■■ 大、大注目!! 売ビル利回り < １２％ !!> ■住建不動産ファンド

発行日： 2005/5/23

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＜＜１棟売りビル　利回り約１０％!!  最寄駅『新三河島』『西日暮里』 !! ＞＞

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◇　価格　：７４８０万円

◇  所在地：荒川区西日暮里１丁目

◇　交通　：京成本線『新三河島』駅徒歩１分

　　　　　　　ＪＲ山手線『西日暮里』駅徒歩９分

◇　土地　：約69.99平米（約21.17坪）

◇　建物　：鉄筋コンクリート造地上５階建て
　　　　　　昭和５８年１１月築
　　　　　　延べ床面積：約240.55平米（約72.77坪）

利回り：約１０％※（7,500,000円/年）

※表面利回り
(年間賃貸料÷物件価格)×100％

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＜＜１棟売りビル　利回り約７．２％!!  最寄駅『神保町』『御茶ノ水』 !! ＞＞

     ●抜群の足廻り！
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◇　価格　：２億４０００万円

◇  所在地：千代田区猿楽町１丁目

◇　交通　：都営三田線／新宿線／東京メトロ半蔵門線『神保町』駅徒歩５分

　　　　　　　ＪＲ線『御茶ノ水』駅徒歩１０分

◇　土地　：約152.61平米（約46.16坪）

◇　建物　：鉄筋コンクリート造地上５階建て
　　　　　　昭和４９年４月築
　　　　　　延べ床面積：約568.17平米（約171.86坪）

利回り：約７．２％※（13,372,342円/年）

※表面利回り
(年間賃貸料÷物件価格)×100％

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＜＜１棟売りアパート　利回り約８％!!  最寄駅『東北沢』『笹塚』 !! ＞＞

     ●現況満室！
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     ●総タイル張！

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◇　価格　：８７３０万円

◇  所在地：世田谷区北沢５丁目

◇　交通　：小田急小田原線『東北沢』駅徒歩５分

　　　　　　　京王線『笹塚』駅徒歩８分

◇　土地　：約122.24平米（約36.98坪）

◇　建物　：木造地上２階建て
　　　　　　平成２年９月築
　　　　　　延べ床面積：約111.12平米（約33.61坪）

利回り：約８％※（6,984,000円/年）

※表面利回り
(年間賃貸料÷物件価格)×100％

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＜＜店舗付住宅　利回り約１１．８９％!!  最寄駅『上野』『稲荷町』 !! ＞＞

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     ●カースペース付き！！
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◇　価格　：１億１８００万円

◇  所在地：台東区松が谷２丁目

◇　交通　：ＪＲ山手線『上野』駅徒歩１２分

　　　　　　　東京メトロ銀座線『稲荷町』駅徒歩８分

◇　土地　：約155.33平米（約46.99坪）

◇　建物　：鉄筋コンクリート造地上６階建て
　　　　　　昭和５６年１月築
　　　　　　延べ床面積：約708平米（約214.17坪）

利回り：約１１．８９％※（14,040,000円/年）

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※高利回り物件ですので、お問合せ時にすでに買い付け証明取得済み
ということも御座いますので予めご了承下さい。
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■■━＜＜　ＴＯＰＩＣＳ　＞＞━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■■

◇◆　マンションの寿命決める「共用管」　～その２～◇◆

マンション事業の仕組みを見るとディベロッパーは金融機関から融資を受け、土地を
買い建物を建築する。
つまり、マンションの原価は土地代とその利子、建設費、経費、税金等である。
それをマンション購入者は長期ローンで返済するため、短期間で土地等は２回売買
され、融資の利子が２重になる場合がある。
また、ローンの支払利子は３０年返済で３．５％としても元金の５０％を超える。
とすると、建築費の割合は総支払い額の３分の１～５分の１くらいでしかない。
税金や管理費を含めた総支払額は３０年でマンション価格の２倍近くとなる。

また、マンションのローンには２つの問題がある。
日本において住宅ローンは「リコースローン」であるが、、その場合マンションの中古市
場価格がいくらになるかが問題となる。
市場価格が下落すると、マンションという担保を売却しても清算ができないことになるか
らである。

法務省は「３０年後の建て替え時におけるマンションの評価価値は、土地マイナス建物
解体費である」とした。
３０年で維持できなくなると、新築から３０年で急速にこの数値に向かって下落すること
になる。
更に融資の返済が、当初元金の返済が進まない元利均等方式であることを考えると
途中でマンションを持ち出しなしで売却することは、地下の上昇がなければ理論的にあ
り得ないということになる。

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　　　　　　　　　　◇◆　高利回り物件紹介　◇◆

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インカムゲインを目的とする物件は、投資額に対する賃料収入の
割合が高くなる状況にあり、10％以上の利回りが期待できる物件もあります。
マーケットも活発で高利回りが期待できる投資物件が飛ぶように売れております。

現在都心物件では地価の下げ止まり観もあり将来の資産性も
視野に入れて、利回り6％前後でも流通があるような状況です。

住建グループでは高利回り物件に絞り、不定期に物件を紹介して参ります。
ご紹介の物件、又は、不動産投資にご興味が御座いましたら
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■JK投資ジャーナル★テキスト編
■発行責任者：株式会社　住建ハウジング　システム事業部／担当：石毛　利幸
■お問い合わせ：invest@juken-net.com
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