アパート経営で成功する人・失敗する人

【アパート経営で成功する人・失敗する人】　〜第96号〜

　　　これを知らずにアパート経営をしてはいけません。
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　■  　　　　　　　　アパート経営で成功する人・失敗する人 
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　■　　　　　　　　　　　 http://www.kuusitsu110.com
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                                              　 2006.12.27　vol.0096


　こんにちは　空室対策アドバイザーの竹末です。

　いつも講読ありがとうございます。

　クリスマスも終わり歳末でどなたもお忙しいことでしょう。
　各不動産会社さんは来年の繁忙期に向けて準備をされておられることと思います。

　大家さんも、空室の部屋を埋めるために【一年に一度のチャンス】ですから
　その時期を逃さないようにしなければなりませんね。

　そのためにはこれを見て⇒　http://www.kuusitsu110.com/meru/manu.htm

　年末、正月の間に学習し、準備を怠ることのないようにいたしましょう。

　今年最後のメルマガです。　

　
　それでは

　第９６号の始まりです。
　

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　■このメルマガは読者の皆様に、私の経験や実践してきたことを賃貸経営の
　　良いところ悪いところも含め、包み隠さず情報提供するものです。

　■また、賃貸経営の深刻な悩み、「空室のリスク」についてその対策のため
　　に実践してきたノウハウを詳細にお伝えします。

　■たくさんの賃貸経営のプロセスを２０年以上見守り続けた結果から、私が
　　感じたことや賃貸経営の今後のあり方を考えていきます。

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　目次
　
　◇　不動産会社の空室対策は

　◇　お知らせ
　
　◇　編集後記

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　　●━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
　　　　　　　　　　　　不動産会社の空室対策は
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　先日、ある大手不動産会社（アットホーム）のビデオ
　　　　「賃貸住宅の空室対策成功実例集」
　　〜不動産会社向けの不動産経営に役立つノウハウビデオ〜
　⇒　http://members.athome.co.jp/realtyscope/backnumber/0606gatu.html

　というタイトルの教材を、空室対策研究の向学のために購入視聴しました。

　各不動産会社さんがオーナーの賃貸物件を研究工夫し、空室を満室にする
　実例を紹介したものです。

　もちろんビデオの内容は不動産会社のための学習教材ですから
　不動産会社の視点から見た空室対策であり、大家さんから見た空室対策の
　ノウハウではありません。

　不動産会社の立場でできる空室対策は、家賃の値下げや敷金、礼金の緩和
　入居条件の解除などのアドバイスをするのが一般的です。

　また更に一歩進んで部屋の内装、設備を更新するリフォームについても
　積極的に提案しています。

　ビデオを見ていると、リフォームやリノベーションの提案ばかりで
　築１５、２０年を経た物件の根本的な解決方法ではなく問題解決には
　なっていないような気がしました。

　自分達にとって都合の良い（最近はリフォームも貴重な収入源）
　「時代に合うようなリフォームやリノベーションをやって新品に
   してから空室を埋めましょう。」という掛け声だけで、何かが
　欠けていると思うのです。

　それはハード面ばかりが強調されていますが、本当に知りたいのは
　「いかにお金を掛けずに空室が埋められるのか」ということであり
　ソフト面でのノウハウを得たいのが我々大家としての本音です。
　
　結局、不動産会社自身も空室を埋める方法がわかっていないのです。

　短絡的にリフォームをやりさえすれば空室が埋まるという考えが先行し
　今、ある既存の物件をお金を掛けずにどうしたら埋められるかという
　努力、工夫が見られないのです。

　それはそうでしょう。所詮は自分の物件ではなく人から預かったもの
　ですから他人事です。頭をひねり出し、額に汗をかいて空室対策に
  取っ組む姿勢には欠けると思います。

　決して業者さんを批判しているわけではありません。
　あくまで大家としての立場から意見をしています。

　現実的に築２０年も過ぎたような物件にお金をかけ、間取りを変え
　改装し現代版にリフレッシュすれば、空いた部屋も埋まることは確かです。

　しかし、大家としての私の立場から言わせれば、どのような物件でも
　リフォームやリノベーションをし、多額なお金を投資すれば空室が
　埋まるのは当たり前のことです。
（もちろん、的外れの改善は問題外ですが・・。）

