ﾊﾞｲﾔｰｽﾞｴｰｼﾞｪﾝﾄメールマガジン

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気まぐれメールマガジン

不動産原論36
地価公示発表をうけて

過去日本の場合には地価は上がり続けてきました。「限られた国土なので土地は工場生産が出来ないとか」、「銀行が担保に入れている物件が下がったら銀行がつぶれる、そうしたら経済は崩壊する」「人口が増えているので土地は不足する」「有史以来土地は値上がりしてきた」などの理由で土地神話が生まれました。確かにバブルの頃までは地価は右肩上がりに上昇し、その理屈は正しかったのです。しかし現在そのほとんどの理由は存在しなくなりました。

銀行だってつぶれる時代、人口も減少しています。経済価値の一端としての土地を重視する部分は減ってきているのです。確かに、高額な財産しかも、動かす事の出来ない財産です。（不・動産）今後貨幣価値の上昇に伴い当然地価だって上昇はしてゆきます。しかしそれは貨幣価値の上昇に伴うという前提が存在します。つまり、１０００万円の価値がある土地の価値は１０００万円のままで物価の上昇に伴い推移してゆく土地のありかた。あとは欧米のように景気によって多少地価が左右されてゆくありかたにシフトしてゆきます。ある意味株式に近くなります。実際Jリートなど不動産の証券化など変化が現れてきています。
現在地価の全国平均は１３年連続しての下落となっていますが、細部を注視してみると住宅地では、千代田、港、渋谷区が平均でわずかながら上昇しています。東京圏内の人気エリアです。今後は杉並、練馬、品川、大田、世田谷などが横ばいから上昇に転じてゆくと推測されます。地価や経済は下がるときには地方から下がり、都心から上昇してゆきます。実際意見としては、大田区の田園調布や世田谷区の成城、渋谷区の松涛、上原、千代田区の五番町などの高級住宅街など一度足を踏み入れたらわかりますが、住んでみたい、お金があれば住みたい環境エリアです。予算が届かなくてそれなりに環境の良い街並ということで、あきらめていた購入層が無理しなくても購入できる時代と推移しています。現在中央区銀座からの徒歩圏内でも手が届く分譲マンションも出現しています。ますます都心回帰現象は高まります。減損会計の導入による企業の土地放出などの影響により、まだまだ大型マンション用地は余剰します。

まとめ
現在地価が２極化しています。人気エリアと不人気エリアでの格差はどんどん広がっています。人気エリアは地価が上昇し、不人気エリアは未だ地価の下落が続いています。これは需要と供給のバランスなのです。これからは価格下落に伴い、高値の花だったエリアでも手が届く層が増えてそのような状況が顕著に現れているからです。今後もますます格差は広がって行くことでしょう。

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阿修羅秀麻呂
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