――――――――――――――――――――――●

　【３】編集後記

■Ａ３８０・・・・

　先日『赤坂サカス』でビックリしました！

　エアバス社が開発した超大型航空機を
　シンガポール航空がやりましたね！

　約２帖の個室・２３インチの液晶
　テレビを備えたファーストクラス。

　隣り合わせの席にある中央の仕切りを
　外せば就寝時にはダブルベッドに早変わり！
　

　呼び名は『スウィートクラス』で
　シンガポール往復が８５万円！！

　高いのか安いのかよくわかりませんが．．．

　

　旅行のＪＴＢも早かった(>_<)
　シンガポール経由のブルネイ７日間が
　２人で３６４万円！

　７日で３６４万円＼(◎o◎)／！

　まっ、私みたいな飛行機嫌いには
　今まで以上でも以下でもあまり関係
　はありません。

　特にシートを倒す機会も余裕も
　ありませんから。。。(；一_一)

■マンション経営のすべて
　第109号は、ここまでです！

　またお会いしましょう！！

○＜information＞―――――――――――――――――――○●○

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