　分かっていながらも、現実としてどの大家さんもその費用の捻出が
　できないから困っているわけです。

　「改装して何年持たすか、それとも建て替えるか？・・」

　こんな悩みが大家さんと不動産会社とのミスマッチを生んでいる理由です。

　ということは不動産会社として、リフォームの受注をするためには
　資金面やその後の保証（これだけの費用を掛けて間違いなく空室が埋まるのか
　という悩み）のレールを引いてあげないとそう簡単には素人の大家さんは
　動かないでしょう。

　また、不動産会社から大家さんへの「空室を埋めるんだ」という熱意のような
　ものを感じなければ大家さんは動きません。

　　　　　　▼▼　　　　▼▼

　私が言いたいことは、業者に頼らずに自分自身で創意工夫をしなければ
　やはり空室は埋まらないということです。

　ほとんどの不動産会社は大家さんの身になってとよく言いますが
　実際には自分達が儲けられるかどうかの判断でしか動いてはくれません。
　彼らはコンサルで食っているわけではありませんので
　自分達の仕事に直結するときは動いてくれますが、繋がらないときは
　面倒を見てはくれません。

　当然といえば当然かもしれません。

　大家さんの持っている物件は、彼らの保有する物件のホンの一部ですから
　たった一人の大家のために、そこまで時間労力を取って世話をしてくれる
　はずはないのです。

　ここを大家さんはしっかりと見詰め、自覚しなければなりません。

　大家にとっての不動産会社の存在は、「良きパートナー」であり
　「アドバイザー」でもあります。そのパートナーの仕事をサポートする
　のが大家の役めではないかと思います。

　最後に頼りになるのは己であり、大家として自分の財産は自分で守る
　しかないのです。

　

　

　
　　　これから、このメルマガはまだまだアパート経営の秘密を
　　　解き明かします。　　　　　　　　　　　　　　　
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　　　　　　　　　　　　　　　・

　　　★アパ、マン経営の秘密とはこれまでの賃貸住宅経営を
　　　　　否定することから始まります。


　
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  ■お知らせ◇

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　　◇　　　最強空室対策セミナー　　◇
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　　　最強空室対策セミナーパッケージ
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　不動産会社に頼らずに
　「あなたのアパートの空室をたった３０日で埋める方法」

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　●現在、全国のアパート経営者の方が空室で悩んでおられます。
　アパート経営の３大問題点は家賃滞納、敷金精算、空室対策
　になりますが、その中でもアパート経営のガンである空室が
　大家さんにとっての最大の悩みでもあります。
　しかし、ほとんどの方はその知識がないためにアパート経営で
　大変な『損』をしています。
　はっきり申し上げて、空室を埋めることはそんなに難しいこと
　ではありません・・・

　
　講師よりのメッセージ

 「このセミナーに参加し知識、情報を得ればセミナーの受講料は
　　すぐに回収できます。」
　
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　最強空室対策セミナーは　⇒　http://www.kuusitsu110.com/dvd01/

　
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　■編集後記


　最後まで読んでいただきありがとうございました。

　今年はあなたにとって良い年だったでしょうか？
　それとも悪い年でしたか？

　良い年だったら思い起こしてニンマリ笑いましょう。

　悪い年だったら水に流して忘れましょう。
　来年があるではないですか！

　
　それではまた、来年お目にかかりましょう。
　良いお年をお迎えください。

　
　時々ブログを書いています。建築や不動産のことを
　気楽に書いていますが、結構おもしろい情報も有りますよ。
　このブログは年末まで続きます。

　アパート経営やマンション経営で新たな情報が欲しい人は

　ブログ版『アパート経営で成功する人・失敗する人 』

　⇒　http://plaza.rakuten.co.jp/kuusitsu110/

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                       《 私たちのミッション》

       空室で困っているオーナーの賃貸住宅（眠っている不動産）
       を蘇生させ、有効活用し、満室経営を実現させることにより
       賃貸住宅の活性化を目指します。

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　あなたのアパート経営のために、長年実践
　してきたノウハウや情報をお届けしましょう。

　
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　　　当社は、アパートやマンションなどの空室対策をアドバイス
　　　するユニークな活動をしていますので、テレビや新聞など
　　　の取材の依頼にも応じております。是非お気軽にお問合せください」

  （取材のご依頼を受付中）⇒　 info@kuusitsu110.com　あて
　【取材依頼】のタイトルにてご連絡頂けましたら幸いです。

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　＊　空室対策アドバイザー
　＊　発行人： 竹末　治生
　＊　不動産運用研究会/有限会社セル企画コンサルタント
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