マンション経営のすべて |
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■ ■----------------------------------2005.8.25＜Vol．8＞
■ ■ 運用をこれから考える！
■ ■ 会社員の方向け！
■ ■
「マンション経営のすべて」
読者数：185人
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■今回から、ご購読して頂いた皆様、ありがとうございます！
「マンション経営のすべて」担当の渡邊です。
※このメールマガジンでは、毎週マンション経営に関するノウハウと
最新情報をお届けしています。
■今日は台風が来る様子。
実は、私が今住んでいる部屋はマンションの１階にあるんですが、
地面より低いんですよ〜。
地下一階といっても過言ではない部屋に住んでいます。
そうすると、もし床上浸水なんて起こったときには
おそらく部屋は完全に水につかっているはず・・・。
＜＜＜＜心配でしょうがないんですーーーーーっ！！！！！(>_<)＞＞＞＞
ほんと大丈夫かな〜。
それでは！
気を取り直して、第８号をどうぞ！
===== 目次 =====================================================
『１』マンション経営講座
●収益還元法
簡単に中古価格がわかります！
『２』マンション経営最新情報
●広告料徴収が市場で一般化
最大家賃の５ヶ月分をオーナーが負担
（全国賃貸住宅新聞 8月22日より）
『３』編集後記
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『１』マンション経営講座
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「収益還元法」
■以前にも申し上げましたが、最近の不動産の価値評価は
収益還元法に変わりました。
今後購入したマンションが値上がるかどうかも
この方法で考えるべきです。
バックナンバーはこちら↓
http://www.shinsei-jisho.co.jp/merumaga5.html
■収益還元法とは欧米的な考え方で、
周辺のマンションの価格がいくら？とか
建てたのにどれだけかかった？とか
全く関係ありません。
そのマンションの価値はいくらの収益を生み出すかによって
評価をだします。
■一例を挙げますと、最近の東京都心の新築マンションは
だいたい５％の利回りです。
:::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::
もし、家賃9万円取れるＡというマンションがあったとすると、
９万円×１２ヶ月＝１０８万円（年間家賃収入）
１０８万円÷５％＝２１６０万円
ということで、収益還元法で考えると、
【家賃9万円とれるマンションＡは2160万円の価値がある】
という評価になるわけですね。
:::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::
■また、地方もしくは中古物件になると、
利回り７％、８％という物件もでてきます。
:::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::
もし、同じ9万円の家賃が取れるＢという中古マンションがあったとすると、
９万円×１２ヶ月＝１０８万円
１０８万円÷７％＝１５４２万円
【家賃9万円取れるマンションＢは1542万円の価値がある】
という評価になるんですね。
:::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::
■ここで出てくる利回りは市場で決まってきます。
例えば、
新築物件なら利回り５％だったら買おう！！
という人はたくさんいるのです。
ですから、東京の新築マンションはだいたい利回り５％。
（最近は５％あればいい方です(^_-)-☆）
でも、築20年のマンションで利回りが同じ５％では、
納得しないでしょう。
だって、古い分リスクをとっているのだから、
その分儲けを多く欲しいと思いますよね。
そうすると、中古物件は利回り７％とか８％
という取引になってきます。
■もし、今物件をお持ちの方は売却価格が簡単に予想できます。
その地域の物件の平均利回りを調べて、
今貸している年間家賃収入をその利回りで割れば、
予想売却価格が出てきます。
もちろん、必ずその価格で売れるというわけではなく、
逆にそれよりも高く売れるケースもあります
※あくまで参考価格です。
〜〜〜〜今日の一言〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜
利回りを調べることで、現在の売却価格が簡単に予想できます。
年間家賃収入 ÷ 利回り ＝ 売却予想価格
〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜
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『２』マンション経営最新情報
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「広告料徴収が一般化」
〜最大家賃5ヶ月分をオーナーが負担〜
（全国賃貸住宅新聞 8月22日より）
■広告料とは、物件の賃貸がつかないときに、
オーナーが任意でPR料金としてだすものです。
■ちゃんと賃貸がつく物件であれば必要ありません。
■ただ、この広告料が最近どんどん増えてきているんです。
広告料負担が増えれば、オーナーさんの収益は圧迫されます。
しかも、それが5ヶ月分なんて！！！
キャーーーーーーーーーーーーーーーーーーーッ！！
とんでもない負担ですよね。
■しかし、これは札幌市の場合です。
札幌以外で運用を考えるのであれば大丈夫です。
（ホッ。（*^_^*））
■実はこの広告料。札幌市では今当たり前になってるんです。
2ヶ月分くらいは普通に支払います。
なぜ、札幌だけこうなってしまったのかというと、
それは、家賃が低いから(>_<)
■部屋を借りるときには、不動産会社に仲介手数料を支払います。
これが、賃貸不動産屋の収入ですが、最大でも家賃一ヶ月分と
法律で決められています。
札幌の場合、家賃が東京の半分くらいが相場です。
つまり、不動産会社としては、同じ労力を使っても、入ってくる収入は
東京の不動産会社の半分程度！
また、更新料も札幌の場合はほとんどありません。
（更新料は普通半分が不動産会社に入ります）
そのため、広告料という名目で収入を稼いでいるわけです。
■しかし、他の賃料相場の安い地域ではこういうことは起こらないのか？
と疑問に思いますよね。
じつは、札幌市はとにかく不動産会社の数が多いんです。
そのため限られたパイの奪いあいになって、一件の仲介から
なるべく多くの収入が発生するように広告料が発生したんですね。
■そこで、問題なのは不動産会社も質のいい物件よりも、広告料が
多くもらえる物件を仲介したほうが儲かるわけです。
つまり、オーナーが入居者に気に入ってもらえるような物件を
提供したとしてもその価値が市場にはとどかない可能性があるんですね。
わかりやすく言うと、札幌で入居者をつけたければ、
「広告料をたくさん払うべし。それがすべて。」
ということになるんですね。
はたして、この状況は改善されていくのでしょうか？
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『３』編集後記
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今日はこれから富山まで契約のため出張です。
よりによって台風が来てるときに出張なんて・・・。
しかも、家が心配・・・（しつこいですよね(^^)）
それはさておき、営業をやってたときから地方出張がほんとに多くて、
全国飛び回ってました。
いったことない県は
数えるほどです。
初めて行く土地は新鮮でとても楽しいです。今後も台風が
ないときであれば出張にどんどん行きたいなあ（笑）
そんなこんなで営業やってるといろんな情報が入ってきます。
「富山駅の改札の左手にあるシュークリームやがおいしい！」
「長崎で飲むなら銅座でしょ！！」 などなど。
たぶん東京に住んでてそんなこと知っている人はとても少ないのでは…。
わかる人にはわかっていただけるはず！
私結構雑学は好きで、
こんなの知ってますか？
アメリカのとある州ではこういう法律があるらしいです。
「キスは長くても構わないが、5分以上してはいけない」
5分以上キスすると違法なんですかね？
そんな雑学を勉強したい方にはこちらのメールマガジンがオススメです。
↓
「役に立たない駄話」まぐまぐで殿堂入りしたメルマガです。
< http://www.mag2.com/m/0000102745.html >
もちろん私も購読してます！！！！目指せ雑学博士！！
なんでも知っている人ってやっぱり尊敬しますよね。
とくに営業やっている人には必要だなって思います。
勉強にもなりますので、是非どうぞ！
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【発 行】新生地所株式会社 http://www.shinsei-jisho.co.jp
【編集長】渡邊 賢
【連絡先】watanabe@shinsei-jisho.co.jp（ご感想などお聞かせください！）
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