マンション経営のすべて

• 最新号：2008-10-09
• 発行周期：隔週刊
• 読んでる人：48人
• 創刊日：2005-07-18
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「マンション経営のすべて」初心者向けに徹底解説。これを読めばすべてがわかる！

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○●○——————————————————————2008.2.19●



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○＜＜Vol.103＞＞———————————————————○●○



　「マンション経営のすべて」を御覧の皆さん

　　おはようございます！鷹山純です。




○●○——————————————————————ひとりごと●



■多忙・・・・



　今日は２月１９日



　早いなァ...



　いつの間にか
　バレンタインデーも過ぎてるし...



　何事もなく過ぎ、
　気付けば終わってるし...




　今年、女性社員は...



　きっと忙しかったんでしょ(-_-;)




　去年までくれてた近所の子供も...



　忙しかったに違いない。





　まっ、ひとりごとですから....(；一_一)






○読者数2361——————————————————————○●○



　　◆第１０３号＜＜マンション経営非常事態（３）＞＞



○●○———————————————————————————★


　【１】家主驚愕！マンション経営非常事態！？
　　　
　　　〜京都更新料返還訴訟のその後を追う〜（３）




■以前に取り上げました


　『京都更新料裁判』



☆第７５号【２】（０７／５／１５配信）
⇒ http://www.shinsei-jisho.co.jp/blog/2007/05/post_77.php


☆第８９号【１】（０７／８／２８配信）
⇒ http://www.shinsei-jisho.co.jp/blog/2007/08/post_91.php




■そうです。
　あの『京都更新料裁判』です。


　既に支払った更新料５０万円の
　返還を求めて争っていた裁判の判決が
　１月３０日京都地裁で下されました。



　※概要についてはこちらをご覧ください
　　　　　　　
　　　　　　　　▼

　　　　　　　　▼

　　　　　　　　▼

⇒ http://www.shinsei-jisho.co.jp/blog/2007/08/post_91.php




■争点となったのは、


　【消費者契約法・第１０条】


　これにより“無効”となるか
　どうかでした。


　これは、契約内容が消費者の利益を
　一方的に害する場合は無効とする条項ですが、


　これについて京都地裁・裁判長は、


※『更新料の法的性質は
　“年間賃料の前払い”であり、

　　賃借人は更新料と賃料の合計を
　　出損として認識している。
　　
　　賃借人はそのような点を踏まえた上で
　　他の物件と比較選択することができる。』


　そう指摘したうえで


※『本件更新料約定の内容は明確である上、
　　
　　その存在及び更新料の金額について
　　原告は説明を受けている事実からすると、
　　
　　本件約定が原告に不足の損害・
　　不利益をもたらすものではない。』


　とし、消費者契約法第１０条による
　無効とは言えないとしました。




■実はこの裁判、多くの管理会社や
　家主からとても注目されており、


　判決当日も駆けつけた管理会社社員・
　家主の数は１００人を超えました。



　【貸主勝訴】を告げる垂れ幕


　　　　“更新料有効”



　　　　 “全面勝訴”


（ＴＶニュースでよく観るアレです）



　これを前に喜びの表情とともに、
　歓声があがるなか、
　

　「ほっとしたなぁ」と安堵の表情を
　浮かべる人も多かったようです。



■しかし＼(◎o◎)／！


　借主側はすでに控訴してます。


　まだこの裁判は
　終わってはいないのです。。。


　もし仮に、遡って更新料の返還が
　認められるような事態になれば


　消費者契約法が施行された
　平成１３年４月以降に


　受け取った全ての更新料が
　返還訴求訴訟の対象となる
　可能性は否めません。



　ご注意下さい。






■〜解説〜【消費者契約法‐第１０条】

　　＜消費者の利益を一方的に害する条項の無効＞
　　民法、商法その他の法律の公の秩序に関しない
　　規定の適用による場合に比し、消費者の権利を

　　制限し、又は消費者の義務を加重する消費者契
　　約の条項であって、民法第１条第２項に規定する

　　基本原則に反して消費者の利益を一方的に害す
　　るものは“無効”とする。】






○———————————————————————————○●○


　【２】イールドスプレッドを考えよう！

　　　〜まだまだ魅力！日本の不動産市場〜　　　　




■“イールドスプレッド”


　って聞いたことありますか？



　ナイ？。。。(；一_一)



　イールドスプレッドとは、
　１０年もの長期国債との差をいいます。


　安全な国債との利回りを比較した時


　国債よりも高い利回りであれば、
　投資をする人も多いということになります。


　逆に、不動産投資の利回りが
　国債と同等、もしくはより低ければ、


　国債に投資をした方がいい！
　という判断になります。



■実はですね、
　日本の“イールドスプレッド”は、
　

　ずっとプラスです＼(◎o◎)／！


　つまり、国債に投資するよりも、
　不動産に投資をした方が、


　お徳だということなんですね(^^♪



■アメリカの場合・・・


　ここ最近マイナスが続いており、
　自国の不動産を買うよりも、


　海外へ投資をした方が
　良いという判断があるようです。


　その中で、イールドスプレッドが
　プラスの日本は


　『日本の不動産はまだまだ“買い”だ！』


　という判断を受けているようです！！



　この“イールドスプレッド”が
　マイナス（−）にならない限り、


　日本の不動産はまだまだ“買い”だと
　判断する投資家も多い点を見ても、


　世界的にみれば、動き出したばかりの
　日本の不動産にはまだチャンスがあります！



　“イールドスプレッド”



　これもまた、
　ご注意ください。






■〜解説〜【イールドスプレッド】


　　長期金利から利回りを引いた数値。
　　株価と金利との関係を見る数値で、

　　代表的なものとして国債など債券と
　　投資価値を比較することが多い。

　　特に基準となるのが１０年物国債の
　　指標銘柄の利回りである。
　（現在は、新発の10年物国債の利回り）
　　
　　適正値は３．５(３〜４％程度)が
　　標準的な水準と言われ、

　　これよりも高くなると
　　株価は不安定になると言われているが、

　　超低金利の現在はその基準が
　　使いづらくなっているのが実情である。


　　※株で国債の利回りに相当する
　　　ものを“益回り”と呼び、

　　【１株あたり当期利益÷株価】

　　　で計算される。

　　　
　　　そして・・・

　　【長期金利(10年物国債の利回り)−株式益回り】
　　
　　　で計算されたものが


　　【イールドスプレッド】となる。






○●○———————————————————————————●


　【３】編集後記




■昨日から確定申告の受付がスタートしました。
　（忘れてませんでしたか？）


　読者の方より
　「入居者から家賃の振込がないのですが。。。」

　という質問を頂きましたので、
　お答えします。


　こちらをご覧ください。

　　　　　▼

　　　　　▼

　　　　　▼

☆第６８号【１】（０７／２／２２配信）
⇒ http://www.shinsei-jisho.co.jp/blog/2007/02/post_68.php



　・・・と、言うことです。
　

　ご注意ください。





■マンション経営のすべて
　第103号は、ここまでです！


　またお会いしましょう！！





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