マンション経営のすべて

• 最新号：2008-10-09
• 発行周期：隔週刊
• 読んでる人：48人
• 創刊日：2005-07-18
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「マンション経営のすべて」プロが徹底解説。これを読めばすべてがわかる！

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　　　■　■----------------------------------2005.12.27＜Vol．26＞
　　■　　■　　　運用をこれから考える！
　　　■　■      会社員の方向け！
    ■  ■     
  　　　　　　　「マンション経営のすべて」

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　読者数：1471人              
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　　　「マンション経営のすべて」担当の渡邊です。
　

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■今年は、今号で最後になります。

　みなさん！良いお年を〜！！

　
　それでは！
　
　今年最後の第２６号をどうぞ！　
　　（あさってから、お休みをいただきますので、
　　　　26号は本日月曜日に発行させていただきました）　

=====　目次　=====================================================
　
　『１』マンション経営講座
　　●繰り上げ返済方法
　　〜期間短縮と、返済額軽減どっちがいいの？〜

　　　　
　『２』マンション経営最新情報
　　●来年のマンション販売は今年比3割減と予測
　　〜耐震性強化等で価格上昇〜
　　　　　　　　　（住宅新報　12月26日より）　　


　『３』編集後記

==================================================================

―――――――――――――――――――――――――――――――――
『１』マンション経営講座
―――――――――――――――――――――――――――――――――
　　「繰り上げ返済方法」
　　〜期間短縮と、返済額軽減どっちがいいの？〜
　


■繰り上げ返済シリーズも今日で、3回目！

　多少は、勉強になりましたでしょうか？

　お詳しい方は、当然ご存知の内容かとは、
　思いますが、いましばらくお付き合いください！


　
　
■今回は、繰上げ返済の方法についてです。

　繰り上げ返済について、本や雑誌等で、

　よく、こんな意見を聞きませんか？



　繰り上げ返済するなら、

　「期間を短くしたほうが得！」

　

これは、ある意味正しいです。

　期間を短縮したほうが、利息軽減効果は大きいです。


　
■しかし！！

　私は、いつも

　＜＜＜返済額を減らす方法＞＞＞
　
　　　　をオススメしています。



■もともと、なぜ期間を短くしたほうが得なのでしょうか？


　例えば、毎月10万円の返済をしていたとします。

　そのうち、利息5万円、元本5万円の割合だとしましょう。


　Ａさんは、繰上げ返済で、
　期間を短くしました。

　そして、Ｂさんは、返済額を減らしました。

　そうすると、
　　　　　　　　　　　　繰り上げ返済後
　Ａ：返済額10万円　→　返済額10万円（利息4万円、元本6万円）
　　　（期間短縮）　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　~~~~~~~~~~

　Ｂ：返済額10万円　→　返済額8万円（利息4万円、元本4万円）
　　　（返済額減額）　　　　　　　　　　　　　　　　　　　~~~~~~~~~~
　
　　となります。

　つまり、元本の返済額は、期間短縮をした方が多いのです！！

　毎月、6万円を返していく、期間短縮の方が、返済は早くすすみ、
　払う利息も少なくてすみます(^^♪

　

■ということで、みなさん口をそろえて、
　期間短縮の方が得ですよ！！

　というわけですね。


　ところがーーーー！！！


　忘れては、いけません！！

　返済額減額のほうは、先程の例で言うと、
　毎月2万円返済が少ないのです！
　
　つまり、それを貯蓄したとすると、
　毎月2万円溜まっていくわけですね(^^♪


　では、後々溜まった資金を繰り上げ返済にまわしたら、
　どうなると思いますか？



■（具体例）

　先程の例から。当初2000万円のローンを400万円繰り上げ返済
　したとします。


　ローン残　1600万円、金利３％の場合、

　　　　期間短縮後　　　　返済額減額後
　期間　　　17年　　　　　　　　　23年
　
　返済額　10万円　　　　　　　8万円

　
　※ここで、返済額減額の場合は、返済額が毎月2万円少ないので、
　毎月その差額である2万円を貯金したとします。

　そうすると、

　2万円　×　17年　＝　408万円


　となり、408万円が17年後には溜まっています。


　そして、ローンの残債は、528万円となります。


　ここで、408万円を繰り上げ返済すると、
　
　528万円　−　408万円　＝　120万円
　
　　となり、120万円ローンが残るかっこうになります。

　
　あれ？やっぱり、期間短縮にしたほうが、
　120万円得なんじゃない？

　と思われるかもしれません。

　が、しかし、

　忘れてはいけません！！

　返済額を軽減する方法は、

　手元に毎月2万円ずつたまっていくのです！！


　手元にお金がある、安心も重要ではありますが、


　私が言いたいのは、


　＜＜17年も預ければ、利息がつくということです！！＞＞


　ということで、

　もし、この2万円を多少でも利息が期待できるところに
　預けたとしましょう！！

　
　

　　　利率　　　　　17年後
　　　0.68％　　　約432万円

　　　３％　　　　約531万円

　　　５％　　　　約641万円

　
　※0.68％というのは、最新の個人向け国債金利です。
　、


　ちょっと戻ってみていただくと、
　17年後のローンの残債は、528万円だと書いてありますよね。

　つまり、同じ３％で運用できれば、
　返済額を減らした場合でも17年後には、
　完済できてしまう。つまり、期間短縮と、一緒だということなんです。

　
　逆に、もっといい金利で運用できれば、
　期間短縮する場合よりも、得になるのです(^o^)／

　　
　最近は、景気も回復傾向です。
　
　17年間の間には、預金の金利も良くなっている
　可能性も高いでしょう！

　であれば、返済額減額の方が
　手元にお金があるし、万が一収入が減った場合を
　考えると、安心なのでは？！

　ということで、提案しているんです。

　
〜〜〜〜今日の一言〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜

　繰り上げ返済には、期間短縮と、返済額減額の二つの方法があるが、
　必ずしも、期間短縮が得というわけではない。　
　
〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜

　※もちろん、人によって異なりますので、どちらがいいかわからない！
　　なんて方は、不動産会社、銀行にご相談ください。

―――――――――――――――――――――――――――――――――
『２』マンション経営最新情報
―――――――――――――――――――――――――――――――――
　　「来年のマンション販売は今年比3割減と予測」
　　　〜耐震性強化等で価格上昇〜
　　　　　　　　　（住宅新報　12月26日より）　
　　

■民間シンクタンクの未来予測研究所が発表したレポートによると、
　「2006年のマンション販売は、今年の６４％程度に減少する可能性が
　ある」とのこと。


　まず、耐震性偽装問題の影響で、マンションを購入する動きが
　鈍くなり、施工時に２０％程度の売れ残りがでることが予想されて
　います。

　加えて、

　着工数そのものもデベロッパーが耐震強度を強調したものに、
　設計変更する必要性が生じることから、

　今年に比べて２０％程度減少する可能性があるそうです。


　戸数にすると、5万7600戸減少するとのこと。

　
　また、2007年以降は回復するが、耐震性能の強化、保険適用
　により、分譲価格の上昇はさけられないと
　　
　レポートはまとめています。




■偽装問題は、まだまだ影響が続いていきそうですね(ーー;)


　うちの会社の売り上げをみると、偽装問題の影響はあまり、
　感じないのですが、

　やはり、会社によっては相当影響がでそうです(^^♪

　
　　個人的には、この問題を契機に耐震性のチェックをしっかりと
　行うことで、これからできるマンションに関しては、
　
　「逆に、信頼性の高い物件が供給されることになるのでは！？」

　と考えています。


　そのための、価格の上昇は当然あるでしょう。

　安く買えるのは、いまのうちだけ？！かもしれません(^o^)／

　

　ただし、来年だけは、お客さんの購買心理も冷え込むのは間違い
　なさそうですね〜。


　どうやら、2006年は不動産会社にとって、試練の年となりそうです！


　・
　・
　・
　・
　・

　
　ちなみに、私は犬が苦手です。
　
　　(^^♪

　戌年だなんて、試練ですね（笑）！！


―――――――――――――――――――――――――――――――――
『３』編集後記
―――――――――――――――――――――――――――――――――

　
■今年を振り返って、

　私が、一番印象的だったのは、
　小泉さんが、国会を解散してまで、
　郵政民営化にこだわり、

　そして、選挙に大勝し、法案を通したことですね。

　そのいい悪いは別にして、信念を貫く
　姿勢はかっこいいですよね！！

　
　ところで、

　小泉さんって、

　なんで、あんなり郵政民営化にこだわったんですかね？

　知ってます？

　理由を知ったときは、驚きましたよ！！
　たぶん、ほとんどの方が、理由もわからず投票していたのでは？！

　理由を知りたい方はこちらをどうぞ↓
「すっきり分かる　郵政民営化」
http://ac-intelligence.jp/mainpage/report/yuusei/A-3.htm　


　　　

　
■思い返せば、今年の7月にこのメールマガジンが創刊したんです。


　そのときの読者数は、100人もいなかったんですよ！！

　そのときから、お読みいただいている読者様、
　ありがとうございます！！

　ほんとに、うれしいです(^^♪


　来年もがんばりますので、

　ご愛読、よろしくお願いしますね〜！


　みなさま、良いお年を〜。



■今号はここまで！

　最後まで読んでくれてありがとございます！！




